還有29天，21世紀新的一個十年就將到來。
在這個“新十”交界點，很多人都發出同一個疑問：什麼樣的企業才有未來？
12月2日，馬上步入70歲仍在求學的王石，用世界格局來應對未來變化的寧高寧，更先擁抱新技術與大數據的左暉，堅持把窄路走寬的周政、田明、胡葆森和在後開發時代新賽道上的馮侖，在中城聯盟20週年生日這個特別的節點上，他們各用18分鐘，回應行業的追問。
房地產行業還有10-15年的好日子
中城聯盟第三任輪值主席、建業集團董事長鬍葆森
中國經濟是一片大海，無論遇到什麼狂風驟雨，大海依然在那兒。房地產行業也是一樣——伴隨著中國城鎮化的快速增長，這個行業在過去20年建了200多億平方米的房子，解決了7-8億人口的住房問題，為中國經濟貢獻了多年6%的GDP增長率。
雖然2004年“831”大限之後，如今已經有近90%的行業企業被邊緣化。但房地產的下半場實際上是一個增量和存量並存的時期，我認為中國的房地產業至少還有十年到十五年的好日子，河南可能至少要再增加五年。
百年未有之變局的四大根本變化
中化集團董事長、黨組書記 中國化工董事長、黨委書記寧高寧
我們現在身處百年未有之大變局，我們所處的國際環境、經濟變革、企業發展邏輯和競爭，以及社會的認知和觀點都在改變。
第一個明顯的變化是西方社會的變化。西方國家的社會價值觀，一些之前以為不會變的所謂“普世價值”、所謂“人類命運”的宗教信仰式的、博愛式的東西都在改變和消失。
第二個變化是全球經濟一體化、資本和商品跨境的交易和流動越來越困難了。未來，這個趨勢可能會更加明顯。
第三個變化是企業層面的變化，過去傳統觀念中企業利益裡排在第一位的是股東利益——追求股東利益最大化、投資回報最大化，但現在這種評價體系在變化。
第四個變化是科學技術的進步帶來的，發展的進步，在國際間和企業間就演變成一場科技之戰、科技之爭。技術的引進、轉讓、合作正變得非常困難。
用什麼樣的邏輯看未來？
中城聯盟第九任輪值主席、世聯行董事長陳勁松
中國目前城市化率是60%，距離未來達到75%以上，還有10-15年時間，這是行業底氣所在。
房地產的發展邏輯，它是有邊界的。這個邊界就是人、錢和基礎結構。
人的問題是行業的最主要問題——在7成人口已經是非農的情況下，人口結構迅速變化，城市人口流動不均衡，加上棚改高潮褪去，人口邊界成為全域發展最主要的制約。
第二個是“槓桿”問題。雖然和美國相比還有差距，但目前中國居民槓桿使用率已是新興國家中最高的。中國房價未來怎麼走，與居民不同階層的槓桿率高度相關。
第三個是“產業結構”問題。未來都市圈的發展，將成為中國拉開新一輪增長大幕的核心產業驅動區。在總體增速時代結束之後，結構性轉移會成為行業關注的要點。
懂數據才能更懂消費者
鏈家董事長左暉
過去20年，行業對消費者的研究遠遠不夠，產品容錯率非常高，未來10年，供求關係將發生巨大變化，這個行業的消費者會完成一個從線下到線上的移民，C端（消費者）在價值鏈中的地位將會有很大提升。
怎麼才能更懂消費者？通過線上、數據更容易懂。
用大數據顯示城市內交易價格更迭，從大數據看消費特徵，城市居住信息化等等，線上的核心是通過大數據的積累，讓組織知識的迭代速度遠遠超過傳統知識更新。而只有瞭解了數據流向，我們才能更懂消費者。
改變行業的3個“數字化趨勢”
廣聯達董事長刁志中
數字化帶來三個趨勢，為業主提供個性化的產品；重塑地產交易場景和構建數字化的交易徵信體系；可視化虛擬+工業化實體孿生房屋建築。
於此可以看出，數字化將成為推動社會發展的核心驅動力，地產企業將從產品開發，到平臺+生態到運營商轉變。
商業向善
中城聯盟輪值主席、朗詩集團董事長田明
企業社會責任有且只有三個層次：第一社會責任是為客戶提供好的產品或者服務；第二社會責任是為員工創造收入和個人發展空間；第三社會責任是積極地參與社區的建設；
企業家道德追求和企業的倫理追求，以及企業的永續經營並不矛盾、並不衝突，相反它是殊途同歸的。不再單獨地追求股東價值最大化，已經成為全球企業界、經濟界主流的共識。
未來，同時追求商業和社會成功的“B Corp公益企業”這種新的企業形態，會成為一種趨勢。
商業向善，要由市場經濟來配置資源；把對社會和環境是否友好作為檢驗商業模式的優劣標準；對於公益慈善事業要以商業的方式來運作，才會更有效率。
教父？ 不敢當
中城聯盟第一任輪值主席 萬科創始人、名譽主席王石
很多人說“學習王石好榜樣”，但今天我想借這個機會從“牆上的照片”裡走下來。明年我虛歲70歲，把我稱為中城聯盟年紀最大的創業者比較實際，說“地產的教父”，我不敢當。
2019是中國改革開放第二個40年的第一年，是兩個40年中間的一個過渡。過去的第一個40年是摸著石頭過河，是要殺開一條血路，充滿了不確定性。而第二個40年開始的時候，中國已經提出了“一帶一路”，已經是目標非常明確的。
可以說，第二個40年，真正的機會、中國在全球真正的地位，才開始顯現。
而我們這批第一個40年裡成長起來的第一代、第二代企業家，在第二個40年裡要如何選擇、如何規劃自己，這才是我們在當前這個過渡期中要做的。
尋找第二增長曲線
中城聯盟副主席、旭輝控股董事局主席林中
回過頭來看，中國這幾十年是房地產行業三百年曆史裡最好的時期。未來，行業雖然整體規模已經接近了一個頂峰，但是行業這種大的規模還會持續下去，即使它以五年回落10%的萎縮速度，撐住這個行業規模在10萬億以上，估計還可以維持20年左右。
因此，我們應該重點關注的是：未來如何利用好這20年？——一手抓增長積累，一手抓轉型佈局。也就是一方面要提高增長質量，高質量經營，另一方面，要尋找第二增長曲線。
那如何去做到有質量的增長？可以打三張牌。第一，保持均衡的增長策略，平衡增長率、負債率、利潤率；第二是增長模式的選擇，“是大還是強？”，行業處在不同的時期，要有不同的策略選擇；第三，未來幾年，房地產行業都會處在去槓桿、降負債的階段。因此，我們一定要保持低的財務槓桿，更多依靠自有現金流，依靠公司股本金的增加；其次是適度的合作槓桿；再者是維持高的經營效率，高的經營槓桿；最後就是保持高的投資槓桿，降低地價在售價中的比重，提高貨幣比。
房地產行業目前面臨著一些短期的困難，但是長期還是非常好的，我們的企業要在發展中去解決問題，但也要時刻注意到保持增長才是硬道理。
人口流動決定地產價值
大漢控股集團董事長傅勝龍
高鐵高速時代，極大提升了資源共享能力，擴大了城市邊際。80後、90後、00後是走向城市，而50後、60後、70後則是走向生態。人口的雙向流動，決定了地產的價值。
中型房企生存與發展法則
金地集團董事長凌克
最近銀行、金融系統都在不斷強調，房地產公司要去槓桿。所謂“去槓桿”，就是要控制負債率，這本質上是在控制企業的現金流，控制企業賬面上的留存資金。
觀察行業TOP10、TOP20房企可以看到，他們都在做標準化。事實上，高週轉的本質就是標準化，而標準化的目的就是讓效率更高。在高週轉的模式下，做項目投資的時候一定要看IRR（內部收益率），不能只看淨利率和毛利率。
看一個公司要看ROE（股東權益回報率）、ROC（股東權益+長期債務），不能只看淨利潤有多少。
企業壽命都有上限
中城產業創新聯盟理事長、明源雲董事長高宇
今年地產行業面臨的挑戰非常大，開發商既要保證增長，又要利潤，還要現金流，難度很大。
對任何一個企業來講，第一曲線的主營業務它遲早會面臨失速點，這個是不可避免的，包括全球知名的企業，區別只在於早或晚。
標準普爾500強最早期的500強，經過40年後只有74家企業還存在，這74家企業中只有12家跑贏了整個標普的指數。這意味著，市場的平均增長在絕大部分的時間裡是高於這些碩果僅存的、基業常青的企業。
就地產行業而言，這幾年我們一直在談：從增量到存量，再到增量和存量並存，未來逐步開始存量為主的時代，這個大的趨勢無法逆轉。
無論企業規模有多大，壽命都有上限，這個是宿命，避無可避。
房企要追求基業常青，必須通過第二增長曲線實現跨越週期的發展。如果企業確實無法突破第二曲線，它將會失去未來。
商業地產的三大誤區
大悅城控股董事長周政
市場上對商業地產的認識有三個誤區：一是缺乏深入的市場研究，包括缺乏戰略思考，缺乏對城市、市場的研究，缺乏對自我的深入剖析；二是缺乏清晰的市場定位，總想男女老少客群一網打盡；三是缺乏對品牌的長期堅持和培育，包括缺乏品牌意識、缺乏打造品牌的方法和缺乏對品牌的持久投入和創新。
商業地產有“三先三後”原則：一是先有戰略後有戰術，先想清楚我們想要什麼，所在的城市能給你什麼，我們自己能做什麼；二是先有市場後有商場，要先把市場研究透，提前去和商戶溝通，瞭解他們到底願不願意去；三是先有客戶後有商戶，要先研究透C端，再由C端選商戶。
P2P全行業都死了，你還覺得地產難嗎
鼎輝投資創始合夥人、總裁焦震
都說地產行業現在難，但我要告訴大家，討論“行業難”我們一定要看到其他行業比我們難得多。
這幾年，P2P全行業幾乎都沒了，新勢力造車也一樣壓力值爆表。其實我們在這個行業，大家感覺到壓力大，是因為以前活得太輕鬆了，以至於我們碰見難事就覺得是難。如果你在一個永遠是難的行業，你永遠不會覺得難。
在我們思考地產未來的時候，我希望大家一定不要沮喪，從難度來講，我們仍處在一個前景中上的行業。
我們現在最好的做法是去適應市場，不要總是預測，不要奢望預測十年、二十年的變化。我們最多也就預測這幾年的變化，然後調整你的目標和業務，做一些長期正確的事。
陪伴式成長是跨越週期的心法
中城聯盟第四任輪值主席、天泰集團董事局主席王若雄
德魯克曾經說過一句話，企業存在的唯一目的就是創造客戶。
對企業來講，不僅要為客戶提供服務，還要與客戶建立情感連接，要陪伴客戶的日常，要跟客戶共同成長。當然，不僅僅是客戶，對企業發展所需要依賴的各個群體，都要和他們建
立情感連接、共同成長。而通過這種陪伴獲得的發展方式，我們稱它為“陪伴式成長”。
中國的老齡化是“未富先老”
九如城集團董事長談義良
當下，老齡化是全球性趨勢，但中國來勢更兇猛，歐美大概用近百年的時間進入老齡化時代，而中國只用了短短十幾年就進入了老齡化社會。
但中國現有的養老產業已經無法滿足這個市場的需求，社會、行業、家庭、長者等都尚未準備好。最重要的是社會財富的積累還不夠，中國的老齡化成了“未富先老”。
你今天流的淚都是你以前腦子裡進的水
中城聯盟第二任輪值主席、御風集團董事長馮侖
我們今天如果說行業和市場遇到了困難，不順利、有挫折，那一定是以前一件事沒做對。
過去高速成長這段時間，我們“過去靠運氣賺的錢今天憑本事又都賠完了”，為什麼會這樣呢？很簡單，市場高速成長的時候，我們會把運氣當能力，我們總覺得是我們超出常人，有特別的稟賦，然後我們賺了錢就不斷地重複這個行為，而忘記了市場環境在改變，規則在改變，結果你把運氣當能力，最後過度使用了這個“能力”。
人均GDP大概從一千美金開始，人們有買房的慾望，到一萬美金，新房的數量已經很少了。未來新房市場增量速度會很快地下降。
而GDP達到人均一萬美金至六萬美金的階段，我們會步入後開發時代，我們比的東西從開發時代的規模、成本、速度，進入到比拼產品、運營和資產管理的階段。
行業發展的邏輯變了，我們要講的故事變了，我們比拼的東西也變了，對地產人的要求也變了。
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