2019年4月11日，天津萬象城正式揭牌，天津人自此告別“銀河”，迎來“萬象時代”。
△圖：天津華潤萬象城
天津萬象城前身為銀河國際購物中心，是天津城投置地旗下商業。2018年12月18日，城投混改正式落地，華潤79億增資，成為城投置地樂園道商業項目（即銀河國際購物中心）佔比49%的持有者和運營者。從華潤與城投接洽增資事宜，到萬象城揭牌正式亮相，經歷了大約兩年的時間。
△圖：萬象城進津時間軸
▍“銀河”未來究竟會變成什麼樣？
銀河國際購物中心曾經是天津最具規模的shoppingmall，總體量約36萬平，擁有眾多國際頂級奢侈品牌和國內外潮流品牌。此商業項目是天津文化中心重要組成部分，位於友誼路商圈核心板塊，地鐵5、6號線上蓋，交通及地理位置十分優越。項目在建設時期投入了大量資金，在開業招商期，樂成置業為吸引大批一線奢侈品牌進駐，開出包括大額裝修補貼等優厚條件。
由於運營不佳，銀河國際購物中心開業多年以來運維狀況不太樂觀，連年虧損。據媒體公開數據，2018年銀河國際購物中心銷售額為23.6億元（36萬平體量），相比天津大悅城28.22億元的銷售額（25萬平）、佛羅倫薩小鎮的40億元銷售額（6萬平），營收差距明顯。
2018年起，樂天集團在華業務全面收縮，2019年3月31日，原銀河國際購物中心的主力店樂天百貨正式閉店。外界猜想原樂天百貨7萬平商業將成為萬象城團隊進駐後的首輪改造目標。天津萬象城揭牌是城投混改後重要一步，華潤置地商業地產華北大區招商總監王伯奇在發佈會上對外公佈了天津萬象城的改造計劃，具體如下：
1.圍繞提升定位、消除斷層、完善組合、增加品牌四個部分，有計劃的過渡及調整，全面提升客流及銷售業績。
2.原銀河國際購物中心部分將補充樂天撤出後的化妝品、腕錶、兒童等業態。繼續加強重奢品牌（LuxuryWalk）、年輕女性客群品牌（Eden Of Youth）、輕奢設計師品牌等斷層品牌。調整運動品牌（Place Making）。
3.原樂天百貨部分將釋放可租賃面積4萬平，約增加200-230家品牌
4.填補缺失業態，增加創新專區，引進華潤自主品牌mixc Beauty、mixc House等。
5.商業硬件升級：購物中心的外立面、內部結構重新改造，燈光、衛生間、電梯間、母嬰室等配套設施全部升級。和室外景觀聯動 打造文商旅超級IP景觀。
△圖：萬象城部分業態調整
△圖：樂天百貨改造計劃
△圖：華潤置地商業地產華北大區招商總監王伯琦
▍華潤萬象城是何方神聖？
萬象城是世界500強企業華潤集團旗下開發的高品質購物中心，也是中國購物中心行業的領跑者。2018年度中國商業地產TOP100榜單中，華潤置地商業穩居第一位，這也是華潤連續第三年位居榜首。
△圖源：觀點指數
華潤置地2018年年報顯示，截至2018年12月31日，華潤置地營投資物業規模位於行業前列，總建築面積達921萬平米。其中購物中心已開業萬象城/萬象天地23個，萬象匯/五彩城12個，儲備項目43個。另有管理輸出購物中心項目25個，其中在營項目17個，儲備項目8個。到2021年將有81個購物中心在營，另有22個購物中心將在2021年後開業。
△圖源：華潤2018年業績報告
▍資本教父寧高寧：華潤背後的商業舵手
提到內地的商業地產，寧高寧是不能忽略的靈魂人物。現任中化集團董事長和黨組書記、兼任中國化工董事長的寧高寧被媒體評價為“經手4個千億級央企的業界傳奇”、“國企放牛娃”、“紅色摩根”，先後執掌華潤集團、中糧集團、中化集團。華潤、中糧和金茂三家央企旗下的商業項目“萬象城”“大悅城”“覽秀城”命名皆出自寧高寧之手，他通過資本運作見證了三座“城”從無到有的過程，是不折不扣的“資本教父”。
在華潤的18載，寧高寧帶領華潤從一家“蓋章收錢”的壟斷型外貿公司轉向了實業，通過一系列車輪式收購，將華潤的業務延伸至基礎設施、房地產、金融、零售等諸多領域。
△圖：中化集團董事長、黨組書記 寧高寧
2000年，寧高寧首次“觸商”，彼時他支持吳向東組建了華潤深圳有限公司，並斥資40億建設華潤中心，這個項目的重中之重即是萬象城。2004年12月，深圳萬象城開業，全新的商業模式成為深圳風尚的聚集地，十幾年過去，深圳萬象城逐漸變成中國購物中心的標杆之作。
華潤商業的發軔作品一炮成名之後，華潤開始整合旗下的商業資源專心在商業領域深耕，萬象城也逐漸成為中國商業地產的頭號品牌，在業內樹立了不可撼動的江湖地位。時至今日，深圳萬象城、朝陽大悅城、長沙金茂覽秀城……都已成為寧高寧親歷過的一個個標杆級、現象級商業項目。
▍商業標杆萬象城給天津帶來什麼？
華潤置地官網顯示，華潤商業有三大產品線，分別是萬象城城市綜合體，主要產品為走高端路線的華潤萬象城（升級版產品為萬象天地）；區域商業中心萬象匯（五彩城），主打家庭消費；以及體驗式時尚潮人生活館，產品為1234space。
△表格：華潤置地商業產品線
深圳萬象城是中國商業產行業一個成功的案例，也是商業地產從業者學習的對象。項目重金聘請國際設計團隊進行規劃和建築設計，在建築功能和購物空間的打造上獨具匠心，擁有諸多特色景觀；動線合理，避免了商場死角，實現人車分流、人貨分流；商場細節體現人文關懷，為殘疾人購物提供的無障礙設計、為女性配置了高標準洗手間；推廣營銷方面敢為人先，在時尚、藝術與商業跨界領域不斷推陳出新……
華潤萬象城在天津的首個商業項目能給我們帶來怎樣的驚喜？4月11日的揭牌儀式上，華潤董事局副主席在致辭中介紹，截至2019年4月，全國已開業39座萬象城中，10座都已成為當地零售第一商業。此外，2018年華潤置地業績報表的數據也許能我們更多期待：
2018年，華潤置地投資物業實現營業額人民幣95.2億元，同比增長24.5%。其中購物中心業務營業額人民幣68.6億元，同比增長29.9%。截至2018年12月31日，華潤置地投資物業資產賬面總值為人民幣1,268.6億元，佔本集團資產總值的比重為19.3%。期內取得稅後人民幣49.4億元的價值增值，業績非常優秀。這份業績背後是華潤商業優秀的運營和管理能力在支撐。
此外，業績報表中統計的已開業的21座萬象城，2018年平均出租率在90%以上的佔七成，深圳萬象城出租率更是達到了99.5%。統計週期內廈門萬象城僅開業1個月，出租率也達到了86.4%，深圳灣萬象城開業不足一個月，出租率為72.9%，華潤萬象城品牌的號召力可見一斑。
△圖：發佈會現場華潤董事局副主席發表講話
華潤團隊在本次揭牌儀式上樹立了一個小目標：天津萬象城三年內零售額將達到40億（2018年銀河銷售額為23.6億），五年內進入中國購物中心前20強。這一目標能否實現？華潤萬象城能否代領天津商業走進一個新的時代？我們拭目以待。
△圖源：華潤2018年業績公告
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