文 | 南京开盘
现在很多购房者对于买房感到迷茫，到底怎么衡量一个板块的新房值不值得买？其实相对靠谱的办法，就是看板块内的二手房走向。因为在一定程度上，二手房是新房的晴雨表。
那么，让我们看看到底是哪些板块已率先降价？
南京一直有东富西贵的说法，尤其紫金山周边、仙林湖周边豪宅云集。不过板块内的麒麟区域因缺乏交通配套、保障房小区居多，区域发展一直在完善阶段。
片区内二手房主要是中海国际社区、中粮鸿云等。
整个麒麟分为麒麟科创园和麒麟镇，目前主要在售新房集中在麒麟科创园板块，二手房成交均价约2.3-2.4万/㎡，相较于前2个月，板块二手房均价下降了约1000元/㎡。
链家二手房网站上，部分成交价可供参考▼
麒麟现在的在售新房有熙悦和蓝光星钻公馆，熙悦精装均价约29000元/㎡，蓝光星钻公馆毛坯均价26000元/㎡。不过因为是未交付的新房，所以这两个项目的二手房价只能参考之前的中海国际社区等。
城北的鼓楼滨江是南京的豪宅板块之一，并且借助鼓楼区的名校学区优势，区域内新房热度不减。
而同属城北板块的燕子矶尚未发展成熟，地铁、商业等配套都尚在完善过程中，规划上已经有地铁1号线北延线、南京地铁6号线、7号线经过燕子矶，但目前均未开始运营。
燕子矶总体二手房均价在2.5万/㎡左右，具体一房一价。在二手房网站上，燕子矶最近挂出房源和成交量都比较少，链家官网上有一套电建洺悦府的毛坯房源，均价约2.3万/㎡，相比原先4月电建海赋尚城2.5万/㎡的成交价，降了约2000元/㎡。
链家二手房网站上，部分成交和挂牌房源可供参考▼
燕子矶目前在售新房有电建洺悦府（毛坯，均价约2.3万/㎡），金浦紫御东方（精装，均价约2.8万/㎡），另外，保利国际社区将于明天早上摇号，卖完即收官。
江宁的百家湖板块一直是江宁的宇宙中心，板块倒挂也很严重。不过江宁的淳化却是江宁的一个短板。
就当下而言，淳化的交通、商业、教育等配套缺乏，现在距离淳化最近的地铁站还是1号线南京交院站，然而从地铁站开车去淳化街道还需要10分钟车程。
淳化的二手房不多，在365二手房网站上，我们看到，挂出房源均价大概在2-2.2万/㎡，而新房均价大概在2.38万/㎡，基本没有倒挂。
不过值得注意的是，淳化目前最高地价也拍到了2万多，发展潜力大，但各项配套完善还需要时间。
江北板块面积较大，涉及客群和产品繁多，这也让江北更容易产生「冷热不均」的情况。
其中，桥北板块二手房整体均价是2.2万/㎡左右，在365二手房网站上，部分房源挂牌均价下调到了1.9万/㎡，算下来降了约2000元/㎡。
另外，江浦的中海万锦熙岸二手房均价约2.5万/㎡，相比上个月降了0.47%。
新房方面，桥北板块，住宅总体均价维持在2-2.3万/㎡之间，整体上以毛坯为主，项目基本无需摇号，都有房在卖。
江浦板块，普通住宅总体均价在2.5-2.9万/㎡，房源多是毛坯房。值得一说的是，江浦板块是诞生高价地最多的地方，目前已经上市的金隅紫京叠院、保利云禧和悦风华等楼面地价均在2万/㎡以上。
目前江浦老山周围，改善型叠墅项目居多，购房门槛较高。
在现在整体楼市下行的情况下，部分自身吃撑力不够的板块已经缺乏涨价的动力，不过具体一房一价，在二手房市场上，房子本身的品质、业主是否急售、房子面积等因素都会影响到最终的成交价，不过以上板块，相较于其他倒挂严重的板块，二手房还是降价的多。
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