原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 昨天
金融资本正在迎来一个时机，一个抄底房产、入股房企的最佳时机！
不过，机遇与风险并存。面对步入调整的房地产市场，面对众多的抛售和融资需求，面对房企频频投递的“橄榄枝”，金融资本也面临如何选择和如何规避风险的问题。
10月23日，由易居克而瑞浙江区域主办的「克而瑞CEO思想汇第6期之金融专题闭门会」重磅启幕，就当前房地产形势下的金融机会和风险展开深入探讨。
站在金融机构的视角，现在面临发行压力，资金链比较紧，开发商的现金流也很紧，整体市场受宏观影响，各个区域差异比较大，反应的时间也有先后，尤其需要做好区域市场的分析，其次是交易对手的分析。
调整行情下，克而瑞浙江区域发挥大数据的优势，提供多维度的需求跟踪和市场研判，携手金融实现行业的共同成长。
整场活动干货满满，“精神食粮”快速奉上！
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易居克而瑞企业战略部&浙江区域总经理 刘晨光
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去杠杆中孕育着的新周期新动力
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活动现场，易居克而瑞企业战略部&浙江区域总经理刘晨光分享了《去杠杆中孕育着的新周期新动力》主题演讲，涉及企业诊断后的金融方建议。干货满满，众多观点发人深省。
■ 按照周期的不同，浙江房地产分化出三类市场。一是波段型市场，二是溢出型市场，三是封闭型市场。其中，封闭型市场6月出现自然调整，周期预计一年半，强度有限。
■ 以浙江为例，剖析五类城市的发展新动力。第一类、杭州模式：不折腾、加速发展，城市扩容和构筑30公里疏散带的B角城市；第二类、宁波模式：内生城市发展转向；第三类、萧绍甬模式： 连片崛起的战略重地；第四类、嘉湖模式：伦敦模式指导下的都市圈离心集聚；第五类、衢州模式：未被透支的区域房地产市场。
■ 房地产行业4大典型现象和思考。现象一：全国范围内的土地发放，总体呈下降态势，分化决定机会；现象二：库存量环比上涨，但均在可控范围内；现象三：占比2/3的中小城市，需要以妥善的组织架构、企业战略予以关注切入；现象四：三季度供地同比环比均加速，清理存量土地和土地储备债券发行加速。
■ 市场呈现出两大变化。变化一：政策面暖风频吹，诸如广州取消限价传闻、上海预售证放量、银行贷款利率上浮松动、杭州放宽挂靠落户条件等，政策调控底部或已呈现，各地纠偏、分化开始。变化二：底层逻辑不发生本质性变更，包括流量稳定下的脉冲型去杠杆和适度泡沫下的城市改革、行业改革。
■ 浙系房企未来创新发展的动力，更多来源于四个方面：股权融资平台的构筑、轻资产的发展机会、「雁型」布局的现实之道、「高周转」的对冲布局（都市圈疏散）。
■ 整体来说，房地产行业的基调不变，房地产作为推动城市和产业改革工具的初衷不变。既然是复杂的工具，未来肯定有新的机会和玩法，对于房地产企业来说如此，对于金融企业来说也是一样。
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东方证券股份有限公司 地产&中小市值团队负责人
房地产行业首席分析师 竺劲
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我们身处何方：从日本看中国
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活动现场，东方证券股份有限公司地产&中小市值团队负责人、房地产行业首席分析师竺劲分享了《我们身处何方：从日本看中国》主题演讲，从日本泡沫经济破灭谈起，解读中国经济、城市、楼市的发展现状与投资机会，带来不一样的解读视角。
■ 目前中国处在经济增速由高速增长转向中速增长的换挡期、增长模式从粗放式向集约式转变、与美国的贸易摩擦激化，等等的这些情况与日本的1975年类似，所以，
从经济增长换挡情况、产业变化、外部环境等等来看，目前中国处在日本的1975年。■ 从日本房地产市场的发展历史来看，反向抚养比（15-64岁的人口/受抚养人口）能较好的反映房地产需求与人口的关系，而中国反向抚养比跌破2要到2032年，未来一段时间人口结构仍能在房地产的量上构成支撑，有能力的开发商仍然要搏规模。
■ 从城镇化率、居民部门杠杆率（居民信贷/GDP）等指标来看，中国分别为60%、48.4%左右，数值并不高。普遍认为，城镇化率从50%到80%，是城市化第二阶段，城市越来越大，当下房企没必要悲观，房地产还有空间。
■ 当前房地产市场存在的问题和房企的担心，由短期新政调控引起，长期来看，如果宏观经济层面转型成功，产生新动，未来房地产市场还是有一轮大的牛市。
■ 未来利润率与周转率面临下滑是一定的，房企应该注重降低融资成本和拿地成本，修炼好内功，下沉的功夫很重要。
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上海和逸金融信息服务有限公司董事长 林华
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PPP与商业地产资产证券化
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活动现场，上海和逸金融信息服务有限公司董事长林华分享了《PPP与商业地产资产证券化》主题演讲，重点讲述了资产证券化的发展趋势及其与地产的关系，包括新经济形势下的机遇与挑战。
■ 资产证券化重点在资产负债表的左边，把企业资产负债表左边的应收账款出售进行融资。以信托为主体，在设立的第一天就明确信托的终止日期，为结构金融(Structured finance)。
■ 资产证券化的发展趋势：前端为资产获取能力，涉及Pre-ABS业务，机构纷纷切入资产生成的环节，协助资产生成能力强的企业成长，证券化退出；
中端为投资银行能力，投行端讲求利差压缩，以CNABS云为代表的科技驱动；后端为投资能力，涉及ABS产品投资，市场发展需要依靠投资拉动，通过对产品的结构、现金流进行量化分析，选取优质的产品进行投资，获取Alpha。■ 借助MBS、CMBS、与REITs、地产股权投资基金等金融平台，房地产资产证券化得以不断发展，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。
1. 住宅按揭贷款证券化： MBS（agency)/RMBS
2. 商业地产贷款证券化： CMBS
3. 商业物业证券化： REITs(股权型）
4. 地产股权投资基金（属于过桥型融资）
■ 金融科技与资产证券化：金融具有现金价值、科技具有股权价值。金融科技的意义是，短期干金融，长期干科技，只看金融，不干科技没有未来；只干科技不搞金融，没有现金流，现在活不下去；金融是横轴、科技是纵轴。
■ 新的经济形势下，对银行构成几大挑战：第一、传统银行在获取消费债权方面的挑战；第二、传统银行在估值方面的挑战；第三、科技企业通过产融结合模式进行消费金融服务，反复迭代吸收优质客户，把劣质客户甩给银行的挑战。
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圆桌谈论环节，金融界大咖与参会嘉宾就以下两大议题展开头脑风暴，共同探讨调整行情下，市场、企业的机会与风险。
对于市场的判断
- 对于房地产市场，我们觉得这是政策市，短周期的行为，未来品牌房企和低杠杆房企会有比较好的发展，单一融资、高杠杆的企业会比较危险。
- 我们现在面临发行压力，资金链比较紧，开发商的现金流也很紧。整体受宏观影响，各个区域差异比较大，反应的时间也有先后。
- 政府、金融机构、房企都在维护房地产市场。但是在风控严的前提下，做了比较多的国企和央企的业务，金融资源的倾斜，两级分化会更严重。
- 房地产市场长期看人口，中期看市场和金融，资产证券化今年发展特别快，思想汇听了专家的解读，觉得很多东西没那么可怕，会平稳的走下去。
- 在监管的层面上，对银行或者是非银的金融机构，管控是越来越严，各方面要求都会提升，房地产企业融资渠道有比较大的压力，金融机构的通道业务、非标业务会打通整合起来。
对于克而瑞的评价
- 房地产市场变化会比较快，我们最怕方向性的判断错误，银行最关心的就是钱能不能收回来，很多具体项目评判都依赖克而瑞数据。
- 我们跟克而瑞一直有合作和接触，今天的思想汇收获很大，大数据的分析、大行情的研判，有助于更好的认知市场。
- 作为信托来说，以前一直埋头做业务，很少看大方向大市场，现在碰到资管新规，资金池没有，找不到方向的同时，对地产前景也存在很多疑虑，我们也在考虑转型，怎么转不清晰，今天的思想汇也是个机会，有助于我们去摸索怎么个走法。
- 金融行业需要做好区域市场的分析，其次是交易对手的分析，这种多维度的跟踪需要借助克而瑞的力量，大数据的支持。
- 对金融机构来说，需要跟在座的老师和专家有更多层面上的接触，市场的分析、行业的分析到风险的预警，都需要跟克而瑞做多层次多层面的合作。
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