昨天下午，“毒舌善心”的葉檀葉大俠來深圳了。因為暴雨迫降轉乘火車匆匆趕到的緣故，葉大俠現場演講的時候聲音稍帶沙啞，但仍不改財經女俠本色，言辭依舊犀利。
這次到深圳，葉檀說了什麼？根據@深圳新浪房產 現場的速記，再結合自己的理解，安靜總結了一下葉大俠對深圳的一些看法，供大家參閱讀。
（全文篇幅很長，我分成了6個要點，這樣方便大家閱讀，如果與葉檀老師的觀點有出入，可能是我理解有誤，大概是這樣。）
01、
高鐵沒有通過的城市，可能會越來越沒落。
特朗普的推特上說：中國到2030年會有高鐵線會經過所有50萬人口以上的城市。這句話的意思是什麼呢？就是中國現在在大規模地建高鐵，這些高鐵會通過所有的地級市。
中國的三百多座城市全都有高鐵通過，如果高鐵沒有通過的城市，或者是鐵路減少的城市，這些城市現在就成為一些沒落的城市。
長沙附近有一座城市，以前是重工業中心，叫做株洲。現在當所有的高鐵往長沙走的時候，株洲就開始沒落了。我們知道，以前從連雲港一直往西走，中國西部的一條高鐵線，現在這條高鐵線重要性在下降。
蚌埠，就是我們所說的中原大站，像安徽這樣的地方，它確實整個經濟的重要性在下降。而中國北上廣深，形成了全球最密集的地鐵線。
02、
去年深圳落戶人口近60萬，未來還會大幅流入！
新一輪的城市爭奪戰已經起來了。去年一年的時間，武漢落戶的人口是30.1萬，深圳呢？落戶將近60萬！北上廣深四個城市中，北京、上海人口是在流出的，深圳和廣州人口是在流入的，尤其深圳人口還在大幅流入。
大家有沒有覺得很奇怪？因為深圳人口一直在流入，而且是大規模的流入。深圳人口還會聚集嗎？粵港澳要建大灣區，人口還會聚集嗎？我覺得會的。
如果不信，我們可以對標下日本，下面這張是日本東京灣大灣區的人口分佈圖，徹底連為一體，邊上一片白的，像千葉那種地方房價就特別便宜，但是要到東京新宿那個地方去，那房價就會貴得要死。
日本國土資源頒佈的一個數據，目前日本土地最貴的地方是在銀座的一個唱片店，那個唱片店重估之後是最貴的，當時摺合成人民幣算了一下，每平方米167萬人民幣，全日本最貴。
如果說粵港澳大灣區繼續發展，按照我們現在這麼多人的話，我相信一定會跟東京灣區一樣，到時候人口集中連片，形成一大片的發展。
03、
人民幣如果國際化，香港會徹底完蛋。
9月1日實行的新證，深圳的朋友應該都知道了，港澳臺同胞可以領居住證，可以用公積金在大灣區買房子，這是一個非常大的改變。這也就意味著你不管是社會保障、不管是購房，整個粵港澳深圳一塊徹底打通。
十年前，我們判斷大概是香港的金融業、服務業開放，然後深圳做高端製造業，廣州那邊做商業，然後各自做自己的一塊。
但是，現在情況有點變，我們看到的是香港如果沒有離岸金融中心的話，它的地位十年後我相信會大幅衰落，在整個粵港澳大灣區裡面，香港地位大幅衰落。
因為香港的人才現在政策變了，現在是北邊的邊境徹底打開，香港、澳門的人徹底過來，他就在粵港澳這個地方融為一體。而且香港有金融中心，中環價格這麼貴，我現在把香港的金融中心打散掉，然後在前海、福田這些地方做金融中心。
為什麼現在香港還是一個重要金融中心？是因為人民幣國際化，資本項目沒有可兌換。如果說人民幣徹底國際化，資本項目可兌換，不需要再離岸交易，只要在上海就可以交易、在深圳就可以交易的話，那香港徹底完蛋。
粵港澳交通區位，接下來香港的兩大優勢如果不存在的話，估計都會轉移到深圳和周邊來。
04、
深圳的土地會繼續很貴、繼續很值錢。
深圳要走的兩條路：一個是大面積的舊城改造，一個是企業的騰龍換鳥。但是深圳的土地不能大規模的拓展，它不能像其他城市一樣你把周邊的土地來給我，行政區劃給我，我把東莞並進來，變成深圳的一部分。
深圳的土地沒有辦法再繼續擴張，就意味這它的土地一定會繼續很貴、很值錢。所以，深圳在做大規模的棚改和舊改。
大規模的土地改造，帶來的變化是城中村的數量會減少，這也就意味著以前在市中心租個1200元/月的一房一廳的日子不復存在。生活成本和租金成本的提高，意味著以製造業為主的企業會往外走。
這裡面比如說華為，當然，華為並不是全部往外走，只是它的製造那部分，然後部分的總部往外走。華為在深圳留下的是什麼？是他後臺的交易中心和他的展示中心。
所以，未來的深圳，會成為金融中心，會成為服務中心。深圳四十年之後，它面臨新的改變，新的圖騰。
目前，深圳的第二產業在下降，第三產業在上升，深圳在不斷提高單位GDP的產值。這裡面可以對標上海的陸家嘴、北京的中關村、香港的中環，用高端的服務型人才把以前的人給取代掉，這是深圳正在走的路。
05、
調控會放鬆嘛？深圳還會不會出政策？
我只能推測。但是，該出臺的已經出臺了。比如說深圳舊改，包括深圳在接下來的土地60%是用到保障房這塊。
這說明深圳這個城市會變化的，它的變化就是商品房的價格越來越高，其他的就用保障房的方式來解決。
06、
房產稅出臺是遲早的事情。
如果我們的實體經濟不崩盤的話，要跟美國繼續da下去，地方ZF必須要有子彈，像現在東北、河南有些地方，ZF已經發不出錢來了。
然後是土地財政，像深圳60%都是保障房的話，它的土地財政已經到了一定的極限，那接下來地方政府的財政必須要有一個新的來源，這個新的來源應該就是房產稅。
除去道德評判，房產稅能不能推出，其實就看兩個東西——
第一，推出之後是不是會造成中國實體經濟和房地產金融的崩盤，如果會造成的話，它就不敢推出，而不是不想推出。我相信會進行試點的，有幾個城市先試點。
第二，如果試點基本成功的話，按照現在這樣的節奏加快的話，在2020年以後會有一個房產稅的推出。
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PS：
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