CRIC研究 CricBigData 今天
導 讀 流拍當道，地王難產，土地市場遇冷背後的真相？◎ 研究員 / 馬千里、吳嘉茗
在2016年以來的樓市高熱中，眾多城市去庫存任務完成，新房消化週期也下降至低位，甚至部分城市出現了週期性的無房可售現象，商品房市場亟需“補庫存”。在樓市的帶動下，土地市場規模也隨之擴容：2018年以來，土地市場成交量同比持續走高，月度成交建面和成交金額同比平均漲幅分別為37.4%和34.4%，除2月、4月成交體量稍有回落以外，其他月份的成交體量都達到20000萬平方米左右；成交均價則主要在波動中平穩運行，整體來看沒有明顯上漲，但三四線城市的成交樓板價持續顯著走高，上半年土地市場處於熱度輪動、持續量增的狀態。
但在7月份，土地流拍開始更頻繁地出現，僅從一二線城市數據來看，7月份流拍土地數量就達到69幅，其中鄭州、烏魯木齊、太原等城市流拍現象最為嚴重，此後蘇州、寧波等東部熱點城市也出現了土地流拍的現象，土拍市場一時間風聲鶴唳，市場似乎出現急速轉冷。
01現象概述一二線7月流拍數量劇增
北方城市流拍更多
7月份熱點城市土地流拍現象頻繁出現，引起較多人對於土地市場是否“轉冷”的討論，總體數據顯示，2018年截至8月20日一二線城市共產生了245幅流拍地塊，而2017年全年也僅有258幅土地流拍，可見2018年土地流拍情況的確明顯加劇。一二線嚴控樓市、金融政策收緊等原因都導致了企業在拿地資金方面的緊張，而一二線地市的諸多限制則也加大了拿地難度，以下將通過對流拍土地的地域、時間分佈對土地流拍情況進行進一步分析。
1．空間分佈：“囤地大戶”城市更易流拍，太原成為典型
2018年截至數據統計日期為止，CRIC重點監測的一二線城市中，發生土地流拍的城市達到27個，共產生245幅流拍地塊，按照地塊流拍的城市分佈情況來看，整體呈現北方城市流拍多餘南方城市、內陸城市流拍多於沿海城市的特徵。
流拍幅數最高的城市是太原，太原2018年流拍地塊已經達到23幅，此外天津、烏魯木齊和成都的流拍地塊幅數也在20幅以上；流拍量在10幅以上的城市還有鄭州、合肥、福州等，值得一提的是，沿海地區僅有福州、寧波兩市的流拍幅數在10幅以上，流拍土地幅數較多的城市大部分為北方城市，且位於內陸地區。
結合這些城市2018年土地成交幅數情況來看，太原、天津和烏魯木齊2018年至今為止成交土地幅數分別為38、78和73幅，而土地成交幅數最多的鄭州，流拍幅數為18幅，此外成都、西安、杭州、青島等城市2018年都成交了較多幅地塊，但青島、昆明和杭州的流拍幅數分別僅有1、2、4幅，說明城市土地成交幅數多並不意味著流拍土地幅數越多，土地流拍更多的與拿地企業對當地的市場預期和項目盈利預測有關。
流拍幅數最多的太原從去年6月以來市場上漲勢頭明顯，已有限購的傳言，雖未正式落地執行，但銀行方面已經開始收緊對外地客戶的審核，對市場產生了一定的影響；加之早已進駐的老牌開發商如萬科、恆大等在太原已有大量囤地，當前市場以去化囤貨為主，對新拿地的需求較低；總體來看投資商目前對太原的投資態度相當謹慎，一方面由於政策走勢，另一方面由於企業自身資金週轉困難。
圖：2018年流拍土地分佈（幅）
數據來源：CRIC整理（數據截至2018.8.20）
2．時間趨勢：7月流拍達到巔峰，8月有所趨穩（略）
3．競爭強度：企業競爭積極性減弱，平均溢價率降至13%（略）
02地塊特徵
近中心地塊流拍概率較低
一般來說土地流拍主要由於企業對當前市場情況持謹慎態度，地塊本身條件未達到企業“必須獲取”的程度。在這樣的大環境下，我們從地理位置、地塊建築面積和地塊容積率三個可以量化的維度對地塊自身條件進行考量，統計了2018年以來流拍地塊距離市中心的遠近，以及與成交地塊相比在建築體量和容積率兩方面佔比的不同進行對比，可見遠郊、大體量、低容積率宅地均是流拍地塊的特徵。
1．地理位置：市中心5km以內地塊依舊搶手，10km以外遠郊更易流拍
首先我們以城市市政府作為每個城市“中心”的定位，雖然有些城市在發展階段市政府從老區搬遷至新區，但一般受到這樣利好的帶動，企業也會緊跟腳步進駐新區，市政府周邊的各方面配套水平均較好。
計算了所有流拍地塊與其所在城市市政府的直線距離，發現流拍地塊主要產生在距離市中心10公里以外：一二線城市2018年以來的流拍地塊中，在市中心方圓5公里內的僅有19幅，將距離拉長到市中心5-10公里內的流拍地塊的數量則大幅上升，達到45幅；而在距離市區10km範圍以外，地塊流拍數量則更加顯著增加，距離在10-20km、20-50km範圍內分別有69幅、74幅地塊流拍，距離市中心50km以外的地方則已經到城郊，位置較為偏遠，共有38幅地塊流拍，這種距離市中心較遠、又有地塊頻繁出讓的區域主要為西安的西鹹新區、鄭州航空港區、北京密雲區等。
從流拍地塊到市中心的距離來看，在市中心5-10km距離內流拍的地塊密度較大，這個區域範圍內配套水平較優，在一二線城市內10公里的距離並不算遠。地塊處於這個範圍仍可以算是地理條件優越，但依舊頻頻出現的土地流拍，說明業內對板塊預判愈發的謹慎而細緻。
圖：2018年流拍地塊距各城市中心距離（以市政府為準）
（單位：km、幅）
數據來源：CRIC整理（數據截至2018.8.20）
2．規模因素：小體量項目快週轉較受青睞，中大體量項目更易遇冷（略）
3．流拍類型：流拍地塊更集中於容積率在3以下宅地（略）
03微觀因素
板塊未來預期更重要，附加出讓條件壓縮利潤空間
地塊自身條件外，地塊所處的市場環境也是影響地塊成交的重要因素，本章主要通過對流拍地塊所處的板塊在2018年1-7月的供求關係、成交土地樓板價、成交土地總價三方面進行分析比較，對比成交地塊與流拍地塊的差異。
1．供求因素：現階段板塊供求比影響較小，未來市場潛能是關注重點
流拍地塊的分佈具體到板塊來看，共分佈在27個城市的140多個板塊，我們梳理了其中1-7月份有供求數據的板塊共97個，其中供求比在1-2之間的板塊佔比最高達到37%，其次0.5-1、0.5以下兩個區間內的板塊佔比分別為32%和23%，供求比在2以上的板塊共佔8%。流拍地塊所處板塊中，有超過一半的板塊其實處於供求關係相對穩定、甚至供不應求的階段，可見板塊內的供求情況對地塊是否流拍影響甚微，確切地說，企業在選擇拿地的時候更加註重的不是當下的市場情況，對未來的價格預期、區域未來發展潛力更加關注。
其中有部分板塊，從供求關係上來看處於極度不平衡的狀態，供應遠大於成交：合肥包河區葛大店板塊1-7月商品房僅有44套成交，成交面積1803平方米，6月份該板塊內金隅大成郡項目獲取兩張預售證，共152套房源，預售證面積達到1.8萬平方米，但該項目目前仍未有交易數據，導致整體供求關係急劇不平衡；此外供求比較大的板塊還有太原迎澤區郝莊板塊、尖草坪區迎新街板塊和小店區太榆路板塊，深圳南山區前海板塊6月份也流拍1宗商業用地，從板塊供求來看，6、7月份前海國際能源金融中心、前海嘉裡中心都有較多的商辦供應，區域內也主要以商辦的成交為主，供求關係暫時處於不平衡的狀態。
供求比在0.5以下的板塊主要來自天津和西安，天津塘沽區胡家園板塊、上北生態區板塊1-7月的供求比分別為0.31和0.11，胡家園僅有中建城項目有所供應，供應面積達到4.1萬平方米，但板塊內成交較為積極，1-7月共成交13.28萬平方米，成交套數超過1300套，2幅撤牌地塊起拍樓板價在4800元/平方米左右，與板塊的成交均價之間尚有較大的價差（胡家園板塊1-7月商品房成交均價約1.2萬元/平方米，並且目前還存在一二手房價格倒掛的現象，目前掛牌二手房均價更高），如果未被撤牌應該能夠順利成交。
圖：2018年流拍土地所處板塊商品房供求情況分佈
2．利潤空間：低樓板價地塊流拍同樣常見，利潤被隱形成本壓縮（略）
3．投入資金：低總價地塊流拍佔比近半，“小錢也要花到刀刃上”（略）
4．小結：樓板價或總價過高地塊共佔6成（略）
04競拍意願過半板塊溢價率回落，但實際樓板價仍漲多於跌
對比2017年1-7月和2018年1-7月重點監測城市的板塊成交數據來看，超過半數板塊溢價率出現回落，佔比達到54%，而溢價率上升的板塊僅有28%，溢價率維持不變的板塊（主要均為零溢價成交）有18%。但從樓板價變動情況來看，地價上漲的板塊仍是大多數。
1．高溢價板塊：熱點城市低價區縣最易現高溢價
雖然溢價率整體下調顯著，但仍有不少高溢價的地塊成交，聚焦到2018年成交溢價率高的板塊來看（在此選取了25個溢價率高於100%的板塊），這些高溢價板塊的平均溢價率同比都有較大幅度的上升，平均漲幅達到85個百分點，且溢價率高的板塊樓板價同比也基本表現為提升，說明這些板塊市場仍處在上行階段，前景相對優越，僅有4個板塊的樓板價是同比下降的。
從板塊分佈來看，溢價率最高的25個板塊大部分都分佈於二線城市，尤其合肥、西安和寧波，但這些高溢價板塊都主要分佈在城市的下轄區縣或縣級市，並不是城市核心區域的板塊，如合肥長豐縣、巢湖市、肥東縣等，二線城市的區縣是最容易出現高溢價地塊的區域。
2．低溢價板塊：多集中於鄭州、煙臺、青島，過半板塊樓板價依舊上漲
從低溢價板塊來看，我們從2018年1-7月成交土地幅數在10幅以上的板塊中相應地選取了溢價率最低的25個板塊，這些板塊的溢價率同比均有大幅度的下滑，平均降幅為33個百分點；平均樓板價方面，25個板塊中有11個板塊樓板價同比下降，14個板塊樓板價同比上漲，也就是說雖然溢價率降低，較多板塊甚至以0溢價成交，但是平均樓板價同比主要還是表現為上漲，這些板塊土地價格並未實質性下滑。
總體來看，1-7月成交溢價率較低的這些板塊土地成交樓板價均在低位，溢價率最低的15個板塊，樓板價均值僅有2007元/平方米，樓板價最高的板塊地價也僅有3764元/平方米，這些低溢價、地樓板價板塊主要集中於鄭州、煙臺和青島三市，且同樣以郊縣為主。
05總 結
行業預期變化催生地價“磨合期”
後續流拍率將逐漸回落
7月份一二線土地市場的流拍數量達到峰值，加之溢價率滑落至最低位，的確反映了當下地市指標轉冷的客觀事實。通過對流拍和成交土地的對比分析，可見具有“近郊”、“地價房價差較大”、“低總價”等優質標籤的土地同樣頻頻出現流拍，雖然不少流拍個案在配套建設、週轉速度等方面確實存在比較嚴厲的限制，但這些限制和問題在往年同樣存在，如蘇州在2016、2017年同樣拍出了不少的高溢價現房銷售宅地。2018年土地流拍率的上升，究其原因還是行業預期發生轉變，但供地價格依舊維持了2016、2017年的慣性，導致地方政府和企業迎來了新的地價“磨合期”。
行業預期方面，業內對於未來新房市場預判的轉變，主要由於在長期的限價、限售等嚴格措施調控下，不少缺少“一二手價格倒掛”利好的近郊新城板塊開盤去化率降低，導致消化週期拉長，且限價措施壓縮了新房項目的未來利潤空間，從企業角度，對拿地價格也更加敏感。不過從地價變動情況來看，目前各板塊依舊是漲多於跌，說明市場預期還是平中有升，談及全面回落依舊言之過甚。
因此對於未來還是不必過分悲觀，一方面今年以來土地市場持續高位運行，在供應量、成交量上升的大前提下，流拍數量增多符合客觀規律，另一方面從8月份表現來看，一二線城市的整體土地流拍幅數為50幅（快報數據），雖然流拍情況仍比上半年嚴重，但相對7月份的流拍幅數已經顯著回落，流拍現象有所趨緩，且大部分板塊的土地價格也在持續上升，市場對未來信心仍未實質性趨冷。在政府與企業對土地價格方面進一步的磨合後，預計未來一段時間流拍幅數會從相對高位緩慢下行，土地市場也應當會迎來更加平穩、理性的運行。 來源：克而瑞地產研究
閱讀更多 CricBigData 的文章
