【观点】
一二线的新房，不管项目有没有用心做，几乎都是被一抢而空。为什么呢？
因为百姓他们买的其实不是房子本身，而是房子所附带的那些资源和机会，比如：
1）房子所附带的学位、公共资源等。
2）房子所附带的升值可能。背后是一二手房价差、潜在的交通、医疗等公共资源的改善、房子本身的金融属性等等。
一、市场看法
1、行情回顾
2、行业估值
● 中资各板块2018年/2019年市盈率&ROE比较
● 中信二级行业指数（房地产开发管理）- PE(TTM)：历史估值底部区域，离最低点不到10%，底部区间呈企稳状
● A股地产板块远期市盈率&市净率：相对年初高点回撤44%，考虑增速，已创历史新低，与历史相比，基本面更健康
● H股地产板块远期市盈率&市净率：相对年初高点回撤32%，考虑增速，PE已创历史新低，与历史相比，基本面更健康
● A股/H股的NAV折价已创/接近历史新低
● 相对于沪深300情况：全面折价状态，市场预期极度悲观
3、机构仓位
4、卖方&专家观点
# 任志强-20180725-2019年有可能出现商品房严重供给不足
1、任志强从去年就开始担心，今年开发商迎来偿债高峰，房地产投资是持续下降的趋势。
2、没有房地产收入，对地方债务影响巨大，中央希望各种各样的方式促进消费，买房子导致消费能力下降，实际是刺激消费。
3、房价持续上涨，并且是不可逆的上涨，今年新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。
4、房地产是中国经济的支柱性产业，这轻易不会被改变，寄希望于房产税改变房地产结构，任志强认为不可能，房地产税也无法改善地方政策的财政。从1-6月份的统计数据来看，投资主要来自房地产，税收也主要来自房地产，中央和地方的财政收入中，房地产相关行业达到3万亿。
5、对于下半年，任志强认为在政策不改的状态，销售量和投资是持续下行的趋势。
6、房地产不会很惨，按照目前情况看，就算下降，这个市场还是巨大的，开发商需要应对的是政策变化，是否能适应，比如你所提供的户型是否满足当地的需求？是否为了谋取高利润不愿低价销售？
7、房地产仍然有利可图，如何解决资金和盈利问题，这取决于企业自身的能力。比如说9070的政策，用平均数造成的结果，价格低的地区房价反而上升了，这在全国都看见的明显的现象，有些五六线城市房价都过万了。新房价格低于二手房，营造出炒房空间，让市场仍出现抢房现象。
8、房地产市场的整体情况而言，不可以忽略市场的巨大前景，中国离实现小康目标还有很远，名义上58%的城镇化率，美国已经达到90%，中国城市人口增量非常大，未来会更明显。在未来20年左右，中国的城镇化仍然是高速发展的过程。
# 陆铭-20180726-中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多
1、中国房价是空间错配的问题，表现出的是供需的空间错配。就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给，有供给的地方没需求”。
2、在中国，由于土地不是私有的，城市用地用官方的词汇叫“建设用地”，这是被指标化的，这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”，从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的，即更多配置到中西部和中小城市。另外一个表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是，这个现象不是全国的现象，它主要是在中西部和人口流出地。
3、“人往高处走”的原因——第一，规模经济，人和企业集中在一起发展，效率高，成本低。第二，中国为什么沿海地区发展比较好？道理很简单，因为当今人类的技术条件，使得海洋贸易所运用的水运成本是远远低于其他运输成本，远远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易里，海运是主导方式，使得国际国内的投资在离海岸线比较近的地方，可以节省贸易成本。
4、长江是全世界少有的大江大河里可以当海来用的，它的宽度和深度基本上就是海。这个优势又尤其集中在长江下游地区。这个条件放在中国，哪怕珠江三角洲都没有办法比。上海为什么成为全中国最大的城市？道理很简单，又沿海又沿长江，所以条件太好了。
5、一个大的国家要求区域间平衡发展。但大多数人对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布，而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡，不是经济资源的均匀分布。经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的，是可以效率与平衡兼顾的。
6、由于对“平衡”存在的误解，人们觉得经济如果往沿海集中，往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点，把更多资源给中小城市和中西部。其中最能够控制的资源就是土地，因为前面介绍过中国的土地制度背景，我们国家土地供应受制于建设用地指标。于是就出现了下面这条线，这就是中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额。这张图呈现出非常明显的V字型，拐点是2003年。到2003年以后就倒过来了，在人口进一步向东部沿海集中时，中西部土地供应所占的份额却越来越多。相应的，因为这个份额被100%减掉就是东部，人们往东部流动，但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。土地被用来干什么了？当时的政策制定者想，如果给你地就可以造工业园，造完工业园以后，工人要有地方住，我再给你造房子的地就可以了，完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的，就是我前面讲到规模经济和离港口的临近性。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花，但是很多中西部工业园是空的。
7、土地的另一个用途就是大量的建新城，结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城？如果按照国家发改委公布的数据，将近3000个广义的新城，规划的面积超过10万平方公里，其中，545个狭义的新城，规划面积达6.9万平方公里。根据我们所收集的数据，全国280多个地级市中有272个城市建了新城，其中，有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。这是不完全统计，我们来做一个假设，我们收集到的大概500个新城能容纳2亿人口，全国建了大约3000个，如果我们的样本有代表性，全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果假设我们的新城数据在全国新城里面没有代表性，我把这个数据砍一半，降到6亿，这就非常保守了。这是什么概念？6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住，房子也是够的。国土资源部曾有一位官员讲过，据他所知，全国范围内不存在住房短缺的问题，这句话还真的有点道理。但是这是全国范围内不存在住房短缺的问题，问题出在哪儿？大量房子造在中西部，当地人口还在进一步往外流出。
8、新城平均规划的面积超过100平方公里，平均规划的人口是42万，这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大，还很远。大家都知道，我们的新城样本里距离所属的老城之间的距离有25公里，而中国很多城市半径都不到10公里。也就是说，在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市。
9、大家再看看新城建在什么地方？下图的每一块代表一个地级市，颜色越深就表示这里所开建的新城面积越大。几个颜色深的地方，东北、西北、西南都是人口流出地，尤其是辽宁非常严重。马上我会讲到地方政府债务，很多人对于东北的理解是，人口流出是经济衰落，其实很更大的问题是人口流出同时加大了投入，结果背后是地方政府负债增加。
10、下面这张图是给大家看看地方政府债务和新城建设之间的关系。要理解中国的房地产市场，要理解房价，你必须要把地方政府行为理解清楚，才能理解接下来很多事情。我现在讲的是，全世界没有一个国家像中国这样，地方政府深度介入房地产市场。
我们都说土地紧缺，但是现在把建设用地指标分配到地方政府，地方政府有了指标却用不掉，结余在那里，结余的数量是今天每年新增建设用地指标两年的数量。为什么？因为现在造好的房子就已经卖不出去了。就是这么一个严重的局面，严重的空间错配问题，大量中西部中小城市房地产库存问题非常严重。由于大量房子造在人口流出地，造得又远，密度又低，结果没需求。根据我的研究，新城造得越远，密度越低，这个地区越没有需求，所以借了债就还不掉，负债率上升。
11、通常的市场经济国家会不会在有人、有钱，且人口流入的地区收紧土地供应？不可能，因为在通常的市场经济国家，这些地方会有房地产商去造更多房子，但是在2003年之后的中国，出现了人口流入地土地供应反而收紧的现象。
12、有很多人说，中国的房地产市场存在严重的泡沫，这句话十多年前就开始讲，到现在房价（尤其是在房价高的一线城市）也没有下降过，泡沫也没有破过，怎么回事？这件事情就要解释。通常人们要判断一个地方房地产有无泡沫，会把房价跟居民收入来做比值，如果房价比收入的比值是越来越高的，意味着居民收入增长速度不如房价增长速度快，时间拉得越久，房价涨上去，收入戏跟不上，这个房价就是泡沫的。很多人，甚至专门研究房地产的人就是用这个判断的。我们进行批评之前，先来看中国的情况，回过来反思这个指标有没有问题。
我们看两条线，上面就是土地供应收紧的组别，根据前面说的，这个组别是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗来讲有钱有人，下面这个组别通俗地说，就是没人没钱，而且人还往外流出，但是土地供应在放松。有人说，现在中国的房价已经超出经济学可以解释的范畴，我现在告诉你，中国房价非常简单，就是可以解释为供给和需求的关系。2003年之前，为什么两个组别的房价－收入比都在下降？因为到2003年土地供应都在增加的，土地供应一增加房价－收入比就往下跌。有些朋友可能记得，2001年上海房价什么情况？当年还送蓝印户口，还有所得税退税。只要你增加供给，房价就可以往下跌，当年供给是增加的，房价－收入比就在往下跌。
13、当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点，房子如果敞开供应，可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应，可能月收入两万才可以买得起。房价是由买得起房子的人来决定的，而房价－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了，就是这么一个简单道理。大家看到，中国土地供应相对收紧组城市的房价－收入比在上升，而土地供应相对放松组的房价收入比在下降。
14、我们来看中国，如果简单用房价－收入比来作为判断泡沫的依据，中国房地产市场存在严重的泡沫，而且按照这个指标，全中国泡沫最严重的地方在哪里？上海和北京泡沫最严重，那我要问你，中国有一组城市存在泡沫，而且泡沫越来越大，另外一组城市不存在泡沫，而且泡沫越来越小，你怎么不到后者那里买房子？难道是因为中国人傻吗？最近两年，因为在一、二线城市严格限购，资金被挤出到三、四线城市，有一部分人在一、二线城市工作，随着2013年之后，中国开始严格控制超大人口，他们觉得没有希望在北京、上海待下来，爸妈鼓动他们回老家买房子，大量的资金从大城市被挤出到三四线城市，这是近两年的新情况。
15、第二个问题，在美国泡沫就算破灭了，最后最坚挺的是旧金山和纽约，到中国，泡沫最大的是北京和上海，你怎么解释？通过这样的国际国内比较，中国如果用房价收入比来度量泡沫，将严重高估房地产市场存在泡沫的程度。当然，我并不是说中国的房价没有泡沫，我只是说，中国房地产市场上的基本问题是“空间错配”，在这样的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房价高的地方泡沫小，倒是房价低的地方有泡沫。在房价的统计里，空置的房子都还没有算，这里算房价收入比的时候，它必须要有房价，大量空置的房子没有卖出去，它都没有在房价里面。中国的房价泡沫恐怕不是以房价高体现出来的，而是以房子卖不出去体现出来的，这就是我前面为什么做那么多铺垫告诉你中国的房子盖在哪儿，人口怎么流动的。我要告诉你这些背景知识，你才可以理解。
16、中国房价的误区
1）中国的房价因为货币超发。如果中国的房价只是一个货币现象的话，为什么会出现我刚刚讲的2003年房价的分化，为什么仅有一组城市的房价在涨？而另一组城市的房价－收入比甚至下跌？现在限购，限的是高房价的城市，没有限制你到低房价的城市买，这说明房价远不止是货币问题，理解钱往哪里去了，才是理解中国房价的关键。
2）人们认为房价由需求推动，尤其住房的刚需。这句话既对也不对，对的方面是，需求一定是房价上升的原因，如果没有需求房价上不去。但是，光看到需求是不够的。中国城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面讲到西安、武汉、成都，而且这些地方收入水平不低，而且是人口流入的。为什么那些地方房价并不算太高？关键还是要结合土地和住房的供给才能理解城市间房价的差异。我再给大家举一个例子，在很多指标上，广州和深圳非常相近，比如说人口规模和人均GDP非常相近。但是长期以来，深圳房价一直比广州贵，最近这一波房价上涨，广州上涨没有深圳快。如果你看供给方的数据就知道，广州每年的土地供应量长期保持在深圳的3倍左右。甚至不要说跨地区的比较，就是只看北京自己，有的年份土地供应松一点，有的年份紧一点，如果某一年的土地供应多，下一年的房价就涨得慢些。
3）有人说一线城市的房子因为投资性需求。是的，我不否认，投资性的需求会加剧房价的上涨，全世界来的有钱人都在上海买房子。可是最近几年，北京和上海的房价上涨已经是在严格控制需求的情况下。不要说外地人买房子限购，上海人也限购了，人们还怎么投资？当然，还有一个办法就是离婚，但现在连离婚买房子都被管了，政府要查你什么时候离的婚，离婚后买房子钱怎么来的？是不是老公给你的？人们还怎么来投资一线城市的房子？你看看住房交易数据就知道了，在一线城市大量买房子的是在置换，卖掉小房子买大房子，这能叫投资需求？这只是改善性需求啊。
因为没有充分重视供给方的因素，当供给短缺导致房价上升的时候，政策却通过打压需求来控制房价，最后是误伤刚需，甚至最后出台的政策都很难自圆其说。比如说某大城市出台政策，提高首套房的贷款利率，做新闻发布的时候这么说，我们通过提高贷款利率来控制首套房的投机性需求。总而言之，政策制定者总认为老百姓不应该买房子，你买房子都是不理性的，都是在炒作。
4）还有一种说法也是很流行，说房价贵是因为地价贵，因为土地财政，因为地方政府把土地卖到很贵，所以房价就贵了，以至于出现面包还不如面粉贵的现象。各位冷静想想，全中国都在搞土地财政，你怎么解释这个土地财政把上海、北京的房价搞上去，没有把中小城市的房价搞上去？再问问房地产商，怎么拍土地？他们是根据未来对于房价的预期来决定今天拍卖土地卖出多少价格，如果不是预期未来有足够的房价上涨空间，如果你是房地产商，你举牌的时候，你把地价举到很高，甚至有可能冒着未来房价卖不到那么高的风险，这件事情你会干吗？你冷静想想。所以，好像是先有了地价再有了房价，看上去是高地价影响了高房价，其实是对于未来房价的预期决定了今天房地产商在买地的时候付出多少价格。你要知道这个逻辑，否则你就没有办法解释，为什么在中小城市也是土地财政，甚至在一些二线城市，怎么没有把房价搞上去。
17、结果越是控制中心城区的房子销售，越是使得需求得不到满足。限售的结果是造成房企资金回笼压力，一些房地产商（特别是小企业）已经支持不住了，一些大企业虽然在坚持，但资金回笼不足，就可能导致接下来的土地开发不足，造成未来的住房供给不足。
还有一个做法，是直接对房价进行限制。价格被限制住之后，房子需求一定大于供给，于是，房地产商想出很多办法。房价既然被控制了，那么，市场上就一定会出现别的价格。接下来我讲的事情在各个地方名字不一样，有的地方叫指标费，有的地方叫茶水费，各种各样的名字。意思就是，你现在买房子除了付房价以外，你还要付一个指标钱，这个不计入房价。有些地方，买房子必须要全款付才可以进场。本来降房价的目的是什么？让收入较低的人买房子。现在做法是只有全款才可以买得到房，结果把低收入者反而挤出了。直接管制房价的结果还造成寻租和腐败，或者是钱进入了私人的口袋，或者是摇号的结果是把房子摇给了有权力和关系的人。
再往下出现什么问题？一手房和二手房房价倒挂。一手房价打压住，算的是公开交易的数据，没有把茶水费、指标费、腐败费算进去，没有放在房价里。二手房的房价就不受管制了，所以导致一手房和二手房价倒挂。甚至导致媒体报道，有人从亲戚朋友那边借上千万来摇号买房，只要摇中一个利润就上百万，这个比炒股回报率高很多。
18、怎么根治高房价？首先，要缓解一二线城市房价上涨只有根据人口流入的趋势增加土地供应。建设用地指标应与外来常住人口数量和住房库存挂钩。
19、大家如果看上海2035年的规划，里面说上海的土地开发程度已经达到45%，意思是图中上海灰色的城市用地（建设用地）除以上海整个管辖面积比例是45%，这个比例被认为太高了，高到让城市扩张会影响上海的生态环境。问题是，上海的土地开发强度为什么太高了，跟谁比？据说是跟世界上其他大都市圈比，其他地方最高只有30%，上海的土地开发强度太高了。我几年前看到这个数据，我就纳闷，所谓世界上其他地方，我每个地方都去过，我怎么就不觉得上海土地开发强度比别的高呢？我就去找这个数据出处，终于有一天我发现了一本书，找到了这个数据的出处，是这样一张表，里面列了五个地方，表里面有两个数据对我们最关键，一个是常住人口，一个是开发强度（即建设用地除以管辖面积的比例）。这张表格里纽约是没有数据的，新加坡也是没有数据的，我也不知道为什么。香港的开发强度很低，21%，可是香港大约70%是山，那个在分母里，不可比。剩下有数据的还有两个，一个是上海，一个是东京。上海的开发强度按照这个表的数据是接近50%，东京是29.4%，这么一比,上海好像挺高的。问题在哪里？这个表里东京另外一个数据是1350万人口，这个东京什么概念？这个东京是小东京（东京都）的概念，相当于上海市中心的概念，而东京都的面积只有上海的三分之一。29.4%的开发强度对应的是什么概念呢？是东京圈的概念，东京圈大概是上海加苏州的面积。在上海，当论证上海人太多的时候，是把整个上海人口去跟东京都比，而事实上，如果跟东京圈比的话，后者的人口有3700万。而当人们说上海建设用地占比太高的时候，又把上海地跟东京圈相比，而事实上后者的面积是上海的两倍，可见这样的对比有多不科学。
随着对东京概念的定义越来越大，土地开发强度越来越低，但是在整个东京圈范围之内，请大家注意，东京圈包括很多山地，它的土地开发强度是33.56%。如果把潜在的“上海都市圈”来做比较的话，相当于上海加苏州，目前开发强度只有23.5%，如果同样达到33.5%的土地开发强度的话（还不考虑上海和苏州基本上是平原地带），还有增加10个百分点的空间，这可以让上海加苏州的范围之内建设用地供应再增加1500平方公里。这是什么概念？如果假设城市是从中心往外扩大的话，我们做一个保守的估计，增加出来建设用地有1000平方公里在上海管辖范围之内，有500平方公里在苏州管辖范围之内，这1000平方公里可以让上海目前的土地供应增加30%！
20、如果未来顺应人口流动的趋势，从供给侧增加大城市（包括超大城市）的土地供应，有利于形成房地产稳定健康发展的长效机制。第一，建设用地的总量可以放松管制，在围绕超大城市建立的都市圈内不需要保留那么多农业用地。第二，在建设用地里，工业用地和商住用地的比例可以调整，现在有大量的工业用地密度太低了，可以转住宅。第三，商住用地内部多少比例给商业地产，多少比例给住宅也可以调整。今天在北京、上海等都出现这样的情况，商业地产相对过多，而住宅价格又高，市场经济的反应就是商改住，对此应该放松管制。第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容积率，房子是不是可以盖得高一点，让房子供给多一点。如果可以从这几个角度增加供给的话，可以让房地产市场稳定健康发展。
二、行业情况
1、月度数据
去化月数
2、周度数据
3、政策层面
长效机制：北京共有产权住房贷款最低首付比例不低于30%。保利地产150亿公司债获上交所受理，其中首期发行规模不超过44.86亿元，其中31.40亿元拟用于公司住房租赁项目建设，13.46亿元拟用于补充公司流动资金。
宏观：7月23日，央行开展5,020亿元1年期MLF操作，操作利率维持3.3%不变，当日未开展逆回购操作，公开市场净投放3320亿元。国务院常务会议提出支持扩内需，保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，根据形势变化相机预调微调，定向调控。
土地：国务院印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》明确严控新增围填海造地，要求解决围填海历史遗留问题，加强海洋生态保护的修复，建立长效机制，加强组织保障。宁波出台国有划拨土地使用权补办出让办法，统一规范市区国有划拨土地使用权补缴出让金标准。
市场：深圳市加快推进新一轮住房制度改革，着力构建面向2035年的住房供应与保障体系，今年确保完成人才住房和保障性住房建设筹集8万套、供应4.6万套的目标。河北上半年房地产开发投资同比降12.3%，销售面积降三成。深圳产办、商办类“小产权”补缴地价将可转正，住宅仍未松绑，但城市旧改或提速。
信贷：深圳房贷利率全线上调，四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。广清住房公积金互贷新政：一人申请最高可贷30万。
人才政策：北京今年下半年将落实积分落户政策，为首批通过积分获得落户资格的申请人办理落户手续。上半年超50城发布人才新政，或者在此前出台的政策上作了进一步补充。其中，青岛、保定等三四线城市是新政发布的主力； 2017年初就已入场的武汉、长沙等“新一线”城市则进入平稳期，不再发力。
其他：中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲指出，政府不可限价，要在供给侧进行长效机制改革。中央第十一巡视组向住房和城乡建设部党组反馈巡视情况：住房和城乡建设部以人民为中心的思想不够坚定。
4、内部人士交易：增持、回购、跟投，买买买！
5、行业现状&大趋势：房地产行业地位不可撼动，未来3-5年，行业总量稳定下，行业集中度提升是不可逆转的大趋势。
● 龙头销售好于行业销售，销售集中度提升，预计TOP10今年市占率超30%，明年超40%。（0730更新）
● 龙头房企采取进攻性拿地策略，2018年上半年销售百强房企新增货值集中度有分化，TOP10进一步提升，TOP10新增货值占比53%。
● 各梯队内房企拿地竞争激烈，龙头房企放缓拿地力度，50名外房企积极冲刺。
● 库存处于低位，去化率良好，2018年销售增长0-5%，超年初预期，一二线城市销售边际向好，与三四线城市形成逆转（0730更新），龙头房企下半年密集推货。
● 行业资金趋紧，龙头具有融资优势，开发端和购房端呈现龙头融资集中度提升。（0730更新）
● 融资渠道上，以银行贷款和公司债为主，成本相对较低，17年以来非标融资和房企境内信用债渠道收紧，人民币贬值对大部分房企影响有限。（0730更新）
● 政策端目前主要增对投资性需求，“保障刚需、因城施策”。
● 租售并举主要在核心一二线城市。
● 对于高负债的房企，只要现金流没问题，风险就是可控的。
● 土地财政仍是全国财政收入的主要来源。
● 房子在全世界的资产配置比例都很高。
● 全球房价中长期来看呈长期上涨趋势，目前处于同步上涨阶段，中国地区同比增长显著。（在中长期上涨趋势下，意味着未来可能增幅放缓）
● 中国房地产的基本盘：经济增长+房价稳健+城市化率提升，需求购买力会源源不断的释放。
● 中国房地产的细节1：供给与需求出现错配，需求拐点未到来。（0726更新）
● 中国房地产的细节2：保障交易和评估的定价权，不诱发风险。（0726更新）
● 关于中国的房产税：应当推出，但目前时机不成熟，未来几年仍将围绕立法等做准备工作。（0730更新中金地产观点）
中国房地产供需错配、房价高企等问题有着深层次根源——缺少有效的公共住房供应体系、商品住宅持有环节近乎零成本、城乡二元土地结构及由此出现的土地财政问题、资产证券化渠道不畅等原因使得优质存量资产无法盘活。这些问题不解决，房价问题就无解，也使得中国跟很多所谓的国际经验“不可比”。
然而，这些深层次问题不是一天两天形成的，解决或改善起来也就需要路径依赖、循序渐进，否则可能引致更大的风险。就房产税而言，我们认为应当推出，但不能在时机不成熟的情况下盲目推行。
这里所谓时机不成熟，并不是指立法、评估这些技术性问题，而是指必须以构建合理的公共住房市场且让商品房回归“市场”属性为前提，也即住房供应分层（保障的归保障，市场的归市场）。因此，我们认为政府应当在未来5-10 年加快公共住房建设/改造，这部分供应量足以满足中低收入人群基本住房需求后，对商品房非市场化的限制政策（如限购、限贷等）可逐步退出，把商品房定价交给市场（房价将呈现更明显的梯度），届时方为全面征收房产税的成熟时机。
市场上目前还有一种声音认为目前卖地不佳、地方财政吃紧，因此房产税已箭在弦上。这样的判断是不准确的，原因在于：第一，如果用房产税替代卖地收入，在以市场价为税基、无任何免征面积的情况下，税率也要定在2-3%，这是不可能的；第二，如果真的这样推，很可能引致房价大跌，到时税不但收不到，反而引发了更大的危机。
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