這是AI君的第268篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。
西安有個價值窪地——徐家灣。
如何定義價值窪地？
第一，佔據核心地理位置：徐家灣被喻為“北城之芯”——緊鄰西安市政府，距鐘樓8公里、距北客站2公里、距咸陽機場25公里，毗鄰大城北核心區域，也是西安北跨的必經之地。
第二，目前待開發，現階段房價較低：徐家灣目前處於陸續拆遷階段，片區品牌樓盤較少，低於區域均價。
第三，規劃寫入國策，政府強扶持，發展長線上行：徐家灣是全國第一個、也是目前唯一一個城市綜合改造PPP示範項目。目前徐家灣改造一期規劃面積6096畝，投資額達126億。且就目前國際形勢，國家大力扶持基建是長久戰略，目測徐家灣改造可長期受益。
最後，就克而瑞數據顯示，截止2018年9月底，西安成交主戰場已轉移至三環以外，西安正式進入四環時代，而三環內的土地資源已日益稀缺，可售樓盤迅速減少，因此覆蓋三環內12.38平方公里，比西安城牆內的面積還大1公里的徐家灣，可能是西安最後一塊完整的價值預留地。
所以AI君認為購房者真的，有必要把目光放在這裡。
城北之芯徐家灣
1、徐家灣比城牆內還大1公里
徐家灣改造東至北辰大道、南至鳳城五路、西至育新路—貞觀路、北至北三環，涉及未央區徐家灣、譚家、張家堡等3個街道部分區域，覆蓋範圍達12.38平方公里，比西安城牆內的面積還大1公里。
圖 | 徐家灣區位
圖 | 徐家灣改造範圍
2、一期注資126億元穩步推進
依照改造規劃，徐家灣將定位為構建西安集智慧商貿、現代服務、綠色休閒於一體的軍民融合發展之區、服務業轉型升級之地、特色旅遊業承接之所、低碳生態型樂居之城。
圖 | 徐家灣改造規劃
整個項目分期實施，已經確定的一期規劃面積6096畝，投資額達126億。而拆遷安置對象為區內3個行政村的群眾6000餘人，同時配套約80.2萬平方米的安置房。按照規劃，預計開發週期為2015-2030年。
整個徐家灣密佈的建材市場就屬於首批改造範圍。上圖是首批啟動地塊範圍及建設工期表，其中已經動工的是1-5號地塊，其餘地塊將於2019年和2020年啟動建設。
AI君實踩徐家灣現狀
徐家灣片區改造現狀如何了？AI君特意實地走訪，親身體驗了一把。
AI君的行走路線是從北三環到行政中心地鐵站，近8公里，穿越了徐家灣改造片區的核心地段。
圖 | AI君的行走路線
1、徐家灣改造進行的如何了？
1、高鐵寨漢墓遺址公園已開放
徐家灣改造已於2017年3月29日，隨著高鐵寨漢墓遺址公園的開工儀式正式開啟，目前公園已對外開放。公園位於鳳城八路與貞觀路十字東南角，西安中醫院斜對面，佔地面積並不大，卻是整個片區改造的始發點。
圖 | 高鐵寨漢墓遺址公園最新進展
2、徐家灣“一心” 創智廣場圍擋 即將動工
圖 | 創智廣場最新進展
創智廣場位於西安高級中學東側，AI君去的時候已圍擋起來了，不過內部還是個大土包，並未看到施工車輛。不過，就上圖未央區委的回覆，該廣場規劃方案或將在年底審批通過並進場施工，廣場周邊3條市政道路也會盡快啟動建設。
3、徐家灣其餘拆遷部分 8月官方回覆
圖 | 人民網地方政府留言板塊關於徐家灣改造的回覆
以上是西安未央區委就群眾在人民網地方政府留言板塊關於徐家灣改造問題的回覆，簡言之，即目前紅旗村片區已完成3個自然村的整村拆除工作，紅旗村城改剩餘土地的收儲工作已展開。
除此之外，徐家灣地區將加快推進面膜工程，力爭年底前完成5條道路整治工作；加快推進紅旗村城改項目，力爭完成徐家灣南村整村拆除及剩餘589畝土地徵地拆遷工作；研究確定團結村片區徵地改造方案；加快推進秦都石化廠國有土地出讓工作；加快推進地鐵項目用地、電網工程項目用地徵地拆遷工作。
2、AI君實地感受
AI君去徐家灣踩盤的那天天氣非常好，瓦藍的天空，清新的空氣，明媚的陽光透過梧桐樹葉灑在行走的車輛和行人身上，讓人有種穿越時光的錯覺。
圖 | 渭濱路街景
尤其是渭濱路，馬路很寬闊，兩邊站立的梧桐樹十分高大，延展的樹枝甚至遮住了藍天，只留斑駁的陽光點綴在路面上。馬路一邊是家屬樓，一邊是林立的商鋪，行人在店鋪之間流連，車輛在馬路上穿梭，很像AI君家鄉的小鎮。整條街道不同於市政府旁邊整齊乾淨的現代化街道，有種肆意生長的人間煙火氣。
AI君真心的希望徐家灣改造能夠在提升片區居住體驗和基礎建設的基礎上，也能保留這份居住氛圍。
圖 | 渭濱路街景
紅旗東路、渭濱路兩邊的建築都比較陳舊，新興的高樓大廈也不少，主要分佈在紅旗廣場周邊，看上去與其他區域的高樓沒什麼區別。商業、醫療配套則主要集中在鳳城八路上。
圖 | 水晶新天地
圖 | 徐家灣部分街道
徐家灣的未來
徐家灣改造對城北居民意義重大。
1、就業
2017年11月10日，非凡中國、新城控股、西安北航科技園在內的多家企業落戶徐家灣，噹噹網也計劃在此建立文化創業產業城，總投資規模達到500億元。
圖 | 噹噹網等簽約入駐徐家灣片區
紅旗廠：
此外，對徐家灣來說，紅旗廠是一個不得不說的重要產業——中航工業西安航空發動機集團有限公司，即原西安紅旗機械廠。紅旗廠建於1958年，是中國大型航空發動機製造基地和國家1000家大型企業集團之一。紅旗廠不僅是重要的國有軍工企業，生產了大量高技術、高附加值的軍工產品，而且提供了上萬工作崗位，解決了大量居民的就業問題。
圖 |中航工業西安航空發動機集團有限公司
2、居住
徐家灣改造將規劃有兩大生態宜居城區，這兩大居住區恰好位於整個徐家灣改造的東北角和西南角，皆是片區目前住宅密佈的版塊。目前片區內在建新房有世茂璀璨傾城、保利中央公園、華遠楓悅等。
3、交通
2015年5月25日，中建西安城發公司與漢長安城特區管委會簽約，計劃投資200億元對區域基礎設施等進行改造，鳳城八路-太華路立交東西向主線橋率先於2017年9月底通車。
圖 | 鳳城八路-太華路立交
截止目前，徐家灣已形成“四橫四縱”的交通框架，北三環、紅旗東路-鳳城十路、鳳城八路、鳳城五路四條東西向交通幹道，貞觀路、渭濱路、太華北路、北辰路四條縱向大道，再加上預計在今年底通車的地鐵4號線（在片區太華路鳳城八路將設有常青路站、西安中醫院站）和規劃中的地鐵10號線（縱向穿越片區東側，沿北辰路設置2個站點）的雙地鐵加持，未來交通將十分便捷。
圖 | 徐家灣周邊地鐵規劃
目前徐家灣片區正在出售的新盤只有世茂璀璨傾城。
為什麼我買了世茂璀璨傾城
AI君上週去世茂售樓部轉了一圈，發現至少有30多組購房者在案場諮詢，據置業顧問透漏，項目現在每天至少有80組購房家庭諮詢。
圖 | 世茂璀璨傾城10月10日案場客戶
AI君特意採訪了一位剛買了世茂璀璨傾城的網友，這位購房者扎進樓市半年時間，積累了豐富的“戰鬥”經驗，下面是他對世茂的看法，很詳細，很專業，一些購房觀念非常值得各位借鑑！
世茂璀璨傾城業主——沉在親述：
世茂並非是我的第一選擇，8月我甚至還在AI小夥伴的群裡吐槽過它。然而經過半年搖號選房的失敗（即使搖到，總價、戶型樓層都不盡如人意），做了許多功課後，我希望為大家呈現我心中的世茂璀璨傾城。
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世茂周邊：三環邊臨地鐵
1、區位：
世茂位於三環內，距離北三環300米，御井路與漢渠南北路之間，佔地三百餘畝，已經是三環內所剩不多的大盤。周邊三公里範圍內有多家軍工企業，人流量不低。老廠區想改善住房環境的不在少數，轉手未來會較為輕鬆。
PS：曾經聽人說過，如果周圍都是安置和老舊，只有一個大品牌，那麼周圍的人就會傾向於置換這個品牌盤。
2、周邊環境：
小區一期周邊沒有高壓線、鐵路、垃圾站、立交等抗性條件，小區西側、西北側的建材市場預計2020年拆遷改造。
3、交通：
目前小區最近的公交站需要步行600米以上，未來在項目東側北辰路上規劃有10號線紅旗站（遠期還將會與19號線換乘），距離小區南門不到1公里，步行15分鐘左右。
項目附近主幹道為北三環、北辰大道、紅旗東路、太華北路，離小區都有幾百米的距離，噪音影響不大，對於駕車出行還是比較方便的。
圖 | 西安地鐵10號線規劃圖
4、教育：
西安教育未來將以學區劃分為主，一般都是按照就近原則，小區周圍多為公立學校，未來肯定不會出現無學可上的問題，小區二期規劃有一所幼兒園。
5、商業：
項目周邊無大型商業體在建或規劃，短期內主要依靠社區底商，但好在樓盤佔地較大，整體建成後，底商應該會豐富。未來可倚靠項目東側的騰訊雙創小鎮的商業配套（見下文）。
6、周邊利好：
①步行半小時可到達灞河廣運潭公園（2公里），正在建設中，近期即將開放，同時在此公園上將架設紅旗東路到香槐六路的跨灞河橋，連接港務和滻灞。此外北辰路全運會配套已經開始全線高架化，未來與北三環、鳳城八路、鳳城五路都將建設立交，出行方便。
圖 | 世茂周邊
②距離世茂向東僅2公里，在廣運潭公園的西側就是佔地1000畝的騰訊雙創小鎮，目前已拿地八十餘畝。
騰訊雙創小鎮包含園區、街區與社區三部分。園區部分主要包含：總部大樓，青騰園、創新創業中心、WeStart國際創新中心、企鵝號文創基地、青騰大學、雲計算中心、互聯網+城市服務中心、互聯網金融中心等；街區與社區部分主要包含：電子競技館、智慧購物街區、青年公寓、智慧住宅、專家別墅、醫院、學校等。
③徐家灣改造也是西安市重點工程，初期建設為十年正在持續推進中。世茂一期西側匯景建材市場正在做前期拆遷工作。從下圖中可以得知三環內東北片區建材市場密佈，基本都屬於改造範圍。已拆遷覆蓋綠網的部分也比較多。
④世茂一期最北邊距離北三環300米，有利君未來城小區隔檔；距離北辰立交500米，噪音影響不大。
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世茂內部：價格 園林 裝標 戶型
1、 價格低於全市均價
克而瑞上週公佈了西安9月全市商品房成交均價——13342元/平，世茂璀璨傾城首批開盤的6號樓精裝高層均價12251元/平，精裝洋房備案價14705-15005元/平，第二批開盤的精裝高層均價12612元/平，精裝洋房均價14559元/平。世茂璀璨傾城的價格是低於全市均價的，現在有折扣則更凸顯了性價比。
再對比下週邊樓盤房價：
與同區域樓盤相比，綠地峰輝價格稍低，但是是毛坯項目；碧桂園鳳凰城價格稍低，可是在三環外。這樣來看，世茂璀璨傾城在周邊同類型產品中也有價格優勢。
2、基本規劃
小區一期佔地107畝，面積適中，容積率3.58，屬於剛改樓盤。洋房樓間距舒適，高層樓間距北側幾棟較大，45米，南側幾棟較小，35米。車位比0.85，相對其他新開樓盤較小，但好在都是平面車位，比許多強行用機械車位拉高車位比的樓盤良心。
3、園林規劃
小區的景觀設計屬於世茂產品中精品“璀璨系”，內部規劃有老人活動區、兒童活動區、運動區、聚會區和西安不多見的寵物區。因為我自己有養寵物，明白當下人寵矛盾尖銳，一個合理的分區設計也許會給小區帶來更和諧的社區環境 。
圖 | 世茂售樓部
4、裝修標準
世茂的精裝整體不錯，大的方面就不說了，屬於西安中上檔次的精裝。120平的樣板間是實際交付標準樣板間，有很多小細節可以看出世茂在房屋品質上的用心。
多段式進門玄關櫃，廚房帶防油不鏽鋼板，科勒櫥櫃帶有多個拉籃，吊櫃都做有儲物設計，油煙機全包，煙霧報警器，涼霸。
北向陽臺預留燃氣熱水器和洗衣機的位置，節約了廚房和南向陽臺空間。客餐廳採用三級吊頂，筒燈燈帶都帶。客廳電視後面預埋50管方便藏電線。南向陽臺寬度1.9米，空調機位是一個小門不用翻出去，方便維修。走廊有一個壁櫃位置的設計，並且對面走廊給了一個五孔電源。
衛生間鏡櫃將近2米並配有防霧器。馬桶邊有放手機的小格子，淋浴間有挖空的壁龕放沐浴類用品。有一個房間是防火屋。配有小夜燈、新風、入戶一鍵開關，全屋寬帶覆蓋等多個人性化系統。
PS：在這裡提醒一句，許多人可能都認為那些披上軟裝的樣板間很高大上很好看，就是未來的實際交付樣子，但現實裡那不過是開了美顏的樣板間，實際交付能有五成已屬不錯。所以世茂願意把120平的實際交付樣板間開放給大家看，也是很有底氣的。
5、物業
世茂天成物業，在已交房的世茂都，業主的評價還不錯。並且高層1.5元/平·月，洋房1.95元/平·月的收費很合理，不像很多樓盤都開始加收增值服務費，高層已經達到2元以上。
6、小區公共空間品質
小區公共空間都貼有牆地磚，比大白牆要好很多。
7、前期開發樓盤對比
世茂都，可以關注世茂的公眾號，裡面能看到世茂都交付質量，物業服務，小區環境的許多信息（往下翻有更多實景圖片）。從他們所發的圖片來看，小區綠化不錯，大廳也是挑高的，質量無論是毛坯還是精裝都還可以，沒有爆出大面積問題。
圖 | 世茂都實景
8、戶型真沒啥說的，一個字好！
戶型是世茂的優勢，105、120、136、144平戶型圖，對比樣板間就能看出好壞。
PS：在西安，戶型設計能同時做到全明通透、三間朝南、格局大氣的樓盤並不多見。
說了這麼多，大家都可以明確看到，世茂的外部因素比較複雜，好壞對半。
但從產品來講，世茂的品質的確很好，種種細節表明確實在用心做產品。
也許世茂不是一個最佳的選擇，但在熱門之外，又有折扣優惠下，能夠選擇自己喜歡的樓層戶型，又何嘗不是一個優秀而合適的選擇呢？
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關於世茂的兩個疑惑
1、世茂是城改+收購項目，讓人怕怕的？
世茂確實是紅光村城改項目，收購的是利君未來城的地（陝西開城實業有限公司）。這個項目現在已經完全由世茂全資收購，包括利君未來城的後期，目前在售的產品五證齊全。
有人擔心紅光村安置房和商品房是否緊挨著？其實，紅光村安置房已交付，在紅旗東路的南側，世茂是在紅旗東路北側的漢渠南路的北側，離得很遠。北邊原由利君開發的也是商品房，從小區的綠化和外立面也可以看出品質並不差。
2、世茂在西安的第一個項目世茂都怎麼樣了？
都說品牌好不好，看已交房的產品就知道了。下面是世茂都小區及樣板間實景。世茂璀璨傾城的定位比世茂都要高，未來園區規劃肯定是會高於世茂都的，大家可以參考下。
圖 | 世茂都園林及樣板間實景
結語
在經歷6、7、8三個月後，可以選擇我最喜歡的次頂，選擇最喜歡的戶型是一個多麼無法捨棄世茂的理由。為此，我心動了。
當時的我只感到樓市有絲絲涼意，沒想到後面全國唱空，也許我再等等可以買到更優惠更合適的房子。也許你們再等等也可以買到更合適的更好的房子，但不願等的人，可以來看看世茂璀璨傾城。如果它符合你的預期，不失為一個不錯的選擇，萬一以後漲了呢，這誰也說不準。
這些就是我所做的功課，時間短，也許沒有那麼詳盡，也許有的是錯誤的，但大家可以來討論。
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