文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西南寧土拍戰報：9月21日南寧土拍，西鄉塘區金陵鎮1幅22畝低密商住地塊，現場吸引了4家競買人參與競拍，經過10輪競拍，最終66號競買人廣西啟航房地產有限公司成功拍下，成交總價3853.1063萬元（約0.385億元），成交單價175萬元/畝，溢價率59.1%，成交樓板價1458元/㎡。
成交地塊詳細信息
土拍回顧
這幅地塊曾於去年11月1日揭牌過，但因當時無人申請競買而“慘遭”流掛。如今該地塊再次出讓，相關建設條件改變，其起始地價也有所變化，而這次“劇情翻轉、命運得以改變”。
9月21日上午，西鄉塘區金陵鎮這幅“回爐”地塊（編號GC2018-038）再度出讓。佔地面積22.018畝，容積率≥1.2且≤1.8，建築密度≥30%且≤40%，綠地率≥25%，限高≤60米，採用“限地價、競產權移交住房”競價方式，起始樓板價917元/㎡。
地塊位置示意圖
土拍現場，4家競買人入坐競買席，舉牌牌號分別為18、66、68、88，並未有“熟悉的房企面孔”，多為民營企業。地塊起始單價110萬元/畝，起始樓板價907元/㎡，剛開始每輪加價幅度為5萬元/畝，第6輪開始每輪加價幅度增加至10萬元/畝，在第10輪，66號舉牌應價175萬元/畝後，倒計時3次後仍無其他競買人舉牌應價。就此，66號競買人廣西啟航房地產有限公司成功拿地，成交總價3853.1063萬元（約0.385億元），成交單價175萬元/畝，溢價率59.1%，成交樓板價1458元/㎡。 由於成交地價未達到限地價，所以該地塊不用配建產權移交住房。
66號競買人廣西啟航房地產有限公司舉牌應價
現場最終地塊成交價格顯示屏
現場地塊成交信息顯示屏
對於拿地的廣西啟航房地產有限公司，現場競買人並未透露太多信息，而經查詢該公司成立於2011年，公司經營範圍為房地產開發（憑資質證經營）；房地產信息諮詢，物業服務（憑資質證經營）；接受委託對不良資產進行經營。暫未查詢到這家在廣西是否開發過房地產項目。
地塊分析
那麼，這次金陵鎮“回爐”地塊為何再度吸引眾多“神秘買家”？
分析師點評：
該地塊緊鄰南百二級公路，交通出行便利，距離南寧市市中心約30公里，屬於城市邊緣區域。品牌開發商對於地塊選址較為苛刻，對於城市邊緣區域地塊一般持謹慎態度居多，不會輕易拿地進駐“陌生”區域；這樣也給了中小型企業，特別是民營企業有了更多參與競拍的機會，以及拿地的勝率。
目前金陵鎮房地產市場尚處在起步期，目前鎮區住宅多以當地人自建房、民房為主；地塊距離鎮中心約800米，附近有幼兒園、小學、中學等基礎配套；鎮區以農業、養殖業、低汙染工業、普通商貿為主，商住氛圍有待加強。這次“回爐”地塊，對比去年的規劃條件以及價格變化較大，具體如下表所示：
從上面數據我們可以明顯看出，在地塊面積以及競價方式不變的前提下，雖然起始地價有所下降，但是容積率減小、商業比例明顯減少，但起始地價以及限地價的數值都有所提高。對於“陌生”的市場的“第一次試水”，開發商一般慎重考量開發住宅體量，以及所處區域的購買力。此次地塊計容住宅體量也相應變化，比此前減少，地塊內建設住宅套數（預估）相應減少了5000-7000㎡左右，開發住宅數量預估或減少60-80套左右；這樣一來，開發商開發風險也相應可控並降低一些。
相關背景：
2018年以來，金陵鎮已成功出讓兩幅商住用地，均為廣西民營企業拿地。除了今天拿地的廣西啟航房地產有限公司，另一家是廣西金陵華府房地產開發有限公司 。而在7年前（2011年5月31日），開發商南寧市新恆基房地產開發有限公司，以總價1492萬元、單價50萬/畝，成功拍下金陵鎮27畝地塊，成交樓板價516元/㎡，開發了金陵鎮第一個商品房項目——新恆基·金陵新城（已交付）。
回顧今年6月28日的南寧土拍，曾二度“流掛/流拍”金陵鎮32畝商住地塊，吸引了3家競買人參與競拍，最終由一自然人以個人成功拍下，成交總價5810.4796萬元，成交單價179萬元/畝，樓面地價：1220元/㎡；這幅地塊所建項目為“金陵華府”，其開發商為廣西金陵華府房地產開發有限公司（今年新成立公司）。
百科資料顯示，金陵鎮位於南寧市西部，右江河畔，距市區中心36千米。總面積210平方千米，總人口6.2萬人。轄金陵、陸平、南岸、三聯、東南、龍達、雙義、廣道、剛德、樂勇、居聯、業仁、鄧圩13個行政村，金城1個社區。南百公路、南昆鐵路和南壇高速公路貫穿境內，右江通航。
土拍預告
下週，金九銀十南寧土拍大戰繼續，興寧、良慶主場，6幅地塊相繼出讓，而10月（截止10月17日），目前已有4幅經營用地待揭牌。
即將出讓地塊預告信息，可在本文相關閱讀點擊獲取。
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