“城市更新”的概念起源于19世纪中叶，兴起于第二次世界大战之后。曾经繁荣的各大城市中心城区开始衰落，基础设施及房屋年久失修，社会治安及生活环境趋于恶化，面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。
反观当今国内，虽然城镇化进程在快速有力地持续推进，然而各大一二线城市当中，都或多或少地出现了上世纪发达国家大城市发展阶段后期所面临的一系列问题。
目前有大量的老旧住宅需要进行改造，特别是上世纪六七十年代建造的住宅，由于建设时的经济水平和生活水平所限，住宅的功能已经满足不了现代人生活的需要。
伴随着城镇化不断深入，中国进入了以满足人们“美好生活”为目标的新阶段，城市发展进入快行轨道，其中一线城市开启存量焕新、内涵增值为特征的的城市更新4.0时代。面对这个万亿级的市场，各企业积极拓展市场机会，掀起城市更新热潮。
城市更新是城市升级和企业转型的主要途径
城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用，成为下一轮城市发展的新增长点，成为企业转型升级持续性发展的主要动因。
城市发展模式与城市更新发展历程
城市更新的发展总体经历了六个阶段，从初创期消费型城市，到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。
第一阶段（初建期-1977年）：城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变，城市资金用于发展生产和挖掘改造。
第二阶段（1978-2000年）：城市进入改革开放期，城市扩张成为城市建设的主流，新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。
第三阶段（2001-2008年）：城市的发展战略和格局发生重大变化，如《上海市城市总体规划（1999-2020）》2001年被批复，深圳2004年颁布《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》，城市序幕拉开；2008年发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径，现代城市更新渐现雏形。
第四阶段（2009-2014年），城市更新规模和方式发生转变，由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳2009年出台《深圳市城市更新办法》、上海2013年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新”。
第五阶段（2015-2016年），城市更新制度化，各地纷纷成立城市更新局等专门机构，城市更新规划实施更有保障，如深圳城市更新局2015年9月挂牌成立，广州城市更新局2016年2月挂牌成立，济南城市更新局2016年6月挂牌成立。
第六阶段（2017-至今），城市可持续高质量更新，赋予美好生活服务产业升级新内涵，城市群和城市圈层的发展，对城市提出更高的要求，城镇化要求城市地位向更高的品质升级，如上海定位全球城市，深圳定位国际化现代城市。
城市更新包含各个功能区块的系统性更新迭代。经济发展、政治社会定位的变化，带来城市更新系统不断向更高的层次演绎迭代。
部分城市更新政策
城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新、其他更新等不断发展演进，伴随着城市更新的始终。
如上海由小渔村小城镇到1843年开埠逐渐演变为对标美国纽约的国际化大都市；深圳从小渔村演变为对标香港的国际现代城市；雄安新区从几个小县城或将发展成为国际绿色智慧城市。
城市更新系统内容解析
城市更新变化与企业应对机制
“减量建设”时代，城市更新获得政策红利机会，房企参与数量与深度均加大。随着城市的不断升级，城市更新已成为万亿级别市场，这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效，提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量，获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化，不断成为企业持续保值增效的手段。
具体来看，城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市，更新对象为旧村、旧厂和旧城更新，更新模式为城中村改造、工改工、工改商住、工改居等，更新领域主要是商业改造、住房租赁、内容更新、产业园区、办公升级、公益项目等。
企业参与城市更新方式解析
近两年来中国已有不少龙头房企开始积极谋划转型升级并进入城市更新市场。
万科在今年3月份提出要全面转型为城乡建设与生活服务商，侧重营造美好生活的场景、乡村振兴的场景；不仅提供服务的场所，也要直接提供服务内容。
碧桂园也在产品品质上频频发力，大力发展产业地产和特色小镇，实施产城融合战略。
万科目前在售的城市花园项目、碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品等等，均为三旧改造项目。其余众多房企也都相继成立了城市更新公司，发力三旧改造市场。目前已有大量城市更新项目在进行之中。
不止龙头房企，也有许多企业正在掀起城市更新的浪潮，譬如筑福建科院。筑福建科院在多年既有建筑改造研究和实践中，不断调整产品和服务结构，一方面满足居民日益增长的对居住条件的要求，另一方面积极引导、协助政府以市场化思维对城市和社区实现长效管理，逐步形成从个人生活服务到城市安全管理的产品服务体系。
从微观到宏观，实现美好城市生活
城市更新存在问题与趋势探讨
城市更新项目一般就有体量大、人口多、多方利益纠葛、持续时间长、搬迁成本高等难点，但在当前地王频出的大背景下，城市更新的项目成本还是远低于新推地块的。
在旧改项目中，政府往往能够更多聆听企业的项目规划，赋予企业更大的发挥空间，一定程度上能让此类房企打造出标杆产品；与此同时，为了弥补此类旧改项目的盈亏风险，政府往往会给与其他区域的拿地便利。
在资源环境约束成为常态的时代，城市如何利用存量空间升级完善城市功能，企业如何获取政策资金支持，搭建适宜平台、科学导入产业以及安全获利退出，成为提升城市生活品质和城市魅力的重要课题。
城市更新主要面临问题
可持续发展、生态宜居、绿色智慧、产业适配和特色鲜明将是未来城市更新发展的主要趋势。
其一，中国仍处于加速城镇化的进程中，不同城市的产业迭代、文化更替更加的频繁，可持续发展将成为城市更新的核心竞争力；
其二，生态文明已经成为“美好生活”的应有之义；
其三，产业适配是城市与产业的协调，构成了城市发展的经济基础；
其四，科技与人工智能的发展为智慧城市创造了可能，提升现代城市生活的品质；
其五，只有特色鲜明的城市才更具有吸引力，赢得更大的发展空间。
城市更新发展趋势
伴随着人们对美好生活的不断追求，城市更新迎来了由量变到质变持续发展的良机。城市更新作为城市生长的新力量，在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值，推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。企业应加大与专业设计、基金、运营的等机构的合作，创造城市美好生活的“点睛之笔”，为建设高品质城市生活贡献力量。（综合整理自：中指数研究院、亿翰智库）
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