01
楔子
過去的10多年，大多數人買房都是上圖的狀態。根本由不得你慢慢的挑、細細的選。你這邊說考慮下，後面立馬有人說要了。買房真和買白菜一樣一樣的。由於房價上漲的速度和火箭升空一般，所以誰也不會計較房子到底好不好，有沒有瑕疵。因為買到就是賺到，即使房子有質量問題，也捨不得放手。
而在全國人均已有1套房，上海人均居住面積達到36M2的時候。買什麼樣的房，買到的房是不是和宣傳的一致，就被大家越來越重視了。
今天良有方就從一個技術員（建築師）的角度來說說收房，驗房這件事。
02
法律文書，齊了嗎？
我們每個人都生活在契約社會，所以買房這個商業行為，也要遵從契約精神。而法律文書是保障買賣雙方最好的手段 。
我們小業主在收到入住通知時，需在收房前，查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件——如兩書一表。
兩書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、一表是指《竣工驗收備案表》
一個正常的房地產開發項目都會有5證2書。
如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的。
未取得上述兩個《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。
開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
為了防止買到的房子有產權問題，請務必在收房前，確認這些文書。
03
交房面積偏差，怎麼辦？
我們買房經常會碰到，預售面積和交房面積有差距，那麼這些偏差的面積如何界定呢？
是開發商的責任，我們是可以免單呢？還是我們要按照售價實付呢？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：
一種是購房時是以建築面積(包括套內建築面積和公攤部分面積)為依據進行面積確認及面積差異處理，若買賣合同對面積誤差有約定的，按照約定處理；
合同沒有約定或約定不明確的，按照以下原則處理。
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算 ，買受人請求解除合同的，不予支持；
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。
誤差3%是個分界線。如果小於3%，小業主不能退房，只能補差價。如果大於3%，可以退房，也可以免費得到3%之外部分的產權。
在房價上漲的預期下多出面積，是受小業主歡迎的。但是一旦預期發生變化，那退房的聲浪就會一浪高過一浪了。這也是中國特色吧！
為什麼會產生面積偏差？
這個問題要從兩方面來分析：
一是施工存在著誤差。
現場工人的施工能力，用的模板等都會造成房屋的面積誤差。還有設計的一些瑕疵，變更內容等等，都會使面積有變化。
二是測繪也會有誤差。
因為測繪本身就是一個技術活，一般人根本無法熟練掌握這些工具。雖然有預測和實測面積兩個環節，但也沒辦法避免人的操作有誤差。
04
為什麼我家公攤這麼大？
很多人在買房時，開發商都會宣傳自己小區的得房率高達90%，我每次都只能呵呵。
在建築的專業術語裡從來沒有“得房率”一說，難道就是公攤面積/套型面積就是得房率？這也沒有權威機構給你們銷售背書啊。
上圖完全是“瞎胡鬧”，我們實際項目中，公攤面積比上面的大的多的多。
先來科普下：
《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》中規定：
商品房銷售面積
=套內建築面積+分攤的公用建築面積套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積
公用建築面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；
2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
我們普通人完全沒能力去計算房屋的公攤有多少。也許你可以量的出套內使用面積，但是你永遠無法量出套外的面積。即使建築師在施工圖上進行這項測量工作，也不能保證100%的準確。
作為凡人，更搞不清楚哪些是哪些，哪些該算給你家，哪些給他家。
既然無法算清公攤，那就只能抓住主要矛盾了。在整個公攤裡，核心筒（樓、電梯和走道）無疑是佔最大比重的。
良子給大家一些按圖索驥的方法，讓大家知道核心筒公攤的面積有多大？下次如果還有機會買房，把銷售問的一愣一愣的。
a.11F的核心筒：
面積在24M2左右，超過30M2就偏大了。（如下圖）
b.18F常規核心筒：
面積在58M2，略顯大。（如下圖）
市面上出現了這樣的創新戶型
核心筒面積：56M2，比傳統的小一點，但每層省2個平方，也不少面積，摺合成人民幣也是好幾萬啊 。（如下圖）
c.18F以上常規核心筒：
面積在70M2，略大。（如下圖）
市面上出現了這樣的創新戶型
核心筒面積：64M2，比傳統的小不少，但是隻針對平層4戶的。。（如下圖）
建築面積關乎的是“銀子”，而使用面積關乎的是“體驗”。用最經濟的價格買到最合理的體驗，這是一門學問。
05
不籤驗房單，就不能拿鑰匙驗房？
很多的開發商明知道自己的房子存在問題，又怕小業主不收房，鬧得不可開交。所以想出一定要先簽署房屋交接書，然後才同意給你鑰匙，再走驗房和收房的流程。但是你已經簽了同意，即使有問題，也就於事無補，嗚呼哀哉了。
首先這樣的行為是不合法的。請看下圖
雖然法律支持先驗房，後籤交接書。但是在執行的環節，做的並不如人意。
首先，小業主的人力成本在有組織的房企面前根本耗不起，即使有問題，也是睜隻眼睛就過去了。
但這往往是隱患的開始。即使後面有物業來維修，但是住在一個有問題的房子裡，不說心理怎麼想，日常的使用總有不便。特別是滲漏水問題，就和牛皮癬一樣，難以根治。
而當房價開始趨於穩定時，小業主的維權意識會明顯上來。因為房產增值的預期破滅了，只有追求保值了。如果連保值都做不到，那真的要豁出老命去“維權”了。
06
驗房，普通人能做嗎？
大家收到房之後總是歡欣鼓舞的，但是在入住之後，總會發現這裡不好，那裡不如意。懊悔當時為什麼沒有開“天眼”，把這些問題都找出來，便宜了開發商。
但是，從一個專業人士的角度來看，即使再給你1萬次重來的機會，也還是同樣的結果。
因為這是個“專業”的活，不是光有工具就能辦到的。
我們所有的驗房動作其實是在和國家相應的規範在進行比對，你說你不具備這些知識儲備，還有實地經驗，怎麼可能發現的了問題。
良子大致羅列以下幾方面的關注：
a.和外觀尺寸相關
房間是個六面體，所以長寬高是可以測量的。下圖就是在測量高度。
平整度也是可以測量的，去和允許的誤差進行比對，就能發現是否符合國家規定了。下圖是用靠尺在測平整度。
b.和施工水平相關（隱蔽）
牆體是否有空鼓，有裂縫等都是混凝土澆築的時候工藝問題。下圖是在檢測牆體空鼓問題。
國家有本叫《混凝土結構工程施工質量驗收規範》，有進取心的朋友可以參閱。（因為我們現在的房子，基本都是混凝土結構），截幾張圖供有需要的朋友參考。
c.和水暖電等隱蔽工程相關
水專業我們分為給（ji）排水,電專業我們分為強、弱電。所以如果有人和你說機電所有的專業他都懂，那我也只能呵呵了。因為這樣的全才，良子的朋友圈還從來沒碰到過。
術業有專攻，讓專業的人做專業的事，是對自己生命和財產最大的負責。
下圖的檢測，就超出了良子的知識範圍了。
d.和檢測報告（參數）相關
另外，有些檢測，不是實地就能得出結論的，是需要送樣品去專門的機構檢測的。比如下圖就是混凝土試塊的檢測
我們的門窗氣密性、水密性不是通過肉眼就能“掃描”，還有牆體和樓板的隔聲量 ，沒有專門的儀器也得不到結果。
另外還有節能和日照的效果，更不是我們在短時間內得的出結論的。這個需要建模型去模擬整個小區和周邊環境。
這些的林林總總，我們只能相信我們的政府機構把關是嚴格的；我們的工人施工質量是過關的；我們的開發商是留著道德的血液的。
即使很多事情我們沒能力做，但是交房是個大事。已經花了大好幾百萬了，也別吝嗇這點小錢了 ，請專業的人來代勞吧。而如何找到專業的人，也許良有方就是一劑良方！
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