金三舊辦〔2018〕45號
關於汕頭市金平區北墩蓮池片區“三舊”改造項目
（三期）改造方案的公示
為切實做好汕頭市金平區北墩蓮池片區“三舊”改造項目（三期）的改造工作，根據有關“三舊”改造政策精神，現將汕頭市金平區北墩蓮池片區“三舊”改造項目（三期）改造方案進行公示，廣泛徵求公眾意見。現對相關事項公示如下：
一、公示時間：2018年10月9日至2018年10月15日
二、公示方式：
（一）網上公示：金平政務網站。
（二）現場公示：改造項目現場（改造方案詳見金平政務網站）。
三、凡是對本次改造方案內容有意見與建議的，可在公示期內採用書面形式向本辦提出，逾期未提出的，視為放棄上述權利。
金平區三舊辦地址：汕頭市金平區利安路1號（升達大廈）四樓。聯繫電話：88284504。
金平區三舊改造工作領導小組辦公室
2018年9月29日
汕頭市金平區北墩蓮池片區（三期）
“三舊”改造方案
根據“三舊”改造規劃及汕頭市2015年度中心城區“三舊”改造計劃，汕頭市聯泰匯悅春天房地產有限公司（下稱“聯泰匯悅春天公司”）整合黃豐輝等七人（黃豐輝、林燦能、柯嬋英、翁俊宏、黃冰、黃繼良、林嬋玲）用地和金平區東墩街道北墩經濟聯合社（下稱“北墩經聯社”）聯合擬對北墩蓮池片區（三期）約115.309畝用地進行改造。改造方案如下：
一、改造地塊的基本情況
改造地塊2015年已納入“三舊”改造地塊數據庫，圖斑編號分別為44051100161、44051100173、44051100181、44051100455。改造地塊位於北墩蓮池片區，東至東廈北路，西至金新北路，南至鳳凰山路，北至金墩園、浮西經聯社用地。總用地面積115.309畝，其中國有建設用地1.992畝，集體建設用地113.317畝，需將集體建設用地改變為國有建設用地113.317畝。土地所有權人為金平區東墩街道北墩經濟聯合社和黃豐輝等七人（黃豐輝、林燦能、柯嬋英、翁俊宏、黃冰、黃繼良、林嬋玲），土地權屬情況如下：
改造地塊涉及的土地已確權、登記，權屬清楚，北墩經聯社用地批覆文號分別列：汕國土房產管（1998）187、189、284號，汕國土管補（1987）180、193號，汕特國土管（1989）19號，已辦妥地籍調查手續；其中位於東廈路西側金墩園旁“長條椅”（地籍調查表編號：JP2015022）、東廈路西側龍湖溝旁（地籍調查表編號：JP2015023）、東廈路西側市福利院後（地籍調查表編號：JP2015024）、東廈路西側龍湖溝旁福利院後（地籍調查表編號：JP2015026）4宗違法用地由北墩經聯社自1985年使用至今，根據《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《關於印發汕頭市進一步加快推進“三舊”改造實施改造意見的通知》（汕府〔2012〕75號）及汕頭市國土資源局金平分局處理意見，上述4宗建設用地違法行為發生在1987年1月1日前，不需進行處罰；上述建設用地已辦理集體土地所有權登記，取得不動產權證書，證號為粵（2018）汕頭市不動產權第0044584號。該4宗違法用地擬完善保留集體性質的建設用地手續，與上述已取得用地批覆的用地一併申請辦理集體建設用地轉國有建設用地手續。黃豐輝等七人7宗國有用地，已取得《國有土地使用證》。
改造地塊涉及的所有土地、房產權屬清楚、界址明確，不存在設定抵押權、地役權問題，不存在司法查封問題。
二、規劃情況
改造地塊涉及土地符合汕頭市土地利用總體規劃和城鄉規劃，已納入汕頭市中心城區 “三舊”改造專項規劃和2015年度實施計劃，並已編制控制性詳細規劃。汕頭市城鄉規劃局已出具該改造地塊規劃條件及紅線圖，詳見《關於出具東廈北路與鳳凰山路交界西北側北墩蓮池工業區用地“三舊”改造項目用地規劃條件的覆函》（汕規函〔2016〕436號）中B02、B07（之一）、B09（之一）地塊，土地開發用途與規劃用途一致，符合汕頭市金平區土地利用總體規劃和城鄉規劃。
三、土地利用現狀情況
改造地塊涉現用途為破舊的工業廠房，為北墩經聯社自上世紀80年代開始使用，建築面積約40000平方米，容積率不足0.7，年產值約為400萬元。
該地塊2009年底前上蓋物基底面積佔改造項目總用地面積的比例為50%,上蓋物符合有關要求。
四、協議補償情況
聯泰匯悅春天公司與北墩經聯社合作改造東廈路與鳳凰山路交叉西北角北墩蓮池片區，經北墩股民會議代表三分之二表決同意，金平區人民政府於2015年4月24日以《關於同意東廈路與鳳凰山路交叉西北角片區“三舊”改造項目北墩經聯社用地合作改造有關事項的批覆》（汕金府辦復〔2015〕36號），批覆中同意由聯泰匯悅春天公司與北墩經聯社作為合作主體對北墩經聯社用地進行改造，聯泰匯悅春天公司負責項目改造建設全部資金和辦理相關手續。聯泰匯悅春天公司與北墩經聯社合作建設，合作雙方辦理改造用地出讓手續時，按汕府[2018]63號文規定及簽訂的《合作建房合同》和有關補充協議約定分成出讓給北墩經聯社與聯泰匯悅春天公司。
改造單位聯泰匯悅春天公司已同位於鳳凰山路北側擬規劃為學校用地黃豐輝等七人（黃豐輝、林燦能、柯嬋英、翁俊宏、黃冰、黃繼良、林嬋玲）簽訂《拆遷補償協議》，以貨幣補償方式補償上述7人，註銷上述七宗用地《國有土地使用證》。
五、土地擬改造情況
根據有關規劃安排，北墩經聯社按規定完成改造地塊集體建設用地轉為國有建設用地和辦理相關報建手續後，連同黃豐輝等7人用地一併由聯泰匯悅春天公司負責改造開發。
改造地塊規劃設計條件如下：
1、用地位置：北墩蓮池片區，東至東廈北路，西至金新北路，南至鳳凰山路，北至金墩園、浮西經聯社用地。
2、用地總面積（三舊改造範圍面積）：76872.5（115.309畝）
其中：道路面積：3745.7平方米（5.619畝）
實用地面積：73126.8平方米（109.690畝）
其中：B02地塊：54389.5平方米（81.584畝）
B07（之一）地塊：13264.0平方米（19.896畝）(中小學用地)
B09（之一）地塊：5473.3平方米（8.210畝）
3、主要規劃設計指標
（1）B02地塊
①用地性質：二類住宅用地（R21）/零售商業用地（B11） (兼容服務設施用地（R22）)
②用地面積：54389.5平方米（81.584畝）
③容積率:1.0
（2）B07之一地塊
①用地性質：中小學用地（A33）
②用地面積：13264.0平方米（19.896畝）
③容積率≤1.0，地面以上計容建築面積≤13264平方米（建設一所規模不小於30個班的九年一貫制學校，其中小學18個班，初中12個班）
（3）B09之一地塊
①用地性質：二類住宅用地（R21）/零售商業用地（B11） (兼容服務設施用地（R22）)
②用地面積：5473.3平方米（8.210畝）
③容積率:1.0
規劃設計條件除以上內容外，其它按《關於出具東廈北路與鳳凰山路交界西北側北墩蓮池工業區用地“三舊”改造項目用地規劃條件的覆函》（汕規函〔2016〕436號）執行。
為更好的進行大片區成片改造，聯泰匯悅春天公司已同改造項目三期相鄰廣東粵華汕頭房地產開發有限公司、浮西經聯社及廣東得泰置業發展有限公司等單位進行洽商，有關“三舊”改造合作事宜談妥後，聯泰匯悅春天公司將申請增加相鄰用地進行“三舊”改造，作為大片區成片改造項目一併納入北墩蓮池片區（三期）“三舊”改造項目範圍。
六、公益性用地移交和公共服務設施配套建設情況
根據汕頭市城鄉規劃局出具的《關於出具東廈北路與鳳凰山路交界西北側北墩蓮池工業區用地“三舊”改造項目用地規劃條件的覆函》（汕規函〔2016〕436號）要求，該宗改造用地擬規劃在B07(之一)配套一所九年一貫制學校，配建學校、區間道路建設和管理按省、市“三舊”改造有關政策執行。
七、保障性住房的配建情況
該項目屬商品住宅項目。根據汕頭市“三舊”改造配建保障性住房有關規定，市政府汕府〔2014〕71號《關於印發汕頭市“三舊”改造中推進廉租住房建設的意見的通知》及市政府2017年4月24日出具《文件處理表》的精神，本項目應配建的廉租住房按照住宅可建面積的1%在光華北一路片區（一期）“三舊”改造項目異地按照廉租住房有關標準提供廉租住房房源落實配建任務。
八、改造成本與融資情況
該地塊改造預算總成本約人民幣7.28億元，各項單元工程的內容及其成本估算如下：
上述改造資金由聯泰匯悅春天公司自籌。
九、改造時序
本項目自改造方案批准之日起1年申請辦理供地手續，在完成供地手續之日起1年內完成工程報建手續，工程開工建設，工期3年，預計自本改造方案批准之日起5年內完成竣工驗收並交付使用。
汕頭市聯泰匯悅春天房地產有限公司
金平區東墩街道北墩經濟聯合社
2018年9月27日
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