这是AI君的第268篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
西安有个价值洼地——徐家湾。
如何定义价值洼地？
第一，占据核心地理位置：徐家湾被喻为“北城之芯”——紧邻西安市政府，距钟楼8公里、距北客站2公里、距咸阳机场25公里，毗邻大城北核心区域，也是西安北跨的必经之地。
第二，目前待开发，现阶段房价较低：徐家湾目前处于陆续拆迁阶段，片区品牌楼盘较少，低于区域均价。
第三，规划写入国策，政府强扶持，发展长线上行：徐家湾是全国第一个、也是目前唯一一个城市综合改造PPP示范项目。目前徐家湾改造一期规划面积6096亩，投资额达126亿。且就目前国际形势，国家大力扶持基建是长久战略，目测徐家湾改造可长期受益。
最后，就克而瑞数据显示，截止2018年9月底，西安成交主战场已转移至三环以外，西安正式进入四环时代，而三环内的土地资源已日益稀缺，可售楼盘迅速减少，因此覆盖三环内12.38平方公里，比西安城墙内的面积还大1公里的徐家湾，可能是西安最后一块完整的价值预留地。
所以AI君认为购房者真的，有必要把目光放在这里。
城北之芯徐家湾
1、徐家湾比城墙内还大1公里
徐家湾改造东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路—贞观路、北至北三环，涉及未央区徐家湾、谭家、张家堡等3个街道部分区域，覆盖范围达12.38平方公里，比西安城墙内的面积还大1公里。
图 | 徐家湾区位
图 | 徐家湾改造范围
2、一期注资126亿元稳步推进
依照改造规划，徐家湾将定位为构建西安集智慧商贸、现代服务、绿色休闲于一体的军民融合发展之区、服务业转型升级之地、特色旅游业承接之所、低碳生态型乐居之城。
图 | 徐家湾改造规划
整个项目分期实施，已经确定的一期规划面积6096亩，投资额达126亿。而拆迁安置对象为区内3个行政村的群众6000余人，同时配套约80.2万平方米的安置房。按照规划，预计开发周期为2015-2030年。
整个徐家湾密布的建材市场就属于首批改造范围。上图是首批启动地块范围及建设工期表，其中已经动工的是1-5号地块，其余地块将于2019年和2020年启动建设。
AI君实踩徐家湾现状
徐家湾片区改造现状如何了？AI君特意实地走访，亲身体验了一把。
AI君的行走路线是从北三环到行政中心地铁站，近8公里，穿越了徐家湾改造片区的核心地段。
图 | AI君的行走路线
1、徐家湾改造进行的如何了？
1、高铁寨汉墓遗址公园已开放
徐家湾改造已于2017年3月29日，随着高铁寨汉墓遗址公园的开工仪式正式开启，目前公园已对外开放。公园位于凤城八路与贞观路十字东南角，西安中医院斜对面，占地面积并不大，却是整个片区改造的始发点。
图 | 高铁寨汉墓遗址公园最新进展
2、徐家湾“一心” 创智广场围挡 即将动工
图 | 创智广场最新进展
创智广场位于西安高级中学东侧，AI君去的时候已围挡起来了，不过内部还是个大土包，并未看到施工车辆。不过，就上图未央区委的回复，该广场规划方案或将在年底审批通过并进场施工，广场周边3条市政道路也会尽快启动建设。
3、徐家湾其余拆迁部分 8月官方回复
图 | 人民网地方政府留言板块关于徐家湾改造的回复
以上是西安未央区委就群众在人民网地方政府留言板块关于徐家湾改造问题的回复，简言之，即目前红旗村片区已完成3个自然村的整村拆除工作，红旗村城改剩余土地的收储工作已展开。
除此之外，徐家湾地区将加快推进面膜工程，力争年底前完成5条道路整治工作；加快推进红旗村城改项目，力争完成徐家湾南村整村拆除及剩余589亩土地征地拆迁工作；研究确定团结村片区征地改造方案；加快推进秦都石化厂国有土地出让工作；加快推进地铁项目用地、电网工程项目用地征地拆迁工作。
2、AI君实地感受
AI君去徐家湾踩盘的那天天气非常好，瓦蓝的天空，清新的空气，明媚的阳光透过梧桐树叶洒在行走的车辆和行人身上，让人有种穿越时光的错觉。
图 | 渭滨路街景
尤其是渭滨路，马路很宽阔，两边站立的梧桐树十分高大，延展的树枝甚至遮住了蓝天，只留斑驳的阳光点缀在路面上。马路一边是家属楼，一边是林立的商铺，行人在店铺之间流连，车辆在马路上穿梭，很像AI君家乡的小镇。整条街道不同于市政府旁边整齐干净的现代化街道，有种肆意生长的人间烟火气。
AI君真心的希望徐家湾改造能够在提升片区居住体验和基础建设的基础上，也能保留这份居住氛围。
图 | 渭滨路街景
红旗东路、渭滨路两边的建筑都比较陈旧，新兴的高楼大厦也不少，主要分布在红旗广场周边，看上去与其他区域的高楼没什么区别。商业、医疗配套则主要集中在凤城八路上。
图 | 水晶新天地
图 | 徐家湾部分街道
徐家湾的未来
徐家湾改造对城北居民意义重大。
1、就业
2017年11月10日，非凡中国、新城控股、西安北航科技园在内的多家企业落户徐家湾，当当网也计划在此建立文化创业产业城，总投资规模达到500亿元。
图 | 当当网等签约入驻徐家湾片区
红旗厂：
此外，对徐家湾来说，红旗厂是一个不得不说的重要产业——中航工业西安航空发动机集团有限公司，即原西安红旗机械厂。红旗厂建于1958年，是中国大型航空发动机制造基地和国家1000家大型企业集团之一。红旗厂不仅是重要的国有军工企业，生产了大量高技术、高附加值的军工产品，而且提供了上万工作岗位，解决了大量居民的就业问题。
图 |中航工业西安航空发动机集团有限公司
2、居住
徐家湾改造将规划有两大生态宜居城区，这两大居住区恰好位于整个徐家湾改造的东北角和西南角，皆是片区目前住宅密布的版块。目前片区内在建新房有世茂璀璨倾城、保利中央公园、华远枫悦等。
3、交通
2015年5月25日，中建西安城发公司与汉长安城特区管委会签约，计划投资200亿元对区域基础设施等进行改造，凤城八路-太华路立交东西向主线桥率先于2017年9月底通车。
图 | 凤城八路-太华路立交
截止目前，徐家湾已形成“四横四纵”的交通框架，北三环、红旗东路-凤城十路、凤城八路、凤城五路四条东西向交通干道，贞观路、渭滨路、太华北路、北辰路四条纵向大道，再加上预计在今年底通车的地铁4号线（在片区太华路凤城八路将设有常青路站、西安中医院站）和规划中的地铁10号线（纵向穿越片区东侧，沿北辰路设置2个站点）的双地铁加持，未来交通将十分便捷。
图 | 徐家湾周边地铁规划
目前徐家湾片区正在出售的新盘只有世茂璀璨倾城。
为什么我买了世茂璀璨倾城
AI君上周去世茂售楼部转了一圈，发现至少有30多组购房者在案场咨询，据置业顾问透漏，项目现在每天至少有80组购房家庭咨询。
图 | 世茂璀璨倾城10月10日案场客户
AI君特意采访了一位刚买了世茂璀璨倾城的网友，这位购房者扎进楼市半年时间，积累了丰富的“战斗”经验，下面是他对世茂的看法，很详细，很专业，一些购房观念非常值得各位借鉴！
世茂璀璨倾城业主——沉在亲述：
世茂并非是我的第一选择，8月我甚至还在AI小伙伴的群里吐槽过它。然而经过半年摇号选房的失败（即使摇到，总价、户型楼层都不尽如人意），做了许多功课后，我希望为大家呈现我心中的世茂璀璨倾城。
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世茂周边：三环边临地铁
1、区位：
世茂位于三环内，距离北三环300米，御井路与汉渠南北路之间，占地三百余亩，已经是三环内所剩不多的大盘。周边三公里范围内有多家军工企业，人流量不低。老厂区想改善住房环境的不在少数，转手未来会较为轻松。
PS：曾经听人说过，如果周围都是安置和老旧，只有一个大品牌，那么周围的人就会倾向于置换这个品牌盘。
2、周边环境：
小区一期周边没有高压线、铁路、垃圾站、立交等抗性条件，小区西侧、西北侧的建材市场预计2020年拆迁改造。
3、交通：
目前小区最近的公交站需要步行600米以上，未来在项目东侧北辰路上规划有10号线红旗站（远期还将会与19号线换乘），距离小区南门不到1公里，步行15分钟左右。
项目附近主干道为北三环、北辰大道、红旗东路、太华北路，离小区都有几百米的距离，噪音影响不大，对于驾车出行还是比较方便的。
图 | 西安地铁10号线规划图
4、教育：
西安教育未来将以学区划分为主，一般都是按照就近原则，小区周围多为公立学校，未来肯定不会出现无学可上的问题，小区二期规划有一所幼儿园。
5、商业：
项目周边无大型商业体在建或规划，短期内主要依靠社区底商，但好在楼盘占地较大，整体建成后，底商应该会丰富。未来可倚靠项目东侧的腾讯双创小镇的商业配套（见下文）。
6、周边利好：
①步行半小时可到达灞河广运潭公园（2公里），正在建设中，近期即将开放，同时在此公园上将架设红旗东路到香槐六路的跨灞河桥，连接港务和浐灞。此外北辰路全运会配套已经开始全线高架化，未来与北三环、凤城八路、凤城五路都将建设立交，出行方便。
图 | 世茂周边
②距离世茂向东仅2公里，在广运潭公园的西侧就是占地1000亩的腾讯双创小镇，目前已拿地八十余亩。
腾讯双创小镇包含园区、街区与社区三部分。园区部分主要包含：总部大楼，青腾园、创新创业中心、WeStart国际创新中心、企鹅号文创基地、青腾大学、云计算中心、互联网+城市服务中心、互联网金融中心等；街区与社区部分主要包含：电子竞技馆、智慧购物街区、青年公寓、智慧住宅、专家别墅、医院、学校等。
③徐家湾改造也是西安市重点工程，初期建设为十年正在持续推进中。世茂一期西侧汇景建材市场正在做前期拆迁工作。从下图中可以得知三环内东北片区建材市场密布，基本都属于改造范围。已拆迁覆盖绿网的部分也比较多。
④世茂一期最北边距离北三环300米，有利君未来城小区隔档；距离北辰立交500米，噪音影响不大。
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世茂内部：价格 园林 装标 户型
1、 价格低于全市均价
克而瑞上周公布了西安9月全市商品房成交均价——13342元/平，世茂璀璨倾城首批开盘的6号楼精装高层均价12251元/平，精装洋房备案价14705-15005元/平，第二批开盘的精装高层均价12612元/平，精装洋房均价14559元/平。世茂璀璨倾城的价格是低于全市均价的，现在有折扣则更凸显了性价比。
再对比下周边楼盘房价：
与同区域楼盘相比，绿地峰辉价格稍低，但是是毛坯项目；碧桂园凤凰城价格稍低，可是在三环外。这样来看，世茂璀璨倾城在周边同类型产品中也有价格优势。
2、基本规划
小区一期占地107亩，面积适中，容积率3.58，属于刚改楼盘。洋房楼间距舒适，高层楼间距北侧几栋较大，45米，南侧几栋较小，35米。车位比0.85，相对其他新开楼盘较小，但好在都是平面车位，比许多强行用机械车位拉高车位比的楼盘良心。
3、园林规划
小区的景观设计属于世茂产品中精品“璀璨系”，内部规划有老人活动区、儿童活动区、运动区、聚会区和西安不多见的宠物区。因为我自己有养宠物，明白当下人宠矛盾尖锐，一个合理的分区设计也许会给小区带来更和谐的社区环境 。
图 | 世茂售楼部
4、装修标准
世茂的精装整体不错，大的方面就不说了，属于西安中上档次的精装。120平的样板间是实际交付标准样板间，有很多小细节可以看出世茂在房屋品质上的用心。
多段式进门玄关柜，厨房带防油不锈钢板，科勒橱柜带有多个拉篮，吊柜都做有储物设计，油烟机全包，烟雾报警器，凉霸。
北向阳台预留燃气热水器和洗衣机的位置，节约了厨房和南向阳台空间。客餐厅采用三级吊顶，筒灯灯带都带。客厅电视后面预埋50管方便藏电线。南向阳台宽度1.9米，空调机位是一个小门不用翻出去，方便维修。走廊有一个壁柜位置的设计，并且对面走廊给了一个五孔电源。
卫生间镜柜将近2米并配有防雾器。马桶边有放手机的小格子，淋浴间有挖空的壁龛放沐浴类用品。有一个房间是防火屋。配有小夜灯、新风、入户一键开关，全屋宽带覆盖等多个人性化系统。
PS：在这里提醒一句，许多人可能都认为那些披上软装的样板间很高大上很好看，就是未来的实际交付样子，但现实里那不过是开了美颜的样板间，实际交付能有五成已属不错。所以世茂愿意把120平的实际交付样板间开放给大家看，也是很有底气的。
5、物业
世茂天成物业，在已交房的世茂都，业主的评价还不错。并且高层1.5元/平·月，洋房1.95元/平·月的收费很合理，不像很多楼盘都开始加收增值服务费，高层已经达到2元以上。
6、小区公共空间品质
小区公共空间都贴有墙地砖，比大白墙要好很多。
7、前期开发楼盘对比
世茂都，可以关注世茂的公众号，里面能看到世茂都交付质量，物业服务，小区环境的许多信息（往下翻有更多实景图片）。从他们所发的图片来看，小区绿化不错，大厅也是挑高的，质量无论是毛坯还是精装都还可以，没有爆出大面积问题。
图 | 世茂都实景
8、户型真没啥说的，一个字好！
户型是世茂的优势，105、120、136、144平户型图，对比样板间就能看出好坏。
PS：在西安，户型设计能同时做到全明通透、三间朝南、格局大气的楼盘并不多见。
说了这么多，大家都可以明确看到，世茂的外部因素比较复杂，好坏对半。
但从产品来讲，世茂的品质的确很好，种种细节表明确实在用心做产品。
也许世茂不是一个最佳的选择，但在热门之外，又有折扣优惠下，能够选择自己喜欢的楼层户型，又何尝不是一个优秀而合适的选择呢？
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关于世茂的两个疑惑
1、世茂是城改+收购项目，让人怕怕的？
世茂确实是红光村城改项目，收购的是利君未来城的地（陕西开城实业有限公司）。这个项目现在已经完全由世茂全资收购，包括利君未来城的后期，目前在售的产品五证齐全。
有人担心红光村安置房和商品房是否紧挨着？其实，红光村安置房已交付，在红旗东路的南侧，世茂是在红旗东路北侧的汉渠南路的北侧，离得很远。北边原由利君开发的也是商品房，从小区的绿化和外立面也可以看出品质并不差。
2、世茂在西安的第一个项目世茂都怎么样了？
都说品牌好不好，看已交房的产品就知道了。下面是世茂都小区及样板间实景。世茂璀璨倾城的定位比世茂都要高，未来园区规划肯定是会高于世茂都的，大家可以参考下。
图 | 世茂都园林及样板间实景
结语
在经历6、7、8三个月后，可以选择我最喜欢的次顶，选择最喜欢的户型是一个多么无法舍弃世茂的理由。为此，我心动了。
当时的我只感到楼市有丝丝凉意，没想到后面全国唱空，也许我再等等可以买到更优惠更合适的房子。也许你们再等等也可以买到更合适的更好的房子，但不愿等的人，可以来看看世茂璀璨倾城。如果它符合你的预期，不失为一个不错的选择，万一以后涨了呢，这谁也说不准。
这些就是我所做的功课，时间短，也许没有那么详尽，也许有的是错误的，但大家可以来讨论。
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