对于地产人而言，2018年是最难的一年，2019年是没有最难，只有更难的一年，那么2020年呢？其实谁都不能确定。
但是，不确定的时代，不代表着只能蒙眼前行，走一步看一步，总要认真总结过往并对未来进行判断，以缓解心中对于未知的迷茫感。在这个过程中，多听多看是非常有必要的，尤其要多听听业内大咖们对地产行业的判断，毕竟他们才是对全国市场感受最深的人。
因此，基于近两个月众多地产大咖都对未来行业走势发表过看法，小编特意为大家做一下归纳，希望能为大家提供更多的视角和选择。
本期大咖集合
中化集团 董事长 宁高宁
阳光城集团 执行副总裁 吴建斌
万科 创始人、名誉主席 王石
旭辉控股 董事局主席 林中
建业集团 董事长 胡葆森
世联行 董事长 陈劲松
御风集团 董事长 冯仑
朗诗集团 董事长 田明
特别大咖：
亿翰智库 董事长 陈啸天
“变”是主调
大咖：中化集团董事长宁高宁
观点：身处百年未有之大变局
大咖说：
- 我们现在身处百年未有之大变局，我们所处的国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争，以及社会的认知和观点都在改变。
- 第一个明显的变化是西方社会的变化。西方国家的社会价值观，一些之前以为不会变的所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。
- 第二个变化是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越困难了。未来，这个趋势可能会更加明显。
- 第三个变化是企业层面的变化，过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化，但现在这种评价体系在变化。
- 第四个变化是科学技术的进步带来的，发展的进步，在国际间和企业间就演变成一场科技之战、科技之争，技术的引进、转让、合作正变得非常困难。
未来房地产还有增长空间吗？
大咖：阳光城集团执行副总裁吴建斌
观点：中国房地产市场正青春
大咖说：
- 2019年房地产市场很难，不仅仅中小房地产企业难，大的房地产企业也很难，大家各有各的难处；有土地储备的公司难，没有土地储备的公司也难。有人说中国房地产进入白银时代，有人说是钢铁时代，还有人说是后规模时代。我做了一些研究，并得出一个结论。
- 如果从1978年小平提出尝试推进房改到现在，中国内地的房地产市场才走了40年；如果从1987年深圳第一声土地拍卖的锣声敲响，商品房出现，到现在也才30年；中国香港的房地产市场到现在已经有一百多年，长江地产、新鸿基地产、恒基地产已经干了60年，相比之下，无论是内地30年还是40年，内地的房地产市场都还处在青春期。
- 什么是青春期？就是一个人很烦躁、很急躁、想法很大、充满激情，这就是青春期的表现。尽管现在市场很难，但并不是没出路；尽管现在融资很难，并不是所有的大门都被关闭。
- 城镇化是中国房地产市场一大支柱。现在中国城镇化率是59%，实际户籍人口城镇化率只有43%，跟发达国家70%多的城市化率相比，我们起码还有10年的增长时间。
- 在未来10到20年，还有2亿人口要进城，平均每年有一两千万人进城。这就是刚需。
- 即使城市化率达到70%以后，房地产市场可能会歇一歇，但也不是没得做。
- 城市的人，并非都已住上了好房子。即使是在上海这样的一线城市。大家可能也知道我喜欢拍照，我在上海老弄堂拍了三年，那些老弄堂里的房子环境非常糟糕，住得太拥挤，没有独立的卫生间，做饭是在外面做，上楼也没有电梯，他们很希望搬出去，他们有住好房子的需求。所以，未来三旧改革（旧城镇、旧厂房、旧村庄）的需求量非常大。
大咖：万科创始人、名誉主席王石
观点：未来的40年是真正的机会
大咖说：
- 很多人说“学习王石好榜样”，但今天我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁，把我称为中城联盟年纪最大的创业者比较实际，说“地产的教父”，我不敢当。
- 2019是中国改革开放第二个40年的第一年，是两个40年中间的一个过渡。过去的第一个40年是摸着石头过河，是要杀开一条血路，充满了不确定性。而第二个40年开始的时候，中国已经提出了“一带一路”，已经是目标非常明确的。
- 可以说，第二个40年，真正的机会、中国在全球真正的地位，才开始显现。
- 而我们这批第一个40年里成长起来的第一代、第二代企业家，在第二个40年里要如何选择、如何规划自己，这才是我们在当前这个过渡期中要做的。
大咖：旭辉控股董事局主席林中
观点：未来20年企业要增长和转型布局两手抓
大咖说：
- 回过头来看，中国这几十年是房地产行业三百年历史里最好的时期。未来，行业虽然整体规模已经接近了一个顶峰，但是行业这种大的规模还会持续下去，即使它以五年回落10%的萎缩速度，撑住这个行业规模在10万亿以上，估计还可以维持20年左右。
- 因此，我们应该重点关注的是：未来如何利用好这20年？——一手抓增长积累，一手抓转型布局。也就是一方面要提高增长质量，高质量经营，另一方面，要寻找第二增长曲线。
- 那如何去做到有质量的增长？可以打三张牌。第一，保持均衡的增长策略，平衡增长率、负债率、利润率；第二是增长模式的选择，“是大还是强？”，行业处在不同的时期，要有不同的策略选择；第三，未来几年，房地产行业都会处在去杠杆、降负债的阶段。因此，我们一定要保持低的财务杠杆，更多依靠自有现金流，依靠公司股本金的增加；其次是适度的合作杠杆；再者是维持高的经营效率，高的经营杠杆；最后就是保持高的投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货币比。
- 房地产行业目前面临着一些短期的困难，但是长期还是非常好的，我们的企业要在发展中去解决问题，但也要时刻注意到保持增长才是硬道理。
大咖：建业集团董事长胡葆森
观点：房地产至少还有十到十五年的好日子
大咖说：
- 中国经济是一片大海，无论遇到什么狂风骤雨，大海依然在那儿。房地产行业也是一样——伴随着中国城镇化的快速增长，这个行业在过去20年建了200多亿平方米的房子，解决了7-8亿人口的住房问题，为中国经济贡献了多年6%的GDP增长率。
- 虽然2004年“831”大限之后，如今已经有近90%的行业企业被边缘化。但房地产的下半场实际上是一个增量和存量并存的时期，我认为中国的房地产业至少还有十年到十五年的好日子，河南可能至少要再增加五年。
大咖：世联行董事长陈劲松
观点：行业还有十到十五年时间，“人”是发展的主要逻辑
大咖说：
- 中国目前城市化率是60%，距离未来达到75%以上 ，还有10-15年时间，这是行业底气所在。
- 房地产的发展逻辑，它是有边界的。这个边界就是人、钱和基础结构。
- “人”的问题是行业的最主要问题——在7成人口已经是非农的情况下，人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，加上棚改高潮褪去，人口边界成为全域发展最主要的制约。
- 第二个是“杠杆”问题。虽然和美国相比还有差距，但目前中国居民杠杆使用率已是新兴国家中最高的。中国房价未来怎么走，与居民不同阶层的杠杆率高度相关。
- 第三个是“产业结构”问题。未来都市圈的发展，将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动区。在总体增速时代结束之后，结构性转移会成为行业关注的要点。
未来行业发展对企业的要求更高
大咖：御风集团董事长冯仑
观点：莫把运气当能力，后开发时代对企业要求更高
大咖说：
- 我们今天如果说行业和市场遇到了困难，不顺利、有挫折，那一定是以前一件事没做对。
- 过去高速成长这段时间，我们“过去靠运气赚的钱今天凭本事又都赔完了”，为什么会这样呢？很简单，市场高速成长的时候，我们会把运气当能力，我们总觉得是我们超出常人，有特别的禀赋，然后我们赚了钱就不断地重复这个行为，而忘记了市场环境在改变，规则在改变，结果你把运气当能力，最后过度使用了这个“能力”。
- 人均GDP大概从一千美金开始，人们有买房的欲望，到一万美金，新房的数量已经很少了， 未来新房市场增量速度会很快地下降。
- GDP达到人均一万美金至六万美金的阶段，我们会步入后开发时代，我们比的东西从开发时代的规模、成本、速度，进入到比拼产品、运营和资产管理的阶段。
- 行业发展的逻辑变了，我们要讲的故事变了，我们比拼的东西也变了，对地产人的要求也变了。
大咖：朗诗集团董事长田明
观点：有社会责任的企业形态会成为未来趋势
大咖说：
- 企业社会责任有且只有三个层次：第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务；第二社会责任是为员工创造收入和个人发展空间；第三社会责任是积极地参与社区的建设。
- 企业家道德追求和企业的伦理追求，以及企业的永续经营并不矛盾、并不冲突，相反它是殊途同归的。不再单独地追求股东价值最大化，已经成为全球企业界、经济界主流的共识。
- 未来，同时追求商业和社会成功的“B Corp公益企业”这种新的企业形态，会成为一种趋势。
- 商业向善，要由市场经济来配置资源；把对社会和环境是否友好作为检验商业模式的优劣标准；对于公益慈善事业要以商业的方式来运作，才会更有效率。
特别大咖：陈啸天
最后，除了为大家分享各位地产大咖对行业的走势看法外，作为亿翰智库董事长陈啸天，近日也不吝分享了自己对企业的“十思”。因此，谨以这份思考呈予大家，希望能从中
有所思，有所得。大咖：亿翰智库董事长陈啸天
观点：不必看空，未来仍有可为
大咖说：
- 过早、过度多元化的企业比较容易出问题。在过度多元化的情况下想要快速回笼现金流的难度会很大。（一思）
- 单边能力太强，其他能力缺位的时候会出问题。比如说投资能力很强，运营能力、营销能力很差，很容易就会陷入到高杠杆、高负债、低周转、低现金流的局面。（二思）
- “赌性”太重的企业 易出问题。一把“all in”是非常危险的行为，某些时候可能不出手才是正确的。（三思）
- 与时代合拍。如果你仔细看一个企业的结构和发展模式，发现它还是习惯于十几年前的简单粗暴的操作方式，那这一类企业很快就会被淘汰；（四思）
- 与当下国家发展诉求合拍。现在国家的诉求很明确，就是要发展实体产业、发展科技，如果房企完全不考虑，可能走到后面你就发现没路可走了，但这其中还有“度”和“选择”的问题；（五思）
- 与行业合拍。市场阶段上来看，房地产市场经过过去二十年的快速发展，已经处于绝对高位，未来一定是存量竞争市场。（六思）
- 聚焦现金流的安全，严格把控负债指标。一个很容易的办法就是通过与其他企业或行业平均水平横向对比，以判断自身是否处于“危险”状态。（七思）
- 聚焦主业的强化，坚守地产主业，适度投入地产相关多元化产业。预计至少未来2-3年城镇化速度仍能保持，基本置业需求的大底层仍在。（八思）
- 聚焦产品的雕琢，挖掘服务的价值。市场逐渐成为买方市场，产品端的竞争又成为房企角逐的主要阵地之一。（九思）
- 聚焦资源的补位，通过合作构建自我的资源矩阵。未来，更多的肯定是各有所长的企业分工合作一起做项目。（十思）
本期分享就到这里，下一期我们将继续为大家献上更多大咖们对企业未来发展的细分层面分享，敬请期待。如有更多的想法，欢迎留言区一起交流。
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