香港“大城市病”，得由粵港澳大灣區來“治”。近日，一篇“香港提出將租借大灣區30平方公里建60萬港人新城”的信息引發關注。
港區全國人大代表鄭耀棠近日提出，香港迴歸21年來，地價騰貴，土地儲備大都納入私人地產商囊中，基層住房缺口愈來愈巨大，現在輪候公屋人數已逾27萬人，超出公屋申請門坎又買不起私樓的港人更數以十萬計，而基層困居劏房怨氣累積，隨時有些導火線就會形成燎原大火，威脅社會穩定。
為緩解香港的土地與人口之間的矛盾，鄭耀棠建議在大灣區一小時生活圈內租借30公里土地給香港興建新區，預計可容納60萬港人居住，新區內實施香港法律，由香港管轄。此舉是緩解住房需求的最理想方法，同時可帶動當地經濟。他表示已就該建議與中央官員和香港特區行政長官林鄭月娥交流，並將在全國人大會議上將建議形成港區人大議案，正式提交。
另一個大城市病比較嚴重的是北京。北京市發改委指出，北京“城市病”的根源在於功能過多，有序疏解非首都功能才是治理“城市病”的良方。
北京“城市病”根源之一：北京人口增長過快。北京“城市病”根源之二：交通擁堵。北京“城市病”根源之三：從資源能源看，水資源短缺能源匱乏的狀況決定無法承載過多功能和產業。北京“城市病”根源之四：從環境看，大氣汙染形勢依然嚴峻，空氣質量遠未達到國家新標準，PM2.5汙染治理成為大氣汙染防治工作的重中之重。
針對這四個根源，北京在京津冀協同發展戰略中優化了城市定位，實施疏解人口的政策，並把部分城市功能轉移到了雄安。雄安新區作為北京非首都功能疏解集中承載地，與北京城市副中心形成北京新的兩翼，有利於有效緩解北京“大城市病”，探索人口經濟密集地區優化開發新模式。
這樣對比來看，鄭耀棠的提出的方案頗有效仿雄安之意。但香港畢竟不同於北京，單從方案中提出新區實行香港法律這一條，就需要更多斟酌。
大城市病的“良藥”：城市群
除了香港與北京外，在我國城市化快速發展的今天，城市病已成為國內多個一二線城市的通病。為解決這個問題，京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝經濟圈……伴隨這些以“群”為單位的規劃越來越多的被提及，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發展的主流趨勢。
作為我國發展最為成熟的城市群之一，長三角城市群的形成不僅是因為長江這一條自然紐帶，還與國家政策的引導有關。
2015年，我國就發佈了第一個關於城市群的引導政策——《國務院關於長江中游城市群發展規劃的批覆》，強調“走新型城鎮化道路，著力推進城鄉、產業、基礎設施、生態文明、公共服務‘五個協同發展’”，目的是將長江中游城市群打造成為“全國經濟新增長極和具有一定國際影響的城市群”。
截至今年初，在國家層面，國務院一共批覆了9個城市群的發展規劃，分別是長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群，這些發展規劃給城市群在規劃編制、體制創新、重大項目建設、優化行政區劃設置等方面提供了積極引導和政策扶植。
城市群規劃與發展，不僅可以緩解部分城市病的問題，還為房地產行業的發展提供了新的方向與思路。
各個城市群的具體規劃隱隱為房企未來的佈局指引了方向。當前一些核心大城市房價過高，在城市群發展的背景下，可以通過大中小城市的協調發展來分擔大城市的一些人口和產業，起到承接人口與承接產業的功能。與此相應，它們也會對平抑房價起到重要作用。
在這種情況下，房企的戰略眼光與佈局策略顯得尤為重要。從龍頭房企的佈局城市來看，京津冀、長三角和粵港澳大灣區等城市群依舊是戰略重點；中型房企或者黑馬型房企，則更多地選擇深耕一到兩個城市群，在這個邊界內做大做強。
城市群成房地產行業主戰場
城市群崛起為房地產行業的發展提供了更寬的市場，房企只有把握好城市規劃的方向，尋著城市群發展定位的軌跡，才能佔有更多的市場份額。
龍頭房企中如萬科，其一直強調要把握區域協調發展戰略帶來的機遇，深耕核心城市群。年報顯示，2017年，在已進入的76個境內城市中，萬科在22個城市銷售金額超百億元；在37個城市銷售排名位列當地前三，其中22個城市銷售排名第一。
相比龍頭房企的大刀闊斧，中型房企的佈局更加謹慎。如濱江集團的佈局戰略，其從“三點（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，轉向形成“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關注大灣區、中西部、京津冀重點城市”的戰略佈局。中型房企更多的深挖某個核心城市及其周邊的市場，樹立區域知名度，由點及面，全力佈局。
與此同時，城市群的發展也促進了都市圈內文旅地產與特色小鎮的發展。這些新興的地產行業倒逼房企的轉型與發展，提高了房企的運營能力。
由點及面，房企的主戰場由從單個核心城市蔓延到整個城市群。城市群經濟體成為房地產行業的下一個集中價值地所在，無論是針對城市病或是房地產行業的發展，城市群的崛起似乎都熬出了“一鍋好藥”。
“大鍋藥"的副作用
但在瞬息萬變的市場環境下，房地產行業面臨的是激烈的市場競爭、遇冷的市場反應、嚴苛的融資環境、嚴格的調控政策，拿地就能賺錢的時代已經過去，在熱點一二線城市嚴格調控下，房企已搶灘三四線城市。城市群的“大鍋藥”帶來了一定的副作用。
近期以來，房地產市場分化明顯，各大城市群中非核心城市樓市火熱。據統計，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價過萬。這些三四線城市為房企提供了更廣闊的市場空間，同樣也伴隨著風險。
很多三四線城市的人口、產業導入不夠，就算是較為成熟的長三角地區，許多大城市僅處於轉型的初期，周邊的三四線城市承接產業轉移的過程或許要比預期中的更久。伴隨著三四線城市受到的政策支持（棚改為主）減弱，市場需求量會大大減少，一些三四線城市本身後續的創新和升級能力較弱，棚改結束後城市就可能面臨無後發之力的尷尬狀況。
三四線城市的火熱還表現在土地市場方面。今年1-8月，50大城市年內累計賣地突破2.47萬億，同比上漲28%。從三四線城市看，多達64個三四線城市賣地突破百億，刷新歷史記錄。其中，佛山、嘉興、常州、湖州等突破了500億，15個三四線城市賣地超過200億，45個城市賣地超過100億。房企間的激烈競爭，拉高了這些區域內的地價，在這輪增長後，城市的後續經濟增長乏力，房企將面臨更多的銷售壓力。
此外，在城市群的擴張之路上，都市圈內的特色地產與特色小鎮也備受房企青睞。如萬達在江蘇地區主推的旅遊小鎮、綠地在京津冀區域推出的智慧健康小鎮、華僑城在廣東和四川等地落地的文旅地產等。部分特色小鎮或者地產打著智能、文旅、科技、健康的旗號，實際上是在開發房地產，對實體經濟的增長毫無助益。
9月28日，國家發展改革委稱，在現有省級特色小鎮和特色小城鎮創建名單中，逐年淘汰住宅用地佔比過高、有房地產化傾向的不實小鎮。許多特色小鎮不當開發被叫停的信息開始陸續出現。
房企應緊跟政策量力而行
在城市群崛起所帶來的機遇與風險下，房企應該如何做？
首先，要量力而行。在房地產行業，一向是資金實力決定土地談判能力，融資能力決定市場競爭能力，誰能在市場融到資，誰具有強大的資金實力，誰就能在拿地、經營、價格等方面擁有更大的話語權、決定權、影響力。相比熱點城市，三四線城市資金迴流較慢，那些規模較小、實力不強的房企應量力而行，盲目跟風不可取。
其次，要因地制宜。在城市群中，不同的城市也都有明確增長極。如長三角和大灣區珠三角許多城市實力都較強，機會點很多，相比較之下，房企應更多的選擇實體經濟強、內部革新能力強的城市作為主戰場，而在產業承接尚不完備的“空心城市”拿地時則需要更多的考量。
此外，政策傾斜程度（如環京地區政府的扶持力度）、人口虹吸能力（包括交通等城市基礎建設）、產業支撐能力，都是房企考量的因素。
城市群的快速發展為房地產行業帶來新的價值區域，房企之間競爭的主戰場已從核心城市蔓延到大城市群。但機遇往往伴隨風險，在資金與運營能力決定強弱的房地產行業，本身實力不強、運營較弱的房企如果盲目參戰，會將很快被淘汰。而在市場激烈的競爭下，如果這些城市群的部分城市僅僅是把房價炒上去了，實體經濟發展水平卻未跟上，地產商獲利走人，最終留給這些城市的可能是一地雞毛。
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