01
楔子
过去的10多年，大多数人买房都是上图的状态。根本由不得你慢慢的挑、细细的选。你这边说考虑下，后面立马有人说要了。买房真和买白菜一样一样的。由于房价上涨的速度和火箭升空一般，所以谁也不会计较房子到底好不好，有没有瑕疵。因为买到就是赚到，即使房子有质量问题，也舍不得放手。
而在全国人均已有1套房，上海人均居住面积达到36M2的时候。买什么样的房，买到的房是不是和宣传的一致，就被大家越来越重视了。
今天良有方就从一个技术员（建筑师）的角度来说说收房，验房这件事。
02
法律文书，齐了吗？
我们每个人都生活在契约社会，所以买房这个商业行为，也要遵从契约精神。而法律文书是保障买卖双方最好的手段 。
我们小业主在收到入住通知时，需在收房前，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件——如两书一表。
两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、一表是指《竣工验收备案表》
一个正常的房地产开发项目都会有5证2书。
如果开发商未取得《建设用地规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的。
未取得上述两个《建设工程规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
为了防止买到的房子有产权问题，请务必在收房前，确认这些文书。
03
交房面积偏差，怎么办？
我们买房经常会碰到，预售面积和交房面积有差距，那么这些偏差的面积如何界定呢？
是开发商的责任，我们是可以免单呢？还是我们要按照售价实付呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：
一种是购房时是以建筑面积(包括套内建筑面积和公摊部分面积)为依据进行面积确认及面积差异处理，若买卖合同对面积误差有约定的，按照约定处理；
合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理。
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算 ，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。
误差3%是个分界线。如果小于3%，小业主不能退房，只能补差价。如果大于3%，可以退房，也可以免费得到3%之外部分的产权。
在房价上涨的预期下多出面积，是受小业主欢迎的。但是一旦预期发生变化，那退房的声浪就会一浪高过一浪了。这也是中国特色吧！
为什么会产生面积偏差？
这个问题要从两方面来分析：
一是施工存在着误差。
现场工人的施工能力，用的模板等都会造成房屋的面积误差。还有设计的一些瑕疵，变更内容等等，都会使面积有变化。
二是测绘也会有误差。
因为测绘本身就是一个技术活，一般人根本无法熟练掌握这些工具。虽然有预测和实测面积两个环节，但也没办法避免人的操作有误差。
04
为什么我家公摊这么大？
很多人在买房时，开发商都会宣传自己小区的得房率高达90%，我每次都只能呵呵。
在建筑的专业术语里从来没有“得房率”一说，难道就是公摊面积/套型面积就是得房率？这也没有权威机构给你们销售背书啊。
上图完全是“瞎胡闹”，我们实际项目中，公摊面积比上面的大的多的多。
先来科普下：
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定：
商品房销售面积
=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
我们普通人完全没能力去计算房屋的公摊有多少。也许你可以量的出套内使用面积，但是你永远无法量出套外的面积。即使建筑师在施工图上进行这项测量工作，也不能保证100%的准确。
作为凡人，更搞不清楚哪些是哪些，哪些该算给你家，哪些给他家。
既然无法算清公摊，那就只能抓住主要矛盾了。在整个公摊里，核心筒（楼、电梯和走道）无疑是占最大比重的。
良子给大家一些按图索骥的方法，让大家知道核心筒公摊的面积有多大？下次如果还有机会买房，把销售问的一愣一愣的。
a.11F的核心筒：
面积在24M2左右，超过30M2就偏大了。（如下图）
b.18F常规核心筒：
面积在58M2，略显大。（如下图）
市面上出现了这样的创新户型
核心筒面积：56M2，比传统的小一点，但每层省2个平方，也不少面积，折合成人民币也是好几万啊 。（如下图）
c.18F以上常规核心筒：
面积在70M2，略大。（如下图）
市面上出现了这样的创新户型
核心筒面积：64M2，比传统的小不少，但是只针对平层4户的。。（如下图）
建筑面积关乎的是“银子”，而使用面积关乎的是“体验”。用最经济的价格买到最合理的体验，这是一门学问。
05
不签验房单，就不能拿钥匙验房？
很多的开发商明知道自己的房子存在问题，又怕小业主不收房，闹得不可开交。所以想出一定要先签署房屋交接书，然后才同意给你钥匙，再走验房和收房的流程。但是你已经签了同意，即使有问题，也就于事无补，呜呼哀哉了。
首先这样的行为是不合法的。请看下图
虽然法律支持先验房，后签交接书。但是在执行的环节，做的并不如人意。
首先，小业主的人力成本在有组织的房企面前根本耗不起，即使有问题，也是睁只眼睛就过去了。
但这往往是隐患的开始。即使后面有物业来维修，但是住在一个有问题的房子里，不说心理怎么想，日常的使用总有不便。特别是渗漏水问题，就和牛皮癣一样，难以根治。
而当房价开始趋于稳定时，小业主的维权意识会明显上来。因为房产增值的预期破灭了，只有追求保值了。如果连保值都做不到，那真的要豁出老命去“维权”了。
06
验房，普通人能做吗？
大家收到房之后总是欢欣鼓舞的，但是在入住之后，总会发现这里不好，那里不如意。懊悔当时为什么没有开“天眼”，把这些问题都找出来，便宜了开发商。
但是，从一个专业人士的角度来看，即使再给你1万次重来的机会，也还是同样的结果。
因为这是个“专业”的活，不是光有工具就能办到的。
我们所有的验房动作其实是在和国家相应的规范在进行比对，你说你不具备这些知识储备，还有实地经验，怎么可能发现的了问题。
良子大致罗列以下几方面的关注：
a.和外观尺寸相关
房间是个六面体，所以长宽高是可以测量的。下图就是在测量高度。
平整度也是可以测量的，去和允许的误差进行比对，就能发现是否符合国家规定了。下图是用靠尺在测平整度。
b.和施工水平相关（隐蔽）
墙体是否有空鼓，有裂缝等都是混凝土浇筑的时候工艺问题。下图是在检测墙体空鼓问题。
国家有本叫《混凝土结构工程施工质量验收规范》，有进取心的朋友可以参阅。（因为我们现在的房子，基本都是混凝土结构），截几张图供有需要的朋友参考。
c.和水暖电等隐蔽工程相关
水专业我们分为给（ji）排水,电专业我们分为强、弱电。所以如果有人和你说机电所有的专业他都懂，那我也只能呵呵了。因为这样的全才，良子的朋友圈还从来没碰到过。
术业有专攻，让专业的人做专业的事，是对自己生命和财产最大的负责。
下图的检测，就超出了良子的知识范围了。
d.和检测报告（参数）相关
另外，有些检测，不是实地就能得出结论的，是需要送样品去专门的机构检测的。比如下图就是混凝土试块的检测
我们的门窗气密性、水密性不是通过肉眼就能“扫描”，还有墙体和楼板的隔声量 ，没有专门的仪器也得不到结果。
另外还有节能和日照的效果，更不是我们在短时间内得的出结论的。这个需要建模型去模拟整个小区和周边环境。
这些的林林总总，我们只能相信我们的政府机构把关是严格的；我们的工人施工质量是过关的；我们的开发商是留着道德的血液的。
即使很多事情我们没能力做，但是交房是个大事。已经花了大好几百万了，也别吝啬这点小钱了 ，请专业的人来代劳吧。而如何找到专业的人，也许良有方就是一剂良方！
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