一、2018年上半年回顾：先扬后抑 板块估值下移
1.1地产板块先扬后抑
年初至今（2018年6月1日，下同），上证综指下跌7.02%，沪深300指数下跌6.46%，房地产指数下跌11.50%，跌幅在28个行业板块中位居第15位，不过年内行情却并不平淡，年初多个二线城市降低落户门槛，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量”是1月地产板块获得明显的超额收益的主因。不过随着市场对融资成本抬升、房地产税出台的担忧加重，地产板块之后也跟随大盘出现连续调整。
1.2龙头房企表现平淡
今年以来（截至6月1日）128只地产股中有102只股票下跌，占比达到79.69%，*ST天业和光大嘉宝跌幅超40%，中润资源、中弘股份、大港股份、*ST松江、世联行、滨江集团和华丽家族跌幅超过30%。在上涨的24只股票中，世荣兆业、合肥城建和沙河股份涨幅居前，分别为60.08%、38.29%和18.09%。值得注意的是，部分涉及海南、独角兽等题材的地产股表现稍好，但龙头房企表现整体平淡，除招商蛇口年初以来上涨11.72%外，金地集团、万科A和保利地产均出现较大幅度的调整。
1.3地产板块估值触底
经历了2月以来的调整，地产板块估值明显下移，房地产板块整体估值已经降至12倍左右，回落至3年以来新低。龙头地产股中万科和保利地产的估值降至10倍，对应2018年的估值均在8倍左右，处于被严重低估的情况。通过AH股中主流地产企业对比可以发现，在大多数年份里港股地产股处于相对的估值洼地，不过今年A股主流地产企业估值已经低于港股，配置价值凸显。值得注意的是，在2014年地产板块整体估值降至10倍左右，万科最低降到5倍左右，保利地产降到4倍左右。不过这主要是由于2014年销售变差，导致市场担忧加剧，股价快速下行。但当年结算主要是2012-2013年的项目，当时销售仍处在高位，EPS上行，二者综合导致了2014年地产股的估值陷阱。但与2014年相比，今年销售去化率维持高位，销售端保持较高增长，业绩稳定释放，很难出现2014年的极端情况，当前地产板块配置的安全边际较高。
二、纠偏一：不是需求端的松紧，而是供给端的改善
一季度市场对于地产政策解读出现明显分歧，看多者的论点来源于2018年更多的地方政府纷纷出台人才新政，实现变相放松。同时，降准、扩大内需等政策也相继落地。看空者的论点落脚于限购、限价政策并未松动，而限售政策也在扩围。我们认为对政策的讨论重点不应该放到需求端调控是松是紧，而是应该切实的关注供给端的改善。
2.1调控趋于精准，政策更具韧性
从历史经验来看，以往地产调控存在明显的周期性，以2010-2011年的小周期为例，2010年1月国务院出台国十一条，要求二套房首付不得低于40%，随后紧跟的新国十条、新国八条中“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市迅速超过40个，这波调控周期持续了21个月，2011年底央行下调存款准备金宣告调控接近尾声，2012年各地调控政策均出现明显缓和。在2013-2014年的小周期中，2013年2月新国五条出台，不仅重申坚持执行限购、限贷等调控政策，同时提出要求各地公布年度房价控制目标。随后多个城市密集推出了新的调控政策，2014年6月呼和浩特发文取消限购，之后全国40多个城市松绑限购，这轮调控小周期持续时间更短，只有16个月。
相较于上面两轮调控周期，本轮地产调控的韧性明显加强了，2016年8月苏州、厦门等核心二线城市重启限购开始，至今已有22个月，2018年更是出现调控升级的迹象，限售、限价政策已延伸至三、四线城市，甚至囊括了部分县或县级市，本轮调控已经覆盖了80多个城市，调控政策已先后出台百余次。不过我们也看到，由于调控范围已经很广，未来继续从严的空间并不大，而2018年以来更多的二线城市陆续出台降低落户门槛、提高购房优惠补贴等政策，通过“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量”，实现变相放松，一定程度上对冲了需求端严调控的影响。
2.2需求端大幅宽松暂难期待
需求端调控政策保持韧性一方面源于中央政府自身保持较好的定力；另一方面，热点城市普遍处于低库存阶段，供不应求的市场格局并未改变，价格敏感性较高，需求端控制不好可能会引发房价快速上涨，进而再次催生出更多的投机性需求，这显然与中央政府调控“房住不炒”初衷相悖，目前需求端大幅宽松暂难期待。
低库存下供不应求显著
通常情况下，地产的小周期大约在3年左右，不过由于去库存、棚改、调控等政策叠加，在一定程度上拉长了这轮小周期。和以往高库存周期不同，本轮地产周期中政策打压与低库存和高去化率同行，低库存下供不应求特征显著。上海、南京等多个城市先后出台摇号细则，供给收缩，2016年以来30城成交推盘比一直维持高位，2018年30城成交推盘比一直维持在2倍左右，显示去化率水平较高。
降准、拉动内需≠松调控、拉地产
4月17日，央行宣布从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。4月23日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，要求坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。继2013年12月以来，政治局会议重提“扩大内需”，叠加定向降准，不少投资者解读为政策重心重回房地产投资。
一方面，以往宏观经济政策相对宽松时，对应的政策表述通常是“扩大总需求”。在基数抬升、贸易战升温的大背景下，今年外需对经济增长的拉动出现下滑是大概率事件，一季度也有所反映，在此背景下“扩大内需”是保持经济平稳运行的必然选择，因此，即便是扩大内需，也仅是对外需下降的对冲，不应视为政策基调转变的信号。
另一方面，在当前去杠杆的大环境下，通过收紧货币政策去杠杆，会导致增长的进一步恶化，GDP增速的下降会超过负债下降的速度。而相对温和的去杠杆政策都是通过宽松的货币政策营造一个良好的条件。因此，4月18日央行宣布调节存款准备金率，释放4000亿基础货币，这与去杠杆的思路并不矛盾。而人民银行要求相关金融机构把置换MLF外的新增资金改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核。这意味着，在宽货币的同时，其实对于信用需求的主体给予了限制，这与结构性去杠杆是一致的，地产并未受到“照顾”。
2.3供给端改善大有可为
在低库存的状态下，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。正因为低库存下存在价格上行风险，将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管。
2018年1-5月100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积为2.30亿平方米，同比增长35.40%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为634.97万平方米，同比增长5.33%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.02亿平方米，同比增长31.60%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.22亿平方米，同比增长40.90%。我们可以看到，尤其在二、三线城市，2018年以来土地供应量明显增加。
从成交来看，2018年1-5月100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积为2.06亿平方米，同比增长16.75%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为798.28万平方米，同比增长6.03%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为9609.05万平方米，同比增长13.37%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.01亿平方米，同比增长21.13%。在供地端加量的大环境下，土地成交保持平稳增长。
值得注意的是，相较于2017年上半年，今年上半年住宅类土地溢价率明显走低，百城住宅类土地溢价率维持在20%左右窄幅波动。
在预售证的审批上，3月后预售证审批出现放松，4月略有收缩，但5月再次小幅放量。此外，武汉、长沙等城市预售证的发放标准上进行了微调，比如合肥市实行精装修和毛坯分开备案，精装修商品房预售证有15-20%的上涨空间，后续供给侧的放松，尤其是预售证监管政策的边际改善仍需重点关注。
三、纠偏二：一、二线销量见底，三、四线保持韧性
在2017年底前瞻2018年地产板块行情时，市场普遍预期一、二线销售保持韧性，三、四线销量销售回落压力较大的判断，这更多是基于对棚改货币化安置边际效应减弱的担忧。克而瑞数据显示，2018年一季度一线城市商品房销售面积为37.86万平方米，同比下降54.31%；二线城市商品房销售面积为40.17万平方米，同比增长9.43%；三、四线城市商品房销售面积为23.56万平方米，同比增长12.19%。我们认为，今年以来一线城市由于调控保持高压，销量走弱，但已经基本见底。二线城市销售出现见底回升的迹象，三、四线城市依然保持韧性，对于2018年商品房销售不悲观。
3.1 一、二线城市销量出现见底迹象
一线城市商品房销售面积出现探底迹象。由于本轮三四线的去库存政策导致一、二线和三、四线销售表现呈现结构性差异，一、二线城市同比持续回落，而三、四线则依旧同比正增长。2017年一线城市调控一直保持高压状态，商品房销售全年出现快速下降趋势。进入2018年后，一线城市商品发销售下降速度逐渐收窄，克而瑞数据显示，北京、广州和上海三个一线城市商品房成交面积已经基本见底，其中上海市商品房成交面积4月份同比降幅为3.54%，收窄趋势最为明显。深圳市商品房成交面积，除2月份为-49.18%外，其他三个月单月同比增速均为正，1月、3月和4月同比增速分别为125.77%、59.79%和3.94%。我们认为，一线城市受严调控政策影响商品房交易下降趋势已近衰竭，商品房销售额有望维持在底部窄幅波动。
二线城市商品房销售降幅收窄。2017年3月调控加码后，二线城市商品房成交面积同比增速出现快速回落，随后维持低位波动。进入2018年后，二线城市商品房需求开始抬头，多个地产政府通过人才新政在一定程度上对冲了之前的限购政策。二线城市 1-3月单月商品房销售同比增速为23.69%、-19.91%、-23.44%，4月份商品房销售同比增速为-15.65%，较3月份下降7.79个百分点，降幅明显收窄。表现最为明显前五大二线城市为合肥、青岛、大连、郑州和南京，4月份商品房成交面积同比增速都已摆脱一季度下降趋势，出现强劲回升。
3.2三、四线城市销量保持韧性
三四线城市商品房成交面积韧性较强。在“限购、限售、限价”的严调控的政策环境下，三、四线城市一定程度上承接了部分一、二线城市的外溢求。加之棚改货币化安置的效应，2017年三、四线城市反而出现量价齐升的态势。2018年1-4月三、四城市 商品房成交面积波动率较小，单月同比增长率分别为45.64%、-4.94%、-19.83%和-12.33%，销售显著好于一、二线城市，体现出较强的韧性。究其原因，棚改政策继续落实，PSL新增贷款投放力度超预期，对于三、四线城市商品房的销量带动作用依然显著。2018年棚改套数为580万套，假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为90平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。如果全国商品房销售面积与2017年持平，为17亿平方米。货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。
PSL新增贷款超预期，三、四线城市仍大有可为。棚户区一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。
棚户区改造一直是重大民生工程，不过在2014年之前，由于地方债务压力较大，无法在棚改过程中投入过多资金，全国各地的棚户区改造推进速度整体较慢，在2008-2014年期间，我国每年的棚户区改造开工量一直在200-300万套左右。2013年7月国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，棚户区改造工程加速。2014年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行则创设抵押补充贷款（PSL）这一货币工具为棚改提供低利率资金支持。具体的流程为，央行通过PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。地方政府拆迁卖地之后就可以偿还国开行贷款，国开行也可以偿还央行贷款，形成了资金闭环。当年全国棚改套数突破300万套，达到323万套。PSL新增贷款达到3831亿元，不过货币安置比例不高，仅为7.9%。2015年8月，《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》出台，明确棚改货币化安置为去库存重要手段，并要求各地棚改货币化安置比例不低于 50%，同时要求国开行要加大棚改货币化安置贷款力度。当年棚改套数提升至600万套，当年PSL新增贷款达到6981亿元，货币化安置比例提升至29.9%。2016年和2017年全国棚改套数维持在600万套左右，但PSL新增贷款不断提高，货币化安置比例分别为48.5%和60%。
PSL借棚改货币化安置实现了对三、四线城市的货币定向宽松，三四线城市的棚改货币化安置规模占比全国高达80%。国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求，在棚改的带动下，三线城市商品房在2017年实现量价齐升，显著好于受制于需求端调控的一、二线城市。
2017年5月国务院常务会议提出，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，以此为依据，市场对于2018-2020年的年均棚改预期是500万套。2017年12月23日全国住房城乡建设工作会议提出，扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套。同时， 本次会议再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。
如上所述，PSL 是基础货币投放新渠道，央行通过PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。在2017年棚改套数超预期的前提下，我们发现PSL的投放力度同样加强。2018年前三个月PSL新增额分别为720亿元、1510亿元和808亿元，共计3038亿元，同比2017年增长86.15%。作为基础性货币投放新渠道，PSL大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款2575亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放2148亿元。我们预计今年PSL新增贷款额有望超过7000亿元。2018年棚改套数为580万套，假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为90平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。如果全国商品房销售面积与2017年持平，为17亿平方米。货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。
从一季度来看，部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，对于当期商品房销售的拉动效应不容小觑。以徐州为例，根据2018年徐州政府工作报告，2017年实施棚户区改造1610万平方米，2018年计划实施2127万平方米棚户区及城中村改造，同比增长32.11%，作为三线城市代表，徐州在2018年棚改力度明显加强。在棚改大力推进的大环境下，2018年前三个月徐州房地产市场也呈现出“量增价稳”的情况，克而瑞数据显示，2018年前三季度商品住宅销售面积为285.10万平方米，增幅达到35.17%。前三个月商品住宅均价维持在7200元左右，与2017年前三季度基本持平。
四、纠偏三：从融资到土地到销售，行业集中度继续提升
4.1行业融资收紧，融资集中提升加速
相较于以往几轮的轮调控周期，本轮地产调控的韧性明显加强了，2016年8月苏州、厦门等核心二线城市重启限购开始，至今已有22个月，2018年更是出现调控升级的迹象，这次不仅在销售端出台更为严厉的限制政策，而且在房企流动性管制上明显发力。股权融资基本被冻结，债券发行规模出现收缩，2018年资管新规推出则要求非标规模在未来三年有序递减，房地产行业资金面再度收紧。叠加多家房企上半年中止发债，市场对于房企融资担忧加剧。
不过从房企的资金来源来看，主要有分为两部分，一部分为经营性现金流，也就是销售回款，占比大概50%左右，另一部分为融资现金流，主要包括股权和债权融资，债权融资包括国内贷款、公司债、中期票据、资产证券化等标准化债权融资，以及信托贷款、委托贷款等非标融资。由此来看，房企的经营性现金流主要来自存货的变现，我们上面提到本轮小周期处在典型的低库存阶段，经过了1年的政策高压，房企逐步房企价格博弈，加速了推盘进度，考虑到当前去化率都维持在相对高位，加上丰富的货值储备，房企未来经营性现金流有保障。目前来看，除了个别有息负债过高的企业，大多数上市房企资金相对安全，融资收紧对房企的负面影响更多的体现在资金成本上行对利润的摊薄。即便假设新增融资成本上行100bp（属于相对悲观的假设），则对加权融资成本的影响在30bp左右，对于主流房企的净利润的影响幅度也在2%以内，并不算很大。
此外，值得注意的是，在资金整体收紧的背景下，我们观测到部分龙头房企的融资成本反而呈现出下降迹象，2018年初至今招商蛇口、保利地产债券融资表现优异，发债利率均值相较2017年下降；其中，2017年招商蛇口的发债利率为4.99%，2018年以来招商蛇口的发债利率下降到4.94%，2017年保利地产的发债利率为5.40%，2018年以来保利地产的发债利率下降到4.82%。我们可以看到，近年来行业内部融资集中度明显提升，而这种融资集中度提升将传递至土地集中度提升，进而带动销售集中度的提升。
2015年以来融资环境持续宽松，房地产企业融资井喷，融资规模突破万亿元。2016年四季度以来，随着各项调控政策的升级，房企的融资渠道面临收紧趋势，但2017年的融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，如中国恒大、阳光城等。克而瑞数据显示，据不完全统计，2017年中国恒大和阳光城累计融资均破千亿，分别为1724亿元和1095亿元。若剔除中国恒大以及阳光城的影响，2017年的融资总规模为8046亿元，较2016年年下降达28%。
2017年TOP10房企的融资总量为3126亿元，占比28.8%，较于2016年全年占比增长达10个百分点；TOP10-50占比56.7%；TOP50以外占比14.5%，较2016年全年占比减少13个百分点。各个梯队的房企融资情况与企业的销售规模等级有关，规模房企往往融资总量较高。
此外，在融资环境收紧情况下，大型房企融资能力凸显，因此融资占比更高，再有一些快速扩张中的中型企业，因追求自身规模上涨，力争弯道超车，也会大力融资支撑规模扩张，2017年TOP11-50企业融资占比较于2016年增加2个百分点。50名以外的房企，融资能力相对较弱，在目前市场环境下，融资受限更大。
4.2土地供应提速，土储向龙头集中
新增土地储备向龙头房企趋势集中。从百强房企新增土地价值集中情况看，位列TOP10和TOP20的房企新增土地储备集中度呈现进一步上升趋势。2017年全国百强房企共计新增土地价值42510.4亿元，其中TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企占比分别为42.84%、18.06%、11.65%、12.78%和14.67%。2018年一季度全国百强房企新增土地价值9391.0亿元，其中TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企占比分别为46.40%、18.72%、10.14%、11.11%和13.62%，TOP10和TOP20占比出现增长，TOP21-30、TOP31-50和TOP51-100房企占比均出现下降趋势。
商品房销售显示房企集中度提升。近年来房企竞争明显，行业集中度继续提升。2018年一季度全国商品房销售额为87280.84亿元，同比增长10.40%，TOP10、TOP50和TOP100房企销售额分别为8937.80、16621.90和19503.30亿元，同比增长率分别为22.37%、27.29%和28.65%，销售增速显著高于全国商品房销售额增速，行业集中度明显提升。2018年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别提高了10.75%、19.16%和20.81%。
4.3销售集中度提升加速
TOP10房企销售金额市占率超25%。2012年以来TOP10房企的门槛不断抬高，2012年仅为460亿元。2017年TOP10房企门槛已抬高至1500亿元，TOP5房企门槛已经达到3000亿元。TOP10房企销售额市占率连续提升，2012年仅有12.46%，随后缓慢提升， 2017年市占率提升速度明显加快，已提升至24.16%，2018年一季度TOP10房企销售市占率进一步提升，达到34.92%。
值得注意的是，2012年以来TOP5-10房企出现明显变动，各家房企争夺激烈。TOP5房企稳定性相对较高，万科在2012-2015年一直稳居行业第一，2016年和2017年回撤到第二位。中国恒大、碧桂园和保利地产在TOP10房企中脱颖而出，逐步站稳了前五的位置。
国际比较，中国房企集中度仍有提升空间。以美国为例，美国房地产市场早已经是存量阶段，2016年新房销售套数仅占全部销售的8%。我们用新房的平均售价乘以销售套数得到每年的美国新房销售总金额，用二手房的售价中位数乘以销售套数得到每年的二手房销售总金额计算得出。通过计算，2016年全美新房销售金额大致为2098亿美元，根据Builderonline数据，全国销售金额排名前十的房企分别为D.R. Horton、Lennar Corp、PulteGroup、NVR 、CalAtlantic Group、Toll Brothers、KB Home、Taylor Morrison、Meritage Homes Corp、Hovnanian Enterprises ，这 10家房企2016年的销售额为617.16亿元，全美TOP10房企2016年销售额市占率为29.42%。从这个角度来看，国内TOP10房企仍有提升空间。从全美TOP10单个房企来看，D.R. Horton2016年销售金额为126.45亿美元，市占率为6.03%，明显高于2017年碧桂园4.11%的市占率。Lennar Corp2016年销售金额为109.50亿美元，市占率为5.22%，明显高于万科地产3.92%的市占率。国内前两大龙头房企的市占率同样有提升空间。预计2018年TOP10房企销售市占率将维持在30%以上。
未来中国的行业集中度将超过美国。美国房地产市场已处在典型的存量阶段，而中国房地产市场正处在从增量向存量过度阶段，未来中国房地产市场的行业集中度将超过美国，主要原因有三：第一，美国的新房市场规模远小于中国，且总体增量提升较慢，因此开发商的新增可开发空间较小，集中度的提升缺乏土壤。第二，尽管美国的土地面积与中国相当，但实际有活跃度的区域仅在几个州，且聚集在西海岸（纽约州）、和部分南部地区，加之每个州的政策和税收独立性较强，开发商较难形成全国化的规模效应。第三，在美国，居民可以直接购买土地自建房屋，因此部分规模较小的开发商有持续存在的必要性。而在中国，居民购买的商品房均由开发商建设，开发商的商业模式雷同，替代性较强。当中小型房企或单个项目公司因资金等各种原因退出行业时，给大型开发商带了并购的增量空间，抢占市场份额。
五、投资机会以及标的推荐
5.1龙头房企的估值修复
如前文所述，2017年TOP10房企销售金额市占率超25%，国际比较，中国房企集中度仍有提升空间，龙头房企具有三大优势，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，其价值也有望获得重估。从国际比较来看，发达国家合理的地产股龙头估值在13-15倍左右，国内地产龙头估值修复仍有空间。相关标的为保利地产和新城控股。
5.2区域性主题机会
雄安新区：园区运营是看点。十九大报告提出“高起点规划、高标准建设雄安新区”。1980年深圳特区获批，1990年上海浦东开发，自两区成立以来经济、人口快速发展，深圳GDP从1980年至今每年复合增速高达28.5%，浦东新区GDP从本世纪初在上海区域占比不到20%，发展至今其GDP占上海市比重超过30%，产值超过7000亿，在全国3大重点城市圈中，深圳和上海的浦东在各自区域成为领头羊，而此次雄安新区的出炉，无疑有望在环渤海或者京津冀地区承担了一个无与伦比的角色。不过雄安区域及周边城区一直处于限购状态，普通的地产公司受益有限。考虑到雄安新区定位为重点发展高端高新产业，在雄安周边有产业园区布局或拥有产业园区运营经验的公司更具投资价值。相关标的为华夏幸福和荣盛发展。
粤港澳大湾区：高土地储备房企享红利。粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。广东省在“十三五”期间，基建总投资约4.8万亿元，项目多达543项。随着湾区的发展，各城市基础建设投资力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展。这都会给粤港澳大湾区房地产上市公司带来更大的机遇。区域内土地储备规模较多的房企将有望率先享受粤港澳大湾区的发展红利。相关标的为华侨城A和招商蛇口。
5.3长租公寓主题
2017年是房地产长效机制建立的元年，“房住不炒”写入十九大报告，这奠定了楼市调控的主基调，在落实房住不炒定位中，租购并举成为其中的重要一环。根据中央多主体供给的长期计划，预计围绕租赁市场的配套政策将在2018年密集推出，对于相关企业而言将是较为明确的利好。在目前的上市公司中，房地产开发商以及龙头地产服务商都或多或少涉及到长租公寓业务中。开发商市值规模及业务体量较大，单纯的租赁政策对企业影响较小；而地产服务商市值规模小，长租公寓业务占比高，相关政策对于公司的价格影响较大，是2018年长租公寓促进政策出台后的主要受益主体。相关标的为世联行、光大嘉宝。
风险提示
国内经济持续走弱
国内外宏观经济形势的变化可能会影响到行业整体表现，若经济持续走弱，需求端出现明显恶化，房地产行业可能出现业绩大幅下滑的情况。
国内房贷政策收紧
房地产行业对于政策的敏感度较高，若房贷政策大幅收紧，购房热情大幅恶化，需求端可能继续承压，部分房企业绩出现大幅下滑情况。
閱讀更多 陳靂 的文章
