寧高寧的「地產觀」

當下地產圈

中國金茂，是一家“現象級”房企

金茂府，是一條“現象級”產品線

圖注：中國中化集團有限公司董事長、中國金茂控股集團有限公司董事長 寧高寧先生

文\潘永堂

“最近這一個月，大家的情緒好像差了一點。”10月8日北京水立方金茂府2.0發佈會上，寧高寧如是說。

的確，中美貿易戰，中國經濟放緩、去槓桿和資金收緊、三四線樓市的“變天”……房地產的外圍並不樂觀；而在行業內部，龍頭房企的動作更是上演過冬的故事：活下去、慢下來、停止招聘、安全第一……地產4強尚且如此，整個行業更是蔓延著全行業“備冬”的調調。

也因此，發佈會上，知名媒體人楊瀾提問寧高寧，從一個企業家角度，您怎麼樣洞見中國經濟未來走向？地產行業的調整如何應對？中國金茂怎麼辦？未來的好房子究竟是什麼樣？……

簡單卻關鍵的4、5個問題，卻是中國金茂在面臨國際國內形勢劇變下“戰略和路徑”何去何從的關鍵拷問。

提問互動的時間並不長、寧高寧沒回避，一個個給出了他嚴謹且理性的銳見。

作為寧高寧，他是國內迄今為止唯一一位管理過四家世界500強企業的CEO，包括華潤、中糧、中化、中國化工，他無疑是中國商界最耀眼的明星之一，而且寧高寧先生所到之處，都掀起了企業戰略與組織全方位的變革和再造，而且效果顯著。

此刻站在舞臺中央的寧高寧，站在中美貿易戰和2018年行業大轉折的關鍵時點，同樣清晰的給出了基於金茂府2.0基礎之上中國金茂這家房企的“發展觀”，或為寧高寧的地產觀！

一、對策：做好自己，努力做到行業最好

1趨勢難預測，企業很難改變大環境

在歷史潮流面前，在大時代趨勢下，人不一定勝天，但卻可以“內聖為王”！

在提及中美貿易戰、經濟調整和企業未來發展時，寧高寧給企業發展給出了3個判斷。

其一，當下的迷茫、焦慮是可以理解的。寧高寧指出，中國的企業相對比較年輕，過去都差不多20~30年，幾乎沒經歷過一個經濟的循環，基本都是直線的經濟往上走，一旦經濟慢一點，大家會忽然覺得看不清了；

其二，一個行業有它自身的週期和規律，一個成功的企業、一個成功的人，即使再優秀，其實都是時代的企業。尤其在未來諸多不確定性，比如中美貿易戰、中國經濟放緩、各種外部環境的變化，而作為企業而言，精準預測是很難的，改變更是異常艱難的。

其三、優秀的企業，在調整期、轉折期該怎麼做才靠譜，才能過得更好？寧高寧強調，唯有做好你自己，不用管外部大環境怎麼變化，而是在你這個行業，如何做到最好！

2企業如何做好自己——科學至上

如何做好自己？如何做到行業最好了？這是關鍵問題。

對此，寧高寧解釋到，作為中國金茂的母公司，中化集團開了三天三夜研討會，研討中化未來的方向是什麼？最終答案是“科學至上”。

答案本身，並非辭藻華麗，也很難讓人眼前一亮，但卻值得考究。

在寧高寧看來，這或許是最具匹配性、最具殺傷力、最應景的答案。

但更值得同行和看客思考的是，為何偏偏是“科學至上”這4個字，比如為何不是“產品為王”的強化，不是管理內功上的類似“阿米巴組織”變革，不是商業模式上的“顛覆式創新”？……

為何不是上述這些，而是是科學至上？

寧高寧給出了關鍵的解釋：“縱觀所有企業的發展，包括生產力的發展，最主要還是科學技術的推動力。而類似其他所謂的商業模式、管理體制、人文變革，都沒有科學來得這麼強大。”

3中國金茂新方向——地產也可以是科學

• 一家企業談科學至上，調子是否起得高了一點？

• 作為一個至今依舊粗放行業的房地產也講科學至上？

• 房地產無論多複雜，不就是“拿地、蓋房、賣樓”6個字嗎？

• 在一個圖紙方案抄襲、產品同質化的行業談“科學至上”嗎？

• 科學至上不是喊喊口號就能出來，況且建築風險大也不敢隨意創新？

……

對此，寧高寧給中國金茂給出了堅定的答案——地產，也可以是科學。

寧高寧強調，“科學、技術是企業的核心競爭力，未來中化集團包括中國金茂將全面以科學的、技術的、研發的、新產品的、創新創造的東西作為最重要的發展方向、投入方向、投資方向、評價方向。”

的確，科學至上，中國企業家一般都不太喜歡，投資大，週期長，風險大，而且他們往往會僥倖認為市場第2年就會變好，所以沒必要去做長期投入，客觀的說，這對小企業確實很難談科學至上，但對大型企業，尤其對立足長遠發展的大型房企而言，科學至上，就是一種戰略，甚至是一種未來核心競爭力打造的關鍵戰略。

對此，寧高寧強調，中國金茂未來以後，科學，必須成為整個企業發展的宗旨。

寧高寧甚至放出“狠話”。

• 如果沒有科學，就不投資了；

• 如果沒有研發，就不去搞營銷了；

• 如果房子不能做成智慧、智能住宅，真正有科學在裡面賦能，那麼地產我們也不做了……

總之一句話，中國金茂不會去賣水泥磚頭，如果那樣的話，就談不上什麼轉型了。

事實上，科學至上體現是多維度的。

比如在企業戰略層面要談“科學”，就在金茂上市10週年慶典上，寧高寧鮮明指出，“目前房地產行業早已不是簡單的舉手投標、買地、蓋房子、賣樓，而是要做城市運營商，對城市負責任，對教育負責任，對醫院負責任，對商業負責任，對整個區域負責任。而中國金茂就是要對城市進行長遠投入性、功能性、科學性的規劃，做好城市運營。”

就在中國金茂的王牌產品線上，從金茂府1.0到如今金茂府2.0的創新，都源自“科學”、“技術”的精進與迭代。比如以綠色科技為例，截止目前中國金茂的綠色認證擁有的項目有110項，在綠色認證的比例上金茂在地產行業排在前三強。同時，住建部每年的聯合國世界氣候大會，已經連續10年邀請中國金茂參加並發表主旨演講，這也是國家對中國金茂在綠色戰略方面所做出貢獻的一個認可。

二、好房子的全球洞察

未來的好房子，什麼樣？

金茂府1.0、2.0之後又會怎麼樣？

今天中國房子已經處於“產能過剩、產品品質、產品低技術、產品過度標準化”的主旋律，但面向未來，中國好房子還存在三個典型問題。

• 其一、今天房子的確過剩了，但好房子一直短缺：這也是為何改善型房子、網紅房子熱銷的緣由，核心就在於好房子一房難求。

• 其二、同質化、即將被時代淘汰的房子太多，代言未來的房子太少；

• 其三、喊口號、秀概念的房子很多，功能落實落地的好房子太少。

  
  

1地價=房價的9成左右，時代呼喚好房子

過去形勢大於人，行情大於產品，好好做產品的房企大多被“邊緣化”了。

資本的力量，投資的力量、規模的力量、高週轉的能量遠遠大於產品的能量，導致整個行業過於關注企業端自身的商業邏輯，但對客戶端，城市端、社會端等的關注嚴重不足，最核心就是企業做大了，產品做差了，口碑不增反降了。

以為這兩年行業進入下半場，房企會好好迴歸產品和服務，但事實上，這兩年的高地價和房價“限價”往往一定程度上催生了一大批垃圾房子，哪怕到如今2018年土地流拍800多宗，但土地價格依然高高在上。

寧高寧舉例到：“10年前，地價是房價的一半；20年前可能只是房價的20%，但如今地價都變成樓價90%以上……整個房子的房價似乎就是地價、是地錢。尤其是限價之後，很多房企買了一塊好地，但卻蓋了一個爛房子，這很不應該。”

2寧高寧走訪日本，未來人居是高度智慧的

在寧高寧眼中，未來的好房子，未來人居將是高度智慧的。

他舉例在日本時，寧高寧看到過一個智慧住宅的現實案例，項目位於東京約1小時車程，這個房子有非常大而舒適的客廳，但最值得驚歎的是

主人想要喝東西了，就會從門口伸縮出一個冰箱，而其它類似廚房空間設置也是如此；

到了晚上，客廳就會變成臥室。

這個房子不到100平米，但是在變化使用過程中，你會感覺它非常寬敞。

整個房間的空間轉化，都是可以靈活自如控制的。

除了空間的智慧化和高度舒適感之外，服務也是智能化的，即未來打掃衛生、收拾房間、對小孩的呵護、對老人的服務也是高度智能化的，寧高寧強調，真正的智能化不是模仿人的服務，甚至是比人的服務還要高級、貼心，比如它幫引導小孩做功課比你去引導還好。

這種空間的智慧變化，這種智慧的房子，未來金茂府也會逐步一一變成現實。

3未來好房子的2大特徵

到底什麼樣的房子才是好房子？標準是什麼？

對此，寧高寧強調，未來好房子的標準有兩條，第一是居住環境更好，從空氣、溫度、溼度等方面做改善；第二是房子智能化，房子與居住在其中的人有交互作用，從物理空間的友好到實際居住體驗的智慧友好。

寧高寧說，未來的房子不是冷冰冰的，是能交互，反應的，環境是友善的，人們可以融入房子和環境，獲得身心上的舒適，最終超出房子的空間感範疇。

某種程度上，未來好房子是更懂你的房子，是以你熟悉、舒心的、個性的方式迎接你的回家和身心融入，溫度、溼度、空氣等只是基礎環境品質，智慧、交互、更懂你需要的呵護、體貼的舒適環境與服務，才是好房子的全部。

三、科學至上：金茂府的迭代，一直在路上

轟動了地產圈的金茂府2.0產品系核心有什麼變化？

1金茂府2.0業主生活方式，會如何？

未來金茂府2.0的客戶，到底會享受一種什麼樣的生活方式？或者會思考的房子到底如何？對此，中國金茂給出了一個會思考房子的高頻場景。

作為金茂府2.0的業主，當你從辦公室走出來時，你可以通過你的電腦或者通過你的手機遠程告訴你的家人，我下班回來了，這符合中國家庭回家前給“家裡彙報”一下的習俗。一句“我下班回家了”的出發信號會迅實時傳遞到金茂府家中的超級魔鏡上，於是，魔鏡會告訴家裡的保姆，或者你家裡做飯的愛人、父母，可以籌備和啟動美味佳餚的烹飪了。

當你做上車回到家門口，道閘就會自動識別你的車，讓你自動進去。

進去以後，

當你真正到家後，金茂府家中的空調系統、燈光系統、窗簾系統，以及你提前安置好的智慧的家居，比如你想用的智慧音響或者其他的一些設備就會同時按照你的指令去啟動。而你的指令，其實只是一個語音，或者一個手勢，就能瞬間無感的完成。

2金茂府1.0到2.0：會呼吸的房子到會思考的房子

限價時代，開發商房子都在紛紛減配，但中國金茂反其道而行之，產品不斷迭代創新，在調研金茂府1.0的7萬多客戶中選擇了2000多個家庭調研發現，客戶關注的核心聚焦在兩個方面，一是讓房間更舒適，二是讓房子更聰明。

於是，金茂府2.0順勢而生，為客戶痛點、需求而生！

• 如果說金茂府1.0是開創了“科技住宅”新品類，那麼金茂府2.0則是將這一品類升級為“智慧住宅”。

• 如果說金茂府1.0被客戶稱為“會呼吸的房子”，那麼讓房子更聰明的金茂府2.0則是“會思考的房子”。

• 如果說金茂府1.0是“以綠色科技重塑健康舒適的居住環境，從而提升建築的節能水平，打造綠色建築”，那麼金茂府2.0則是“通過滿足不同個體、不同時間、不同場合的需求，讓建築更加聰明，為客戶解放雙手、實現真正智慧人居新體驗”。

從2009年創下熱銷紀錄的北京廣渠金茂府，到使用毛細管網、全置換新風、地源熱泵等12大科技系統成就上海灘“一代傳奇”的大寧金茂府，再到全國21城39府，中國金茂用9年時間締造了金茂府1.0的傳奇；

今天金茂府2.0基於金茂戰略思考與客戶需求導向，選擇在綠色健康和智慧科技兩大模塊進行產品與服務重大升級，並計劃在未來5年內金茂府2.0擴張到40個城市，金茂府也將從當下的39座擴展到超100座快速增長。

金茂府2.0更舒適，更智慧，以更舒適舉例。

比如說同樣一個金茂府家庭

• 家中的小孩子需要他的房子溫度低一點，

• 而年邁的老人怕冷，他們會希望他的溫度高一點，

• 而剩下的成人則希望它保持在一定的溫度就好。

對這一點，過去金茂府1.0產品冬天20到22度，夏天24到26度，雖然可以按季節調整整體問題，但各個房間卻是固定的，對此，金茂府2.0根據各自房間全齡家人各自的偏好來隨時調整自己的溫度。

值得一提的是，金茂府2.0絕不是在喊口號，金茂府2.0也絕不是一個人在戰鬥，而是以兩大升級、兩大平臺、兩大產業鏈為支撐。

即金茂府2.0為了讓房子更舒適，讓房子更智慧，緊密圍繞“綠色健康”和“智慧科技”兩大維度強力升級，通過構建“智慧數據平臺”和“智慧服務平臺”形成對金茂府2.0的數據和服務的支撐，並通過綠色健康產業鏈和智慧科技產業鏈兩大產業鏈的創新與運營，為金茂府2.0的可持續發展提供企業保障。

3金茂府王牌產品線：叫好又叫座

近日，中國金茂公告，前9月中國金茂簽約978.9億，完成千億年度目標97.89%。而在這之前，2016年金茂業績才485億；2017年693億，顯然中國金茂業績增長體現黑馬之勢。

應該說，金茂府，作為中國金茂的王牌產品線，其產品溢價、賦能拿地、標準複製、快速去化的“功效”，為金茂業績增長立下了巨大貢獻。

金茂府從21城39座到未來5年40城100座，城市覆蓋近乎翻倍，而項目數量增長到2.5倍之多，顯然，金茂府2.0乃至金茂府3.0，將在未來5年花開中國，縱深擴張。

快速擴張只是一方面，作為當下已經累計4000億貨值的金茂府，未來當項目數量增長到2.5倍後，金茂府累計貨值或將達到1萬億新高度。

屆時，金茂府產品系將從IP升級為名副其實的“超級IP”，成為地產圈稀缺的王牌產品線。

小結

現在世界形勢很不好，中國現在的經濟大家也是心潮起伏波動，中國金茂是否真的還要繼續堅守品質的路線，堅守精品路線？對此，中國金茂表示：“未來不管這個社會發生多大的變化，不管這個經濟多麼地起伏，中國金茂一定會處波瀾而不驚，一定會以科學至上為引領，堅持品質鑄就更美生活的使命，這就是中國金茂的使命。”

而金茂府2.0王牌產品線的持續升級，從1.0到2.0到N.0，也將強力支撐中國金茂在未來實現規模與品質協同，化解又快又好增長難題，發揮立竿見影的作用。

金茂府，是一種“現象級”產品線

中國金茂，是一家“現象級”黑馬房企

顯然，無論中國金茂企，還是金茂府超級IP產品線，都形成了自循環，並在自身“科學至上”的信念上，越走越遠！

END

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地產總裁內參

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