海逸名门（上图红圈），纯正70年住宅用地，地处郑州核心CBD的核心，面积156㎡，三室二厅二卫，单价14744元/㎡，总价230万，首付99万，月供7600元，上郑东新区外国语中学。
绿城百合（上图绿圈），亦为70年住宅用地，地处海逸名门西北方向仅仅1.9公里，面积168㎡，四室二厅二卫，单价32738元/㎡，总价550万，首付235，月供18363元，上众意路小学。
同样的区域、同样性质，价格相差2倍之多，除去房子本身的小区规模、容积率等因素，还有另外一个我们不可忽视的因素，即片区的规划初心！
【1】
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什么叫规划初心？顾名思义，即规划心思，初心定死的东西，后期的一切规划设计建设运营都将是围绕着这个“规划初心”在做文章，也都是为了服务于这个规划初心。海逸名门所在的片区规划初心是CBD商务中心，所以其相应的建设配套都是为商务而服务，绿城百合规划为居住区，其相应的配套亦为住宅服务。所以，在这样的情况下，绿城自然秒杀海逸。
区域的定位对住宅的影响是很多购房者和投资客最容易忽略的一点，而事实上，这正是影响房地产价格最大的因素之一。
再举个例子，我在组团文章说过，常西湖、北龙湖、滨河新城都是居住组团，也都有住宅物业销售，但这些组团的定位到底是什么？我们来看：
CBD即中央商务区：这个大家都知道了，规划初心是商务。它的第一属性是办公，第二属性是旅游（来郑州旅游必来之地），第三属性是购物餐饮，居住属性是赠送，所以，海逸名门并不宜居。
常西湖中央文化区（CCD）：市民公共文化服务区，规划初心是娱乐。看一下未来区域内规划的公建设施：郑州市市民公共文化服务区、郑州市民健身中心、郑州科技馆新馆、郑州市青少年活动中心、郑州广播电视中心、郑州报业大厦、郑州大剧院、郑州市教育中心、郑州市奥林匹克体育中心场馆，包括已建成的植物园，西流湖，常西湖，定位规划十分匹配。它的第一定位是娱乐，第二定位行政，第三定位是居住。
北龙湖中央旅游区（CTD）：中央旅游区，规划初心是旅游。很多人被北龙湖一批批高端楼盘表象所迷惑，其实北龙湖的规划初心不是居住，而是旅游。我多次说过，中原经济区的旅游是一个空心圆，北有云台山，南有少林寺，西有龙门石窟，东有清明上河图，而郑州什么都没有，在这样的情况之下，郑州高瞻远瞩，打造了以如意湖和龙湖为中心的如意柄，以此来振兴河南旅游。但是，打造这么大的工程谁来出钱呢？那就是金融机构和土豪。好吧。在湖心建个岛，让金融机构进来，于是有了金融岛。在周边盖上豪宅，让土豪引进来，于是有了一批批豪宅。当然，以上描述听起来有点八卦，你也可以当成八卦，但是，不可否认北龙湖第一定位旅游，第二定位金融，第三定位居住。
滨河国际新城（CLD）：在五大中央区内，这是唯一的一个第一属性是居住功能的片区，也只有滨河国际新城才称之为CLD，即中央生活区。滨河国际新城的第一定位是居住，第二居住是商务。
航空港区（LJD）：中央交通区。交通亦为为T，为了便于区分旅游，我将其改为汉拼。航空港+郑州南站将是无可争辩的未来中央交通区，郑州东站的商务属性是远远强于其交通属性，所以不能称之为中央交通区。
从B（商务）到C（文化）到D（旅游），再到L（生活）再到J（交通），这便是CBD、常西湖、北龙湖、滨河国际以及航空港区的初心。从居住的角度上选住宅，一定是滨河国际新城，因为只有CLD的所有规划是以“人的生活”为初心而进行的规划。虽然CTD的区位优势太强大，环境资源太优秀，导致其在人们眼里价值最大，但只有CLD的优势会随着生活氛围的成熟而愈发显现。
【2】
每个中央区的规划初心都有它的理由。
我们以CLD为例，简单聊聊。
看下图：
上图：巴黎的CLD与CBD和机场的距离关系。
十六区，巴黎著名的富人区。16区成为CLD主要有三个原因：地段：在CBD和机场的中间线更靠近CBD一些，车程半小时可以到达商务区和机场。国际性：区域文化氛围浓厚，设有众多的外国使馆，有二十几国的大使馆聚集在此。居住初心规划：区域主要为住宅区，商务氛围不浓厚。
我们来看郑州。
虽然郑州的CBD是名正言顺的中央商务区，但其在企业实力、企业档次、片区规模等方面已经不能傲立群雄了，不但未来的北龙湖湖心岛金融区要与之叫板，连高铁西广场的办公规模都不亚于CBD了，更不提马上要面世的高铁东广场。
所以，未来郑州真正的“中央商务区（CBD）”一定是现在的CBD、郑州东站东西广场和北龙湖金融湖心岛的三者联合体，而三者的中心即是“郑东新区颐和医院”的位置，而这个位置距离郑州的CLD滨河国际新城10公里。
如下图：
仔细看上图。
100年前，魏格纳凝视地图，提出了震惊世界的板块漂移学说。今天，你也可以凝视上图，看一看三大商务区的布局以及“航空港、高铁南站经济区”的位置，再结合郑州目前的发展方向，在这个前提下，如果要你在上图中找到一个片区做CLD，会是哪里？
答案很明显。
看它的竞品，阻碍北龙湖成为CLD的主要因素有2个：
第一，北龙湖并不在CBD和机场之间，这个因素极大的影响到高端客户未来的出行时间，而滨河国际新城则恰恰在其中间位置。如下图：
第二，北龙湖的第一定位旅游区和第二定位金融区对住宅的影响，这个影响究竟有多少，还需要时间去验证。
当然，这不是否认北龙湖是极佳居住区。
【3】
房地产圈有“4321法则”之说：一个项目的成功40%来自投资（拿地是否准确），30%来自定位（定位是否准确），20%来自规划（规划是否合理），10%来自营销（营销模式是否成功）。这里面有个问题，40%投资有问题，任何一个地块都有自己的定位，再坏地块便宜，找到它合适的定位，做出准确的产品，加上合理的价格，一样可以很成功，和人一样，人无好坏之分，看放在什么环境，什么位置。
“置业”是否成功也有“4321法则”：40%来自你买的产品是否符合你自己的需求定位，30%来自你买的产品定位是否符合板块的定位，20%来自是否选对开发商品牌，10%来自未来你是否会入住。
很多都不知道自己需求什么房子就开始着手买房子，这是买房子最大的忌讳，所以你买的房子要符合自己的需求定位。20%的开发商品牌，这个品牌包含了产品品质，物业服务等很多指标，这其中任何一个指标不达标，开发商的品牌就做不起来。10%呢，就是你是否会入住，如果是投资，可以忽略，如果当初买的时候是要自住，最后未入住，说明购买时对未来的前景预测不准。
【4】
对待CLD——滨河国际新城，楼八对其从来不吹、不捧、不贬、不黑，而是一直在用客观、科学、发展的角度去看待它，你信不？
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