對於地產人而言，2018年是最難的一年，2019年是沒有最難，只有更難的一年，那麼2020年呢？其實誰都不能確定。
但是，不確定的時代，不代表著只能矇眼前行，走一步看一步，總要認真總結過往並對未來進行判斷，以緩解心中對於未知的迷茫感。在這個過程中，多聽多看是非常有必要的，尤其要多聽聽業內大咖們對地產行業的判斷，畢竟他們才是對全國市場感受最深的人。
因此，基於近兩個月眾多地產大咖都對未來行業走勢發表過看法，小編特意為大家做一下歸納，希望能為大家提供更多的視角和選擇。
本期大咖集合
中化集團 董事長 寧高寧
陽光城集團 執行副總裁 吳建斌
萬科 創始人、名譽主席 王石
旭輝控股 董事局主席 林中
建業集團 董事長 胡葆森
世聯行 董事長 陳勁松
御風集團 董事長 馮侖
朗詩集團 董事長 田明
特別大咖：
億翰智庫 董事長 陳嘯天
“變”是主調
大咖：中化集團董事長寧高寧
觀點：身處百年未有之大變局
大咖說：
- 我們現在身處百年未有之大變局，我們所處的國際環境、經濟變革、企業發展邏輯和競爭，以及社會的認知和觀點都在改變。
- 第一個明顯的變化是西方社會的變化。西方國家的社會價值觀，一些之前以為不會變的所謂“普世價值”、所謂“人類命運”的宗教信仰式的、博愛式的東西都在改變和消失。
- 第二個變化是全球經濟一體化、資本和商品跨境的交易和流動越來越困難了。未來，這個趨勢可能會更加明顯。
- 第三個變化是企業層面的變化，過去傳統觀念中企業利益裡排在第一位的是股東利益——追求股東利益最大化、投資回報最大化，但現在這種評價體系在變化。
- 第四個變化是科學技術的進步帶來的，發展的進步，在國際間和企業間就演變成一場科技之戰、科技之爭，技術的引進、轉讓、合作正變得非常困難。
未來房地產還有增長空間嗎？
大咖：陽光城集團執行副總裁吳建斌
觀點：中國房地產市場正青春
大咖說：
- 2019年房地產市場很難，不僅僅中小房地產企業難，大的房地產企業也很難，大家各有各的難處；有土地儲備的公司難，沒有土地儲備的公司也難。有人說中國房地產進入白銀時代，有人說是鋼鐵時代，還有人說是後規模時代。我做了一些研究，並得出一個結論。
- 如果從1978年小平提出嘗試推進房改到現在，中國內地的房地產市場才走了40年；如果從1987年深圳第一聲土地拍賣的鑼聲敲響，商品房出現，到現在也才30年；中國香港的房地產市場到現在已經有一百多年，長江地產、新鴻基地產、恆基地產已經幹了60年，相比之下，無論是內地30年還是40年，內地的房地產市場都還處在青春期。
- 什麼是青春期？就是一個人很煩躁、很急躁、想法很大、充滿激情，這就是青春期的表現。儘管現在市場很難，但並不是沒出路；儘管現在融資很難，並不是所有的大門都被關閉。
- 城鎮化是中國房地產市場一大支柱。現在中國城鎮化率是59%，實際戶籍人口城鎮化率只有43%，跟發達國家70%多的城市化率相比，我們起碼還有10年的增長時間。
- 在未來10到20年，還有2億人口要進城，平均每年有一兩千萬人進城。這就是剛需。
- 即使城市化率達到70%以後，房地產市場可能會歇一歇，但也不是沒得做。
- 城市的人，並非都已住上了好房子。即使是在上海這樣的一線城市。大家可能也知道我喜歡拍照，我在上海老弄堂拍了三年，那些老弄堂裡的房子環境非常糟糕，住得太擁擠，沒有獨立的衛生間，做飯是在外面做，上樓也沒有電梯，他們很希望搬出去，他們有住好房子的需求。所以，未來三舊改革（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）的需求量非常大。
大咖：萬科創始人、名譽主席王石
觀點：未來的40年是真正的機會
大咖說：
- 很多人說“學習王石好榜樣”，但今天我想借這個機會從“牆上的照片”裡走下來。明年我虛歲70歲，把我稱為中城聯盟年紀最大的創業者比較實際，說“地產的教父”，我不敢當。
- 2019是中國改革開放第二個40年的第一年，是兩個40年中間的一個過渡。過去的第一個40年是摸著石頭過河，是要殺開一條血路，充滿了不確定性。而第二個40年開始的時候，中國已經提出了“一帶一路”，已經是目標非常明確的。
- 可以說，第二個40年，真正的機會、中國在全球真正的地位，才開始顯現。
- 而我們這批第一個40年裡成長起來的第一代、第二代企業家，在第二個40年裡要如何選擇、如何規劃自己，這才是我們在當前這個過渡期中要做的。
大咖：旭輝控股董事局主席林中
觀點：未來20年企業要增長和轉型佈局兩手抓
大咖說：
- 回過頭來看，中國這幾十年是房地產行業三百年曆史裡最好的時期。未來，行業雖然整體規模已經接近了一個頂峰，但是行業這種大的規模還會持續下去，即使它以五年回落10%的萎縮速度，撐住這個行業規模在10萬億以上，估計還可以維持20年左右。
- 因此，我們應該重點關注的是：未來如何利用好這20年？——一手抓增長積累，一手抓轉型佈局。也就是一方面要提高增長質量，高質量經營，另一方面，要尋找第二增長曲線。
- 那如何去做到有質量的增長？可以打三張牌。第一，保持均衡的增長策略，平衡增長率、負債率、利潤率；第二是增長模式的選擇，“是大還是強？”，行業處在不同的時期，要有不同的策略選擇；第三，未來幾年，房地產行業都會處在去槓桿、降負債的階段。因此，我們一定要保持低的財務槓桿，更多依靠自有現金流，依靠公司股本金的增加；其次是適度的合作槓桿；再者是維持高的經營效率，高的經營槓桿；最後就是保持高的投資槓桿，降低地價在售價中的比重，提高貨幣比。
- 房地產行業目前面臨著一些短期的困難，但是長期還是非常好的，我們的企業要在發展中去解決問題，但也要時刻注意到保持增長才是硬道理。
大咖：建業集團董事長鬍葆森
觀點：房地產至少還有十到十五年的好日子
大咖說：
- 中國經濟是一片大海，無論遇到什麼狂風驟雨，大海依然在那兒。房地產行業也是一樣——伴隨著中國城鎮化的快速增長，這個行業在過去20年建了200多億平方米的房子，解決了7-8億人口的住房問題，為中國經濟貢獻了多年6%的GDP增長率。
- 雖然2004年“831”大限之後，如今已經有近90%的行業企業被邊緣化。但房地產的下半場實際上是一個增量和存量並存的時期，我認為中國的房地產業至少還有十年到十五年的好日子，河南可能至少要再增加五年。
大咖：世聯行董事長陳勁松
觀點：行業還有十到十五年時間，“人”是發展的主要邏輯
大咖說：
- 中國目前城市化率是60%，距離未來達到75%以上 ，還有10-15年時間，這是行業底氣所在。
- 房地產的發展邏輯，它是有邊界的。這個邊界就是人、錢和基礎結構。
- “人”的問題是行業的最主要問題——在7成人口已經是非農的情況下，人口結構迅速變化，城市人口流動不均衡，加上棚改高潮褪去，人口邊界成為全域發展最主要的制約。
- 第二個是“槓桿”問題。雖然和美國相比還有差距，但目前中國居民槓桿使用率已是新興國家中最高的。中國房價未來怎麼走，與居民不同階層的槓桿率高度相關。
- 第三個是“產業結構”問題。未來都市圈的發展，將成為中國拉開新一輪增長大幕的核心產業驅動區。在總體增速時代結束之後，結構性轉移會成為行業關注的要點。
未來行業發展對企業的要求更高
大咖：御風集團董事長馮侖
觀點：莫把運氣當能力，後開發時代對企業要求更高
大咖說：
- 我們今天如果說行業和市場遇到了困難，不順利、有挫折，那一定是以前一件事沒做對。
- 過去高速成長這段時間，我們“過去靠運氣賺的錢今天憑本事又都賠完了”，為什麼會這樣呢？很簡單，市場高速成長的時候，我們會把運氣當能力，我們總覺得是我們超出常人，有特別的稟賦，然後我們賺了錢就不斷地重複這個行為，而忘記了市場環境在改變，規則在改變，結果你把運氣當能力，最後過度使用了這個“能力”。
- 人均GDP大概從一千美金開始，人們有買房的慾望，到一萬美金，新房的數量已經很少了， 未來新房市場增量速度會很快地下降。
- GDP達到人均一萬美金至六萬美金的階段，我們會步入後開發時代，我們比的東西從開發時代的規模、成本、速度，進入到比拼產品、運營和資產管理的階段。
- 行業發展的邏輯變了，我們要講的故事變了，我們比拼的東西也變了，對地產人的要求也變了。
大咖：朗詩集團董事長田明
觀點：有社會責任的企業形態會成為未來趨勢
大咖說：
- 企業社會責任有且只有三個層次：第一社會責任是為客戶提供好的產品或者服務；第二社會責任是為員工創造收入和個人發展空間；第三社會責任是積極地參與社區的建設。
- 企業家道德追求和企業的倫理追求，以及企業的永續經營並不矛盾、並不衝突，相反它是殊途同歸的。不再單獨地追求股東價值最大化，已經成為全球企業界、經濟界主流的共識。
- 未來，同時追求商業和社會成功的“B Corp公益企業”這種新的企業形態，會成為一種趨勢。
- 商業向善，要由市場經濟來配置資源；把對社會和環境是否友好作為檢驗商業模式的優劣標準；對於公益慈善事業要以商業的方式來運作，才會更有效率。
特別大咖：陳嘯天
最後，除了為大家分享各位地產大咖對行業的走勢看法外，作為億翰智庫董事長陳嘯天，近日也不吝分享了自己對企業的“十思”。因此，謹以這份思考呈予大家，希望能從中
有所思，有所得。大咖：億翰智庫董事長陳嘯天
觀點：不必看空，未來仍有可為
大咖說：
- 過早、過度多元化的企業比較容易出問題。在過度多元化的情況下想要快速回籠現金流的難度會很大。（一思）
- 單邊能力太強，其他能力缺位的時候會出問題。比如說投資能力很強，運營能力、營銷能力很差，很容易就會陷入到高槓杆、高負債、低週轉、低現金流的局面。（二思）
- “賭性”太重的企業 易出問題。一把“all in”是非常危險的行為，某些時候可能不出手才是正確的。（三思）
- 與時代合拍。如果你仔細看一個企業的結構和發展模式，發現它還是習慣於十幾年前的簡單粗暴的操作方式，那這一類企業很快就會被淘汰；（四思）
- 與當下國家發展訴求合拍。現在國家的訴求很明確，就是要發展實體產業、發展科技，如果房企完全不考慮，可能走到後面你就發現沒路可走了，但這其中還有“度”和“選擇”的問題；（五思）
- 與行業合拍。市場階段上來看，房地產市場經過過去二十年的快速發展，已經處於絕對高位，未來一定是存量競爭市場。（六思）
- 聚焦現金流的安全，嚴格把控負債指標。一個很容易的辦法就是通過與其他企業或行業平均水平橫向對比，以判斷自身是否處於“危險”狀態。（七思）
- 聚焦主業的強化，堅守地產主業，適度投入地產相關多元化產業。預計至少未來2-3年城鎮化速度仍能保持，基本置業需求的大底層仍在。（八思）
- 聚焦產品的雕琢，挖掘服務的價值。市場逐漸成為買方市場，產品端的競爭又成為房企角逐的主要陣地之一。（九思）
- 聚焦資源的補位，通過合作構建自我的資源矩陣。未來，更多的肯定是各有所長的企業分工合作一起做項目。（十思）
本期分享就到這裡，下一期我們將繼續為大家獻上更多大咖們對企業未來發展的細分層面分享，敬請期待。如有更多的想法，歡迎留言區一起交流。
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