近日，深圳南山区正式出台《南山区城市更新“十三五”规划》（以下称《规划》）。
《规划》指出，“十三五”期间，南山区城市更新对象规模为15.3平方公里。更新总规模方面，完成拆除重建类更新用地供应规模不低于75公顷，综合整治用地面积达80公顷，力争各类更新用地规模达1.55平方公里，完城市更新固定资产投资约210亿元，通过城市更新，实现违法建筑量减少60万平方米。
南山区是深圳创新核心，被誉为中国最具“硅谷气质”的城区。2015年南山区委重新梳理南山城区定位，提出打造深圳“双中心”，建设中心城区的目标。本次《规划》的出台为推进南山建设深圳“双中心”指明了目标与方向。
拆除重建，盘活380万㎡存量土地
《规划》提出，城市更新将重点保障公共服务和基础配套建筑面积，合理提高产业（含研发办公）与居住建筑面积比重，逐步降低商业、办公类建筑面积比重，预计“十三五”期间通过拆除重建类城市更新供给总面积为380万平方米，居住类用地及产业研发用地占最大比重。
如上图所示，“十三五”期间规划拆除重建供给居住与商务公寓建筑面积约152万平方米，商业（不含办公）建筑面积约34万平方米，办公建筑面积约30万平方米，产业（含研发）建筑面积约152万平方米，公共配套建筑面积约12万平方米。
城中村改造规模占比30%，用地规模不高于60公顷；旧工业区改造计划规模占比65%，用地规模不低于100公顷；旧城区改造比例控制在5%，用地规模约10公顷，以旧商业区改造为主。
加强公共设施建设力度，新增保障房1万套
“十三五”期间将争取在城市更新单元规划阶段新增独立占地的公共设施用地14处，贡献用地面积不少于16.4公顷。
其中，中小学10所，文体设施3处，医疗设施1处；非独立占地的配建幼儿园不少于15个，配建社康中心不少于10个，单个建筑面积不小于1000平方米。更新配建公交场站不少于13个。
在改造方向为新型产业用地的更新项目中，将安排部分人才房和保障性住房用地，结合多方情况，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立保障性住房用地。
“十三五”期间，将争取在城市更新单元规划阶段通过城市更新配建1万套人才住房和保障性住房，建筑面积60万平方米；配建创新型产业用房面积约16万平方米，主要分布于高新北区、高新中区、南油片区、侨城北等区域。
加快产业升级，扩大“工改工”建设规模
《规划》提出加强新型产业园建设，加快传统工业园升级，引导原村集体工业园转型。为推动产业转型升级，《规划》中提出将“工改工”类更新项目规模占旧工业区改造的比例提升至70%，新增更新计划规模不低于100公顷，为南山区科技创新发展提供空间保障。
此外，《规划》特别提出将有序引导“工改M0”即新型产业用地类更新规模及布局，鼓励符合条件的旧工业区改造为新兴产业用地。优先鼓励在高新北区、高新中区、南油片区、大学城片区等重点片区内安排“工改工”项目，打造集中连片、成规模、高端现代的新型产业园区的同时，鼓励其他片区符合条件的旧工业区有序开展“工改M0”更新；至2020年，南山区新增“工改M0”更新计划规模按不高于60公顷进行预控，未来，这些旧工业区将从传统制造业向智能制造转型、高新技术产业向研发、设计、品牌等产业高链延伸，实现存量优化。
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