【觀點】
一二線的新房，不管項目有沒有用心做，幾乎都是被一搶而空。為什麼呢？
因為百姓他們買的其實不是房子本身，而是房子所附帶的那些資源和機會，比如：
1）房子所附帶的學位、公共資源等。
2）房子所附帶的升值可能。背後是一二手房價差、潛在的交通、醫療等公共資源的改善、房子本身的金融屬性等等。
一、市場看法
1、行情回顧
2、行業估值
● 中資各板塊2018年/2019年市盈率&ROE比較
● 中信二級行業指數（房地產開發管理）- PE(TTM)：歷史估值底部區域，離最低點不到10%，底部區間呈企穩狀
● A股地產板塊遠期市盈率&市淨率：相對年初高點回撤44%，考慮增速，已創歷史新低，與歷史相比，基本面更健康
● H股地產板塊遠期市盈率&市淨率：相對年初高點回撤32%，考慮增速，PE已創歷史新低，與歷史相比，基本面更健康
● A股/H股的NAV折價已創/接近歷史新低
● 相對於滬深300情況：全面折價狀態，市場預期極度悲觀
3、機構倉位
4、賣方&專家觀點
# 任志強-20180725-2019年有可能出現商品房嚴重供給不足
1、任志強從去年就開始擔心，今年開發商迎來償債高峰，房地產投資是持續下降的趨勢。
2、沒有房地產收入，對地方債務影響巨大，中央希望各種各樣的方式促進消費，買房子導致消費能力下降，實際是刺激消費。
3、房價持續上漲，並且是不可逆的上漲，今年新開工的量跟不上銷售量，明年有可能出現商品房供給不足。
4、房地產是中國經濟的支柱性產業，這輕易不會被改變，寄希望於房產稅改變房地產結構，任志強認為不可能，房地產稅也無法改善地方政策的財政。從1-6月份的統計數據來看，投資主要來自房地產，稅收也主要來自房地產，中央和地方的財政收入中，房地產相關行業達到3萬億。
5、對於下半年，任志強認為在政策不改的狀態，銷售量和投資是持續下行的趨勢。
6、房地產不會很慘，按照目前情況看，就算下降，這個市場還是巨大的，開發商需要應對的是政策變化，是否能適應，比如你所提供的戶型是否滿足當地的需求？是否為了謀取高利潤不願低價銷售？
7、房地產仍然有利可圖，如何解決資金和盈利問題，這取決於企業自身的能力。比如說9070的政策，用平均數造成的結果，價格低的地區房價反而上升了，這在全國都看見的明顯的現象，有些五六線城市房價都過萬了。新房價格低於二手房，營造出炒房空間，讓市場仍出現搶房現象。
8、房地產市場的整體情況而言，不可以忽略市場的巨大前景，中國離實現小康目標還有很遠，名義上58%的城鎮化率，美國已經達到90%，中國城市人口增量非常大，未來會更明顯。在未來20年左右，中國的城鎮化仍然是高速發展的過程。
# 陸銘-20180726-中國的房價泡沫，可能比你想象的小得多
1、中國房價是空間錯配的問題，表現出的是供需的空間錯配。就是在中國房地產市場上“有需求的地方沒供給，有供給的地方沒需求”。
2、在中國，由於土地不是私有的，城市用地用官方的詞彙叫“建設用地”，這是被指標化的，這個指標由中央政府配置。為了追求地區和地區之間的“平衡發展”，從2003年以後建設用地指標是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市。另外一個表述叫人的城市化速度慢於地的城市化速度。但是，這個現象不是全國的現象，它主要是在中西部和人口流出地。
3、“人往高處走”的原因——第一，規模經濟，人和企業集中在一起發展，效率高，成本低。第二，中國為什麼沿海地區發展比較好？道理很簡單，因為當今人類的技術條件，使得海洋貿易所運用的水運成本是遠遠低於其他運輸成本，遠遠低於鐵路運輸和公路運輸。在國際貿易裡，海運是主導方式，使得國際國內的投資在離海岸線比較近的地方，可以節省貿易成本。
4、長江是全世界少有的大江大河裡可以當海來用的，它的寬度和深度基本上就是海。這個優勢又尤其集中在長江下游地區。這個條件放在中國，哪怕珠江三角洲都沒有辦法比。上海為什麼成為全中國最大的城市？道理很簡單，又沿海又沿長江，所以條件太好了。
5、一個大的國家要求區域間平衡發展。但大多數人對於平衡的理解就是經濟和人口的均勻分佈，而真正意義上的平衡發展指人均收入平衡，不是經濟資源的均勻分佈。經濟集中在少數地區發展是可以實現地區之間人均收入均等化的，是可以效率與平衡兼顧的。
6、由於對“平衡”存在的誤解，人們覺得經濟如果往沿海集中，往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把資源儘量引導得分佈分散一點，把更多資源給中小城市和中西部。其中最能夠控制的資源就是土地，因為前面介紹過中國的土地制度背景，我們國家土地供應受制於建設用地指標。於是就出現了下面這條線，這就是中西部省份在全國的土地供應當中所佔的份額。這張圖呈現出非常明顯的V字型，拐點是2003年。到2003年以後就倒過來了，在人口進一步向東部沿海集中時，中西部土地供應所佔的份額卻越來越多。相應的，因為這個份額被100%減掉就是東部，人們往東部流動，但是可以用來建設成城市的土地供應數量卻相對在萎縮。於是就出現了嚴重的供需錯配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。土地被用來幹什麼了？當時的政策制定者想，如果給你地就可以造工業園，造完工業園以後，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。但是他們忽略了經濟發展是取決於地理條件的，就是我前面講到規模經濟和離港口的臨近性。結果導致中國今天的工業園建設遍地開花，但是很多中西部工業園是空的。
7、土地的另一個用途就是大量的建新城，結果導致土地城市化快於人口城市化。我們國家建了多少新城？如果按照國家發改委公佈的數據，將近3000個廣義的新城，規劃的面積超過10萬平方公里，其中，545個狹義的新城，規劃面積達6.9萬平方公里。根據我們所收集的數據，全國280多個地級市中有272個城市建了新城，其中，有規劃人口數據的458個新城加起來可以容納2億人口。這是不完全統計，我們來做一個假設，我們收集到的大概500個新城能容納2億人口，全國建了大約3000個，如果我們的樣本有代表性，全國新城可以容納的人口就是12億。如果假設我們的新城數據在全國新城裡面沒有代表性，我把這個數據砍一半，降到6億，這就非常保守了。這是什麼概念？6億就是今天你把中國所有的農民搬到城市裡來住，房子也是夠的。國土資源部曾有一位官員講過，據他所知，全國範圍內不存在住房短缺的問題，這句話還真的有點道理。但是這是全國範圍內不存在住房短缺的問題，問題出在哪兒？大量房子造在中西部，當地人口還在進一步往外流出。
8、新城平均規劃的面積超過100平方公里，平均規劃的人口是42萬，這在歐美國家已經是大城市了。問題是不僅規劃得大，還很遠。大家都知道，我們的新城樣本里距離所屬的老城之間的距離有25公里，而中國很多城市半徑都不到10公里。也就是說，在建的新城和所在的地級市之間還可以再容納下一個城市。
9、大家再看看新城建在什麼地方？下圖的每一塊代表一個地級市，顏色越深就表示這裡所開建的新城面積越大。幾個顏色深的地方，東北、西北、西南都是人口流出地，尤其是遼寧非常嚴重。馬上我會講到地方政府債務，很多人對於東北的理解是，人口流出是經濟衰落，其實很更大的問題是人口流出同時加大了投入，結果背後是地方政府負債增加。
10、下面這張圖是給大家看看地方政府債務和新城建設之間的關係。要理解中國的房地產市場，要理解房價，你必須要把地方政府行為理解清楚，才能理解接下來很多事情。我現在講的是，全世界沒有一個國家像中國這樣，地方政府深度介入房地產市場。
我們都說土地緊缺，但是現在把建設用地指標分配到地方政府，地方政府有了指標卻用不掉，結餘在那裡，結餘的數量是今天每年新增建設用地指標兩年的數量。為什麼？因為現在造好的房子就已經賣不出去了。就是這麼一個嚴重的局面，嚴重的空間錯配問題，大量中西部中小城市房地產庫存問題非常嚴重。由於大量房子造在人口流出地，造得又遠，密度又低，結果沒需求。根據我的研究，新城造得越遠，密度越低，這個地區越沒有需求，所以借了債就還不掉，負債率上升。
11、通常的市場經濟國家會不會在有人、有錢，且人口流入的地區收緊土地供應？不可能，因為在通常的市場經濟國家，這些地方會有房地產商去造更多房子，但是在2003年之後的中國，出現了人口流入地土地供應反而收緊的現象。
12、有很多人說，中國的房地產市場存在嚴重的泡沫，這句話十多年前就開始講，到現在房價（尤其是在房價高的一線城市）也沒有下降過，泡沫也沒有破過，怎麼回事？這件事情就要解釋。通常人們要判斷一個地方房地產有無泡沫，會把房價跟居民收入來做比值，如果房價比收入的比值是越來越高的，意味著居民收入增長速度不如房價增長速度快，時間拉得越久，房價漲上去，收入戲跟不上，這個房價就是泡沫的。很多人，甚至專門研究房地產的人就是用這個判斷的。我們進行批評之前，先來看中國的情況，回過來反思這個指標有沒有問題。
我們看兩條線，上面就是土地供應收緊的組別，根據前面說的，這個組別是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗來講有錢有人，下面這個組別通俗地說，就是沒人沒錢，而且人還往外流出，但是土地供應在放鬆。有人說，現在中國的房價已經超出經濟學可以解釋的範疇，我現在告訴你，中國房價非常簡單，就是可以解釋為供給和需求的關係。2003年之前，為什麼兩個組別的房價－收入比都在下降？因為到2003年土地供應都在增加的，土地供應一增加房價－收入比就往下跌。有些朋友可能記得，2001年上海房價什麼情況？當年還送藍印戶口，還有所得稅退稅。只要你增加供給，房價就可以往下跌，當年供給是增加的，房價－收入比就在往下跌。
13、當供給在縮緊的時候，房價是由買得起房子的人們的收入決定的。說得通俗一點，房子如果敞開供應，可能月收入一萬都可以買得起。收緊土地供應，可能月收入兩萬才可以買得起。房價是由買得起房子的人來決定的，而房價－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供給收緊的時候，房價收入比就上去了，就是這麼一個簡單道理。大家看到，中國土地供應相對收緊組城市的房價－收入比在上升，而土地供應相對放鬆組的房價收入比在下降。
14、我們來看中國，如果簡單用房價－收入比來作為判斷泡沫的依據，中國房地產市場存在嚴重的泡沫，而且按照這個指標，全中國泡沫最嚴重的地方在哪裡？上海和北京泡沫最嚴重，那我要問你，中國有一組城市存在泡沫，而且泡沫越來越大，另外一組城市不存在泡沫，而且泡沫越來越小，你怎麼不到後者那裡買房子？難道是因為中國人傻嗎？最近兩年，因為在一、二線城市嚴格限購，資金被擠出到三、四線城市，有一部分人在一、二線城市工作，隨著2013年之後，中國開始嚴格控制超大人口，他們覺得沒有希望在北京、上海待下來，爸媽鼓動他們回老家買房子，大量的資金從大城市被擠出到三四線城市，這是近兩年的新情況。
15、第二個問題，在美國泡沫就算破滅了，最後最堅挺的是舊金山和紐約，到中國，泡沫最大的是北京和上海，你怎麼解釋？通過這樣的國際國內比較，中國如果用房價收入比來度量泡沫，將嚴重高估房地產市場存在泡沫的程度。當然，我並不是說中國的房價沒有泡沫，我只是說，中國房地產市場上的基本問題是“空間錯配”，在這樣的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房價高的地方泡沫小，倒是房價低的地方有泡沫。在房價的統計裡，空置的房子都還沒有算，這裡算房價收入比的時候，它必須要有房價，大量空置的房子沒有賣出去，它都沒有在房價裡面。中國的房價泡沫恐怕不是以房價高體現出來的，而是以房子賣不出去體現出來的，這就是我前面為什麼做那麼多鋪墊告訴你中國的房子蓋在哪兒，人口怎麼流動的。我要告訴你這些背景知識，你才可以理解。
16、中國房價的誤區
1）中國的房價因為貨幣超發。如果中國的房價只是一個貨幣現象的話，為什麼會出現我剛剛講的2003年房價的分化，為什麼僅有一組城市的房價在漲？而另一組城市的房價－收入比甚至下跌？現在限購，限的是高房價的城市，沒有限制你到低房價的城市買，這說明房價遠不止是貨幣問題，理解錢往哪裡去了，才是理解中國房價的關鍵。
2）人們認為房價由需求推動，尤其住房的剛需。這句話既對也不對，對的方面是，需求一定是房價上升的原因，如果沒有需求房價上不去。但是，光看到需求是不夠的。中國城市裡，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。為什麼那些地方房價並不算太高？關鍵還是要結合土地和住房的供給才能理解城市間房價的差異。我再給大家舉一個例子，在很多指標上，廣州和深圳非常相近，比如說人口規模和人均GDP非常相近。但是長期以來，深圳房價一直比廣州貴，最近這一波房價上漲，廣州上漲沒有深圳快。如果你看供給方的數據就知道，廣州每年的土地供應量長期保持在深圳的3倍左右。甚至不要說跨地區的比較，就是隻看北京自己，有的年份土地供應松一點，有的年份緊一點，如果某一年的土地供應多，下一年的房價就漲得慢些。
3）有人說一線城市的房子因為投資性需求。是的，我不否認，投資性的需求會加劇房價的上漲，全世界來的有錢人都在上海買房子。可是最近幾年，北京和上海的房價上漲已經是在嚴格控制需求的情況下。不要說外地人買房子限購，上海人也限購了，人們還怎麼投資？當然，還有一個辦法就是離婚，但現在連離婚買房子都被管了，政府要查你什麼時候離的婚，離婚後買房子錢怎麼來的？是不是老公給你的？人們還怎麼來投資一線城市的房子？你看看住房交易數據就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求？這只是改善性需求啊。
因為沒有充分重視供給方的因素，當供給短缺導致房價上升的時候，政策卻通過打壓需求來控制房價，最後是誤傷剛需，甚至最後出臺的政策都很難自圓其說。比如說某大城市出臺政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發佈的時候這麼說，我們通過提高貸款利率來控制首套房的投機性需求。總而言之，政策制定者總認為老百姓不應該買房子，你買房子都是不理性的，都是在炒作。
4）還有一種說法也是很流行，說房價貴是因為地價貴，因為土地財政，因為地方政府把土地賣到很貴，所以房價就貴了，以至於出現麵包還不如麵粉貴的現象。各位冷靜想想，全中國都在搞土地財政，你怎麼解釋這個土地財政把上海、北京的房價搞上去，沒有把中小城市的房價搞上去？再問問房地產商，怎麼拍土地？他們是根據未來對於房價的預期來決定今天拍賣土地賣出多少價格，如果不是預期未來有足夠的房價上漲空間，如果你是房地產商，你舉牌的時候，你把地價舉到很高，甚至有可能冒著未來房價賣不到那麼高的風險，這件事情你會幹嗎？你冷靜想想。所以，好像是先有了地價再有了房價，看上去是高地價影響了高房價，其實是對於未來房價的預期決定了今天房地產商在買地的時候付出多少價格。你要知道這個邏輯，否則你就沒有辦法解釋，為什麼在中小城市也是土地財政，甚至在一些二線城市，怎麼沒有把房價搞上去。
17、結果越是控制中心城區的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。限售的結果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產商（特別是小企業）已經支持不住了，一些大企業雖然在堅持，但資金回籠不足，就可能導致接下來的土地開發不足，造成未來的住房供給不足。
還有一個做法，是直接對房價進行限制。價格被限制住之後，房子需求一定大於供給，於是，房地產商想出很多辦法。房價既然被控制了，那麼，市場上就一定會出現別的價格。接下來我講的事情在各個地方名字不一樣，有的地方叫指標費，有的地方叫茶水費，各種各樣的名字。意思就是，你現在買房子除了付房價以外，你還要付一個指標錢，這個不計入房價。有些地方，買房子必須要全款付才可以進場。本來降房價的目的是什麼？讓收入較低的人買房子。現在做法是隻有全款才可以買得到房，結果把低收入者反而擠出了。直接管制房價的結果還造成尋租和腐敗，或者是錢進入了私人的口袋，或者是搖號的結果是把房子搖給了有權力和關係的人。
再往下出現什麼問題？一手房和二手房房價倒掛。一手房價打壓住，算的是公開交易的數據，沒有把茶水費、指標費、腐敗費算進去，沒有放在房價裡。二手房的房價就不受管制了，所以導致一手房和二手房價倒掛。甚至導致媒體報道，有人從親戚朋友那邊借上千萬來搖號買房，只要搖中一個利潤就上百萬，這個比炒股回報率高很多。
18、怎麼根治高房價？首先，要緩解一二線城市房價上漲只有根據人口流入的趨勢增加土地供應。建設用地指標應與外來常住人口數量和住房庫存掛鉤。
19、大家如果看上海2035年的規劃，裡面說上海的土地開發程度已經達到45%，意思是圖中上海灰色的城市用地（建設用地）除以上海整個管轄面積比例是45%，這個比例被認為太高了，高到讓城市擴張會影響上海的生態環境。問題是，上海的土地開發強度為什麼太高了，跟誰比？據說是跟世界上其他大都市圈比，其他地方最高只有30%，上海的土地開發強度太高了。我幾年前看到這個數據，我就納悶，所謂世界上其他地方，我每個地方都去過，我怎麼就不覺得上海土地開發強度比別的高呢？我就去找這個數據出處，終於有一天我發現了一本書，找到了這個數據的出處，是這樣一張表，裡面列了五個地方，表裡面有兩個數據對我們最關鍵，一個是常住人口，一個是開發強度（即建設用地除以管轄面積的比例）。這張表格裡紐約是沒有數據的，新加坡也是沒有數據的，我也不知道為什麼。香港的開發強度很低，21%，可是香港大約70%是山，那個在分母裡，不可比。剩下有數據的還有兩個，一個是上海，一個是東京。上海的開發強度按照這個表的數據是接近50%，東京是29.4%，這麼一比,上海好像挺高的。問題在哪裡？這個表裡東京另外一個數據是1350萬人口，這個東京什麼概念？這個東京是小東京（東京都）的概念，相當於上海市中心的概念，而東京都的面積只有上海的三分之一。29.4%的開發強度對應的是什麼概念呢？是東京圈的概念，東京圈大概是上海加蘇州的面積。在上海，當論證上海人太多的時候，是把整個上海人口去跟東京都比，而事實上，如果跟東京圈比的話，後者的人口有3700萬。而當人們說上海建設用地佔比太高的時候，又把上海地跟東京圈相比，而事實上後者的面積是上海的兩倍，可見這樣的對比有多不科學。
隨著對東京概念的定義越來越大，土地開發強度越來越低，但是在整個東京圈範圍之內，請大家注意，東京圈包括很多山地，它的土地開發強度是33.56%。如果把潛在的“上海都市圈”來做比較的話，相當於上海加蘇州，目前開發強度只有23.5%，如果同樣達到33.5%的土地開發強度的話（還不考慮上海和蘇州基本上是平原地帶），還有增加10個百分點的空間，這可以讓上海加蘇州的範圍之內建設用地供應再增加1500平方公里。這是什麼概念？如果假設城市是從中心往外擴大的話，我們做一個保守的估計，增加出來建設用地有1000平方公里在上海管轄範圍之內，有500平方公里在蘇州管轄範圍之內，這1000平方公里可以讓上海目前的土地供應增加30%！
20、如果未來順應人口流動的趨勢，從供給側增加大城市（包括超大城市）的土地供應，有利於形成房地產穩定健康發展的長效機制。第一，建設用地的總量可以放松管制，在圍繞超大城市建立的都市圈內不需要保留那麼多農業用地。第二，在建設用地裡，工業用地和商住用地的比例可以調整，現在有大量的工業用地密度太低了，可以轉住宅。第三，商住用地內部多少比例給商業地產，多少比例給住宅也可以調整。今天在北京、上海等都出現這樣的情況，商業地產相對過多，而住宅價格又高，市場經濟的反應就是商改住，對此應該放松管制。第四，住宅用地裡面是不是可以增加建築的容積率，房子是不是可以蓋得高一點，讓房子供給多一點。如果可以從這幾個角度增加供給的話，可以讓房地產市場穩定健康發展。
二、行業情況
1、月度數據
去化月數
2、周度數據
3、政策層面
長效機制：北京共有產權住房貸款最低首付比例不低於30%。保利地產150億公司債獲上交所受理，其中首期發行規模不超過44.86億元，其中31.40億元擬用於公司住房租賃項目建設，13.46億元擬用於補充公司流動資金。
宏觀：7月23日，央行開展5,020億元1年期MLF操作，操作利率維持3.3%不變，當日未開展逆回購操作，公開市場淨投放3320億元。國務院常務會議提出支持擴內需，保持宏觀政策穩定，積極財政政策要更加積極，根據形勢變化相機預調微調，定向調控。
土地：國務院印發《關於加強濱海溼地保護嚴格管控圍填海的通知》明確嚴控新增圍填海造地，要求解決圍填海歷史遺留問題，加強海洋生態保護的修復，建立長效機制，加強組織保障。寧波出臺國有劃撥土地使用權補辦出讓辦法，統一規範市區國有劃撥土地使用權補繳出讓金標準。
市場：深圳市加快推進新一輪住房制度改革，著力構建面向2035年的住房供應與保障體系，今年確保完成人才住房和保障性住房建設籌集8萬套、供應4.6萬套的目標。河北上半年房地產開發投資同比降12.3%，銷售面積降三成。深圳產辦、商辦類“小產權”補繳地價將可轉正，住宅仍未鬆綁，但城市舊改或提速。
信貸：深圳房貸利率全線上調，四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。廣清住房公積金互貸新政：一人申請最高可貸30萬。
人才政策：北京今年下半年將落實積分落戶政策，為首批通過積分獲得落戶資格的申請人辦理落戶手續。上半年超50城發佈人才新政，或者在此前出臺的政策上作了進一步補充。其中，青島、保定等三四線城市是新政發佈的主力； 2017年初就已入場的武漢、長沙等“新一線”城市則進入平穩期，不再發力。
其他：中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱指出，政府不可限價，要在供給側進行長效機制改革。中央第十一巡視組向住房和城鄉建設部黨組反饋巡視情況：住房和城鄉建設部以人民為中心的思想不夠堅定。
4、內部人士交易：增持、回購、跟投，買買買！
5、行業現狀&大趨勢：房地產行業地位不可撼動，未來3-5年，行業總量穩定下，行業集中度提升是不可逆轉的大趨勢。
● 龍頭銷售好於行業銷售，銷售集中度提升，預計TOP10今年市佔率超30%，明年超40%。（0730更新）
● 龍頭房企採取進攻性拿地策略，2018年上半年銷售百強房企新增貨值集中度有分化，TOP10進一步提升，TOP10新增貨值佔比53%。
● 各梯隊內房企拿地競爭激烈，龍頭房企放緩拿地力度，50名外房企積極衝刺。
● 庫存處於低位，去化率良好，2018年銷售增長0-5%，超年初預期，一二線城市銷售邊際向好，與三四線城市形成逆轉（0730更新），龍頭房企下半年密集推貨。
● 行業資金趨緊，龍頭具有融資優勢，開發端和購房端呈現龍頭融資集中度提升。（0730更新）
● 融資渠道上，以銀行貸款和公司債為主，成本相對較低，17年以來非標融資和房企境內信用債渠道收緊，人民幣貶值對大部分房企影響有限。（0730更新）
● 政策端目前主要增對投資性需求，“保障剛需、因城施策”。
● 租售並舉主要在核心一二線城市。
● 對於高負債的房企，只要現金流沒問題，風險就是可控的。
● 土地財政仍是全國財政收入的主要來源。
● 房子在全世界的資產配置比例都很高。
● 全球房價中長期來看呈長期上漲趨勢，目前處於同步上漲階段，中國地區同比增長顯著。（在中長期上漲趨勢下，意味著未來可能增幅放緩）
● 中國房地產的基本盤：經濟增長+房價穩健+城市化率提升，需求購買力會源源不斷的釋放。
● 中國房地產的細節1：供給與需求出現錯配，需求拐點未到來。（0726更新）
● 中國房地產的細節2：保障交易和評估的定價權，不誘發風險。（0726更新）
● 關於中國的房產稅：應當推出，但目前時機不成熟，未來幾年仍將圍繞立法等做準備工作。（0730更新中金地產觀點）
中國房地產供需錯配、房價高企等問題有著深層次根源——缺少有效的公共住房供應體系、商品住宅持有環節近乎零成本、城鄉二元土地結構及由此出現的土地財政問題、資產證券化渠道不暢等原因使得優質存量資產無法盤活。這些問題不解決，房價問題就無解，也使得中國跟很多所謂的國際經驗“不可比”。
然而，這些深層次問題不是一天兩天形成的，解決或改善起來也就需要路徑依賴、循序漸進，否則可能引致更大的風險。就房產稅而言，我們認為應當推出，但不能在時機不成熟的情況下盲目推行。
這裡所謂時機不成熟，並不是指立法、評估這些技術性問題，而是指必須以構建合理的公共住房市場且讓商品房迴歸“市場”屬性為前提，也即住房供應分層（保障的歸保障，市場的歸市場）。因此，我們認為政府應當在未來5-10 年加快公共住房建設/改造，這部分供應量足以滿足中低收入人群基本住房需求後，對商品房非市場化的限制政策（如限購、限貸等）可逐步退出，把商品房定價交給市場（房價將呈現更明顯的梯度），屆時方為全面徵收房產稅的成熟時機。
市場上目前還有一種聲音認為目前賣地不佳、地方財政吃緊，因此房產稅已箭在弦上。這樣的判斷是不準確的，原因在於：第一，如果用房產稅替代賣地收入，在以市場價為稅基、無任何免徵面積的情況下，稅率也要定在2-3%，這是不可能的；第二，如果真的這樣推，很可能引致房價大跌，到時稅不但收不到，反而引發了更大的危機。
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