长租公寓+金融 真的会让租房变味么?

“居住”属性一定要守住。

近日,杭州的长租公寓运营企业鼎家科技突然宣布,因经营不善,出现资金链断裂,目前已经被安排进入破产清算程序。

据了解,租户在租房时,鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租,但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。据了解,鼎家破产导致约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。一时间,“金融+长租公寓”的模式引发了广泛的争议。

什么是“金融+长租公寓”模式?

平台大多按月付租,按年收租

近年来,搭上“金融”的翅膀,处在“风口”上的长租公寓平台飞速发展。公开资料显示,截至2017年底,自如进入了北京、上海等9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万名消费者,2017年的租金收入突破160亿元。蛋壳公寓2015年在北京成立,到2018年已拥有10万间房源。

随着业务的发展,长租公寓背后的实体公司已经由传统的房产经纪机构变成了“资产管理公司”,“金融”属性不断加强。比如自如在上海的实体公司是“上海自如生活资产管理公司”,蛋壳公寓背后则是“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”。

一位房东在给记者所展示的合同上,合同封面清晰地写着这是一份“资产管理服务合同”,费用为月结。而在另一份房屋租赁合同中,发现其贷款给的主体是某信托有限公司。“就像上述合同那样,长租公寓平台以月付方式向房东付租,又以年付方式(往往来源于贷款)收取租金,就可以形成至少11个月的租金占用期,再加上押金和服务费等费用,平台上就形成了一个资金池去拓展或吃掉下一个市场。”一位业内人士说道。

据先前报道,鼎家科技的发展模式简单总结就是“拿房-出租-融资-再拿房”,这种模式给鼎家科技的飞速发展提供了足够的资金来源,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

对此,该名业内人士认为这种金融+长租公寓的模式已成为长租公寓平台的“明星”项目,也是其这些年快速发展的关键因素:只要长租公寓平台保持足够增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的现金流进行扩张。

长租公寓+金融 真的会让租房变味么?

为什么租客会接受这种模式?

资金压力小,准入门槛低

据记者了解,类似用贷款付房租已成为长租公寓平台的一种普遍支付方式,原因就在于这种操作方式可以在一定程度上减轻租客的资金压力。

租住某长租平台的租客小王给记者算了一笔账:如果是通过传统中介租房,一般都会付三押一,这样往往还要找朋友或家人周转;而通过长租公寓平台,虽然一般都需要贷足相当于1年房租的贷款,但贷款可以分期偿还,首期只要付一押一,以后只需每月支付租金和服务费即可,这样的资金需求一下子就少了接近一半。“如果平台再有利息或手续费方面的优惠,那就感觉更划算了。”

事实上,长租公寓平台都在大力推出各种优惠,鼓励租客们使用这样的方式交租:以自如为例,市面上较为普遍的合租房源,如果使用付三押一的支付形式,那么租客一年所需要花费的服务费为年租金的10%;而使用自如所提供的“自如分期”的话,虽然要承担月租的一定利息,但服务费用却有7折优惠。根据蛋壳官网显示,它所提供的“分期月付”产品的优惠则是“分期利息和手续费由蛋壳公寓承担”。而青客的服务管家则告诉记者,目前青客也提供“类似”贷款优惠,只要租客满足14个月的租期合同,可押一付一进行月付,且免利息。

更为重要的是,分期月付的办理“门槛”相当“亲民”。例如,自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品:只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户,即可使用分期签约(每个人最多只能签约3单自如客专享分期)。而蛋壳方面,只要签约蛋壳公寓房源,并经过金融平台确认征信良好,达到法定贷款年龄可使用分期服务。而据其他几个平台的管家介绍,其准入门槛似乎也不高,基本上“有工作,征信良好就可以了。”

除了准入门槛还算“亲民”之外,这样的分期月付的办理手续也很方便。小王告诉记者,在签订了合同后,办理和支付的操作流程十分简单,“你在App直接付款的时候选(分期)就好了,然后绑定一下银行卡,到固定还款日保证卡里有钱就好。”此外,小王也说,包括他和他身边的朋友,在签约前管家都会明确告知这属于分期贷款,但具体的风险并未提及。“现在,我身边蛮多人都会主动选择这种方式,毕竟有优惠就要抓紧嘛。”

为什么房东会接受这种模式?

管理、服务规范到位

而对于房东来说,房东将自己的房子托付给长租平台进行出租,主要图的就是省事,“2年前刚在长宁买了套‘老公房’,自己懒得重新装修再出租了,就干脆交给长租平台吧。”房东郑先生告诉记者,为了避免花费过多精力,他便将自己的房子委托给某长租平台,租期5年。

“但省事真的未必省心。”郑先生告诉记者,长租平台的管理、服务和支付时间等方面确实已经做得很规范、很到位了。“房间帮我整体装修得很‘小清新’,管家也时不时发来照片告诉我房屋状态,而且在合同到期后这些家电和家具都归我所有。”

不过,郑先生也指出,房东对于租客的信息掌握太少,换租后租客信息并未及时更新。“我们也无法筛选租客,之前我房子里的租客有不文明行为被投诉,派出所电话来找我,我更是一问三不知。”

这种模式将走向何方?

应守住“居住”属性

因为杭州的长租公寓鼎家的突然倒闭,对于目前长租市场上这种贷款的形式,更让郑先生颇感不安。“因为长租公寓平台是按月给我租金的,但我不知道我现在的租客是贷款年签还是按季度支付的,这些信息作为房东我其实并不知晓。万一租客(大面积)违约或者平台出现经营问题,那么我的租金如何保障。”郑先生说道。

而面对一年租约到期后,会不会遇到取消折扣优惠或是分期手续费率提升等情况时,小王则无奈地表示:“现在大家都担忧店大欺客,但我们也没办法啊,签一年算一年吧。”

针对郑先生的疑虑,某长租公寓平台相关工作人员告诉记者,平台与房东签订资产管理合同,并与租客签订租住合同,是属于不同且独立的两条产品线合同。“也就是说,不管租客有没有缴房租,都是要定期向房东支付租金的。”该工作人员解释道。另外,该工作人员声称,分期月付是基于租住场景的合法消费分期产品,且占比很低,“大部分资金支付房东租金后主要用于租住产品开发、服务提升、科技研发、运营管理上。”

那么,“金融+长租公寓”,这样的模式真的能让房东放心,让租客“长住”吗?有业内人士认为,从模式上,这似乎是一个让多方受益的“美丽”计划。“但这样的分期月付产品已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。”该业内人士认为,在长租市场快速发展的当下,如何让房东放心和租客住得安心,守住“居住”属性,提供更好的服务,才是长租公寓的本质所在。


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