今年4月份以来，市委组织部选派50名年轻干部赴全市重大重点项目、信访维稳、开放型经济、生产经营“四个一线”挂职锻炼，市信访局也因此迎来新面孔，充入新血液。如今，将近半年过去，这批在信访维稳一线挂职的年轻干部们会有怎样的所思所想呢？为此，我们继续刊发【挂职锻炼干部在思考】专栏，供大家交流。
在今年1-6月，我市群众到省来市上访总量中，城乡建设类问题占上访总量的41.8%。其中，大多为房地产业主集体上访维权，爆发了例如万达旅游城数百业主身穿印有标语的文化衫在市委堵门闹访，国贸蓝湾百余业主手举扩音器在市政府堵门、叫嚷闹访等恶性缠访、闹访典型案例。
本文从我市房地产业主维权问题背景、南昌市业主维权典型案例分析和作为一名信访工作者如何引导群众合理、合法的维护自身权益这三个方面入手，浅谈南昌市房地产业主维权问题。
一、我市房地产业主维权问题背景
1、南昌市“三限房”、“全装修住宅”时代来临
2017年8月，南昌市出台了《关于市区限房价竞地价商品住宅项目销售管理（试行）的通知》。通知规定：通过出让取得的地块如果规定有“限房价、竞地价”要求，在商品房住宅销售及转让过程中，应采取本通知的“三限房”措施（即限房价、限对象、限转让）。
2018年5月，南昌市城乡建设委员会公布《南昌市全装修住宅技术实施导则（试行）》。主要内容：全装修住宅实施范围包括全部新建住宅，全装修住宅是指新建住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装到位的住宅。住宅装修应达到购房者入住即可使用的标准，其中全装修住宅设计应至少达到普通住宅的推荐标准。同时，住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，销售成品房的价格中包含装修费用，并在商品房预售合同中单独标明装修标准。
2018年7月，南昌县发布《关于规范新建全装修住宅销售管理的通知》，对限价房与三限房的装修价格上限做出了明确指示：限价房、“三限房”等刚需需求项目装修价格暂定不超过3000元/平米（根据市场成本变化适时调整）。
2、高房价下，地王频出，年轻人只能“六个钱包”凑首付
2016年7月27日，正荣1.5亿拿下西湖区一居住用地，楼面价高达10372元/㎡，再次刷新全南昌楼面价新高度。至此，南昌楼面价正式进入万元时代！一年不到，2017年5月12日，名城地产（福建）有限公司拿下朝阳新城一宗纯居住用地，地块楼面价高达13820元/㎡，刷新南昌楼面价新高，堪称“天价”，成为全南昌新地王。面粉涨价，面包自然不会便宜，今年6月，南昌几个热点楼盘放出风声，开盘必破两万每平，甚至还传出放风价达到3万每平，吹鼓南昌楼市全面进入2万、甚至3万元时代！
近日“六个钱包买房”的言论被推至舆论的风口浪尖，可谓是戳中了年轻人的痛点，一度被人们当作茶余饭后的谈资。央行货币委员会委员樊纲表示，如果年轻人工作还不稳定，可以就租个小房子住;如果要结婚了，双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”能一起凑出首付，建议还是买房好（六个钱包是指：夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人的积蓄）。
21世纪的中国，说房价像脱缰的野马一路狂飙，犹不为过。现在买房的年轻人有几个不是用父母的积蓄凑齐首付的呢？他们也许没有动用六个钱包，但最少也动用了父母的两个钱包，在这个高房价时代下年轻人买房好像根本就没有其他选择。
3、房住不炒，去杠杆，坚决遏制房价上涨，上市房地产企业老板跑路，房地产企业寒冬已至
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方方面面。
去杠杆持续发力。2016年的第一季度，社会融资规模和住户贷款的差额高达54465亿元（通俗一点说，就是这一些钱是可以用于企业融资的）。而到了今年，这一差额已经下降至38083亿元了。这样的差异具体是怎么样的概念呢？业内人士算了一笔账，16382万亿元已经超过了广州、深圳、武汉、南京等十五座副省级城市去年公共预算的总额，对于企业来说，融资的压力着实不小。同时，在各地“限价令”之下，不少房企的新房销售价格甚至比周围二手房的销售价格都低，再加上融资额度收紧，利率调高，这种情况下，开发商的资金链难免产生裂纹，甚至造成资金链断裂。
今年7月31日，中共中央政治局召开会议，强调“坚决遏制房价上涨”，最高层的最严厉表态表明了，楼市风险已经成为经济体的主要风险之一，防范房地产泡沫化，也成为稳定市场的关键所在。
房地产市场政策越来越紧，近期，A股上市房地产公司中弘股份被爆出，老板跑路，背负债务四十亿元。这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。作为一家中大规模的房地产企业，前两年公司财报显示盈利都在二、三亿元附近，而去年直接亏损二十五亿多元，今年的第一季度已经亏损了三亿多。
二、南昌市业主维权典型案例分析
1、西湖区某小区开发商改变规划，业主维权案例
案例简介
在未告知业主的情况下，该小区开发商改变原有规划，在1号、8号住宅楼侧面的商铺后增置非封闭式钢结构消防通道及楼梯。业主认为这破坏了小区的封闭性，为不法份子避开安全门岗进入小区实施犯罪提供了可趁之机，留下了重大安全隐患，同时还占用了小区内的公用面积。业主要求拆除钢结构消防通道及楼梯，使得小区能够封闭式管理。
案例分析
1、经了解，若要通过消防通道进去小区必须通过商铺，也就是说没有商铺钥匙，一般人是无法通过商铺的消防通道随意进入小区。
2、2016年2月，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），《意见》指出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。封闭式并非小区的固有属性，也与城市发展的大势相悖。
3、开发商改变原有规划，增置商铺消防通道及楼梯并未公布相关规划并告知业主，并且消防通道及楼梯确实占用了1号、8号住宅楼周边的绿地。
案例总结
在房价高涨，“六个钱包”凑首付买房的时代，小区及房屋品质成了大多数业主脆弱的神经，有时候，难免会吹毛求疵。譬如本案例中，业主将封闭性作为小区的固有属性，认为若小区开放会造成重大安全隐患。事实上，在上海、深圳等城市，已经有了不少成功的开放式社区，开放多元的空间结构引领了新的生活方式。
在本案例中，关键在于引导业主转化小区封闭的固有思维，通过法律手段合法维权。以小区环境变化为由要求开发商停止建设，追究开发商的违约责任，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提起诉讼。
2、小区停车位、车库利用与归属纠纷维权案例
案例简介
近期，我市多个楼盘的小区业主因停车位问题来市集体上访。其中，7月12日，红谷滩新区某小区业主15人来市上访，反映开发商公开拍卖小区地下车库停车位，普通车位为28万元，子母车位为46万元，且只售不租，上访人要求租赁停车位。8月2日，新建区某小区业主41人来市上访，反映小区常年积水，且开发商强行出售小区车库，不再租赁停车位给业主。8月7日，红谷滩新区某小区业主89人来市上访，反映他们2016年底签订的购房合同中约定室内车位使用费为200元/月，2018年7月1日物业公司将车位租赁标准上调为430元/月，上访人认为开发商违背合同约定，要求开发商履行合同。据了解，随着住房政策变化，我市类似反映小区停车位问题日渐突出，并呈增多趋势。
案例分析
小区内供业主停车的地方主要有两种: 一种是封闭型的车库, 属于小区的附属建筑物，具有独立的空间、以存放车辆为目的，包括地上车库和地下车库，以地下车库居多。一种是地面开放性停车场，多为利用小区路边、空地等地点划分车位停放车辆的场所。以露天的居多, 也有搭建简易篷顶的。车库和地面停车场有很大的区别，一是是否具有建筑物特征的区别，车库具有建筑物的特征, 停车位不具备建筑物的特征; 二是开发成本的区别，开发具有四周封闭空间的车库成本相对较高,而开发地面停车场几乎不需要成本。
正是考虑到车库和地面停车场的区别，《物权法》对二者的归属和利用采用了区别对待的方式。《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见《物权法》对于车库采纳了“约定说”的观点。通过出售、附赠、出租等方式解决车位、车库的归属与利用问题。《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，不属于建设单位所有，而属于业主的共有财产。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”这就进一步明确“占用业主共有的道路或者其他场地而形成的车位归业主所有”这一规则，即在规划以外利用共有道路和其他场地增设的车位应当为业主共有。
也就是说，通常而言，小区地面停车位的产权属于全体业主所有，因为小区宗地号的全部土地使用权按份归属房屋单元的所有人。而地下车库的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积，开发商拥有地下车库的产权，并可以转让出售、附赠或出租给业主。
案例总结
《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定, 但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属, 造成了现实生活中大量的“天价车位”纠纷。司法实践中，对于车库的归属和利用纠纷问题，根据谁投资谁受益的原则，如果没有约定或约定不成的情况下，车库的处置权归开发商所有，业主一再反对开发商“只卖不租”“天价车位”在法律上也并不能够得到支持，还是以和开发商协商合理价格为主要目的和诉求比较好。在现实中，由于许多小区业主委员会要么形同虚设，要么缺少相应的法律维权渠道，使得小区里频现天价停车位现象，关键在于政府有关部门加大监管，同时完善和发挥业委会职能，以维护全体业主的合法权益。
3、南昌市某小区业主维权案例
案例简介
2018年6月，南昌红谷滩新区某小区居民向记者反映，小区门口一处三层楼的店铺突然变成了省皮肤病专科医院红谷滩门诊部，引发业主担忧与担抵制。第一，皮肤病是否有传染性？业主们担心医院的开业，会影响到孩子和小区居民的身体健康，担心疾病传染。第二，在人口密集区建皮肤病医院是否通过了环评？建设皮肤病医院应当进行环境评估，医院不远处还有幼儿园，对面是商场，人流量很大。
医院净水池和排风口设在小区内，会否加剧病毒的传染？小区内，3个铝盖盖住的净化池建在小区绿化带内，医院的排风口也指向小区内部。小区业主表示，医院落户的程序是否符合规定，希望相关部门给一个说法，相关的材料也应当向业主公开。
案例分析
经了解，江西省皮肤病专科医院（又名南昌市美容医院）在该小区临街商铺的门诊设立、选址经过了卫生计生委、发改委、环保局、住建局等相关部门同意办理了相关手续。医院此门诊的诊疗范围是开展医疗美容服务。其行政审批手续合法。
但是，《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。本条则对这一所有权的具体权能作出规定。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离，因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。对此，本条规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危机整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。院方在未经业主同意情况下私建医疗废水净池，侵犯了业主的合法权益；同时，基于不动产的相邻权利人，业主有权要求医院保证不排放有毒物质，否则可要求追究损失赔偿。更重要的是，行政审批齐全，并不代表其就能无视其他法律规定，不履行必要的告知义务，排除业主正当权益，
医院与住宅区之间的距离没有具体的国家或地方标准。《评价法》第11条规定：专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。国务院的《规划环境影响评价条例》也有相应的规定：规划编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的专项规划，应当在规划草案报送审批前，采取调查问卷、座谈会、论证会、听证会等形式，公开征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书的意见。但是，依法需要保密的除外。
案例总结
《物权法》第70条虽明确业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，但是《物权法》第71条也明确规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
因此，即使江西省皮肤病专科医院（又名南昌市美容医院）的审批手续合法，但业主心中最大的担忧是门诊部是否给周围居民和居住环境带来威胁。而院方自始至终都没有明确说明，仅仅声称有环评报告，实质上也只是张环评表，只有对环境影响的建议，却没有这些建议的落实情况和验收结果。关键是，这些情况业主们都没有合理、合适的渠道获取，更别说知晓、查证、监督和发表意见。
其实，全省唯一三甲皮肤病医院开办的公立医疗美容和皮肤病门诊开设在世贸天城小区门口，对于业主来说本应该是一件值得高兴的事。对于医疗资源相对缺少的红谷滩新区来说，医疗机构的开设，尤其是公办医院，肯定是件好事。不过，江西省皮肤病专科医院属于专科性医院，并非综合性医院，该门诊部的开设目前仍存在诸多疑问，院方需要得到业主以及公众的支持，在医院开设的过程中，院方应该协同有关政府部门与小区业主进行沟通协商，征听各方意见，《物权法》中“相邻关系”都必须遵守，以求维护全体小区业主和医院的合法权益。
万珍珍
罗雨辰
张德武
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