前段时间写了篇《本轮行情梳理及各地购房指南》，把全国市场做了一次整体梳理，详细的市场逻辑都说得很清楚了。这篇梳理我还发在了知乎问答上，2000多个赞足以说明问题。
想看逻辑分析的直接去翻那篇文章即可。
今天讲一下刚需买房的问题。
首先第一点，严格意义上，刚需是不存在的。
现在上海的房子很不好卖，市场清冷，价格真不算高，按理说买房自住的人该有很多啊，可为什么他们现在不买房呢？
很多发达国家的平均购房年龄在40岁左右，难道他们二三十岁的时候不需要房子？到底是什么原因导致他们不买房呢？
看来，买房不买房这事，跟刚需与否没有那么大关系。当市场处于上涨期的时候，我们平时说的“刚需”会突然增多，而当市场处于下跌期或者像发达国家那样，房子有了房产税或者说房子不怎么涨价的时候，我们发现“刚需”变少了。
在经济学的定义里，刚需指的是，不论价格高低，必须要买的那个东西才能称为刚性需求；否则都是弹性需求。
当然，现阶段我们经常提到的刚需其实指的是买首套房的这些人，意会即可，不用较真。
为了便于理解，我们还是用刚需这个词，但我会把刚需分为两类：一类是特别刚的需，一类是不太刚的需。
特别刚的需，很好理解。比如说，小张跟女朋友谈恋爱谈了两年，现在到了结婚的时候，但是女方父母有一个要求，那就是结婚之前必须要小张买房，如果不买房，这门亲事恐怕就要凉凉。
这个时候，对于小张来说，买房就是特别刚的需。
不管房子贵还是便宜，必需要买！而且买完以后还得在房产证上写上女方名字。
不太刚的需，也很好理解。比如说，小张没有女朋友，自己也没有房子，一直租房住，虽然一直想要买个房子，但是今年买和明年买没有多大区别。
这种就属于不太刚的需。
从全国整体市场来看，今年下半年之后，全国楼市处于平稳且下行的概率非常大。
具体到城市，我总结一下：
这两年普遍翻倍的城市都会进入下跌周期，不太刚的需完全可以等一等再买；
房价回调结束的城市，比如说北京、上海、苏州等，下跌空间基本上消失，可以随时买；
这一轮上涨过程中，涨幅比较小的城市，比如涨幅30%以内，也完全可以买，低涨幅情况，下跌空间也很小，还会有上涨可能，所以不用等；
另外，不少地方的新房都有限价，这种情况就要对比一下同区域新房与二手房的价差，价差足够大，新房完全可以买（可能还要摇号）。
更详细的逻辑分析还是要看这一篇《本轮行情梳理及各地购房指南》
最后再讲一点买房的心态，这一点对于刚需来说尤其重要。
在经济学有一个名词叫做消费者剩余，非常有意思，指的是消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这种商品的实际需要的市场价格之间的差额。
举个例子。
某个周末的下午你要陪着女朋友去商场买衣服，你的预算是5000块钱人民币，等到你的女朋友挑好衣服准备结账的时候，你发现只需要付3000块钱，比预算低了2000块钱。毫无疑问，这个时候，你的消费者剩余是2000RMB，这两千块钱会在短时间内带给你无穷的快乐，因为你觉得这两千块钱就像捡来的一样。大概率上，你们买完以后之后，还会吃一顿好吃的，不看价格的那种。
情景转变一下。当你的女朋友挑完衣服准备结账的时候，你发现需要付款10000块钱。这个时候，你的消费者剩余是－5000RMB，你的心情大概率上是…………此处省略289个字。
讲消费者剩余这个例子，是想告诉那些买房的刚需，即使是市场在下跌状态下，你自己一定要有一个心理预期，不要等市场的最底部，因为这个底部很难判断，等来等去，会把自己等得很焦虑，不值得。
如果说，你们那的房子现在是2万/平米，你自己的心理预期是1.5万/平米，那么当房价到了1.5万的时候，就果断买，这个时候，你已经赚到了5000元/平米。
如果你没有心理预期，只想买最便宜的房子，那么当你在1.5万/平米买到房子之后，接下来你的朋友居然花1.4万/平米跟你买的是同一个小区同户型的房子，这时，你会觉得自己又多花了1000元/平米。
在此之后的半年时间里，你都不会开心。
（完）
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