今天的颱風“山竹”好凶猛，廣東那邊的同胞務必注意好人身安全。
雙休日的尾巴，和大家聊聊房價。
一、
最近比較火爆的一則新聞，2018年1月至7月，全國已有近800宗土地流拍，按這個進度下去，全年流拍1000宗以上肯定沒問題，預計將比第二高的2011年515宗多出一倍。
為什麼開發商突然不拿地了？
土地流拍，背後預示著房地產企業資金鍊緊張。
有的人會很詫異，今年國家一直在放水，為什麼開發商資金還是很緊張。
前面我說過，今年的餘額寶收益一直在下降，天弘餘額寶七日年化從年初4.4%跌到現在只有3%左右。
國家放水銀行確實獲得了信貸額度，但是目前市場上放貸邊際利潤很低，特別是中小企業，壞賬率過高，風險與收益不成正比，所以銀行不願意放給中小企業。
既然不願放給企業，那麼更加傾向於哪類資產？
一個是房貸，一個是國債、央票、同業存款等風險係數極低的資產。
雖然銀行想放房貸，因為風險低利率尚可，但是嚴厲禁止信貸資金大量流入房市，銀行額度，那麼資金就只能流向國債、央票、同業存款這類。
一種資產買入的人多了，價格就下降了，所以餘額寶這類以相關資產為標的的貨幣基金收益也不行了。
同理，銀行不給企業足夠額度，開發商融不到資金，自然就沒有錢去拍土地。
另外，土地流拍還預示著房地產企業對於未來樓市的走勢展望堪憂。
開發商的錢其實大多都是借來的，融資渠道一方面來自於銀行，另一方面還來自於信託和私募等機構。
既然銀行授信緊縮，那就只能去找私募和信託，但此類機構找資金成本也在攀升，一線房地產企業融資利率甚至高達年化15%以上。
假如開發商樓面綜合成本是3萬/平，這意味2年後，樓盤售價至少要達到4萬以上才能盈利，否則利息成本都夠吃一壺。
因此開發商如果不看好後續樓市上漲，而又覺得當下地價偏貴，自然就會停止拿地。
房地產企業資金鍊緊張疊加對樓市走勢的不確定性，導致了創歷史新高的土地流拍。
二、
你仔細觀察一下房價數據會發現，根據統計局數據披露，8月份一手房房價還是普漲的，70個大中城市僅廈門跌了。
但是安居客披露的二手房的房價卻已經開始回調，如下是部分一二線城市的二手房價數據：
拿寧波舉例，根據當地市房產市場管理中心的統計數據顯示，今年以來，市區二手住宅成交最高的月份是4月份，當月成交套數高達10323套，但之後持續走低，到8月份，竟然跌落到了4700餘套。
為什麼二手房價格在跌，一手房價格卻在漲？
因為一手房目前是政府限價，而並非市場決定價格。
比如杭州有的地方二手房賣到5萬，而一手房只要4萬，價差高達20%，那麼一手房就包含一層安全墊，這個安全墊直到倒掛消失之前，都能保護一手房價格不下跌。
但二手房就沒那麼幸運了，其價格取決於真實供需關係，現在之所以價格開始下跌，主要是需求出了問題。
關心樓市的朋友應該都知道，現在銀行對二手房放貸的限制非常嚴格，很多銀行不但不接受二手房公積金貸款，買二手房甚至也要五成首付。
為什麼對二手房如此不友好？
因為一二手房的倒掛，剛需都想去參加搖號買新房而不是二手房，新房貸款銀行都是和一些開發商長期固定合作，貸款額度本來就供不應求，又怎麼會願意去接散戶二手房的貸款？
二手房銀行信貸供應資金不足，進一步壓制了二手房的價格與成交量。
另一方面，貨幣化棚改的資金投放也是迅速下調，今年2月份還高達1500億，到18年8月的數據只有91億了，只剩個零頭。
拆遷戶本就是二手房的主力購買群體之一，手頭拿不到政府補貼的現金，自然會間接抑制二手房市場的交易。
所以當前二手房出現回調以及土地流拍，核心原因都來自於錢不足。
對於大多數城市而言，現在二手房想要出手，少則一兩個月，多則四五月，流動性風險非常大。
因此現在要不要買房？
我認為未來兩年房價橫盤陰跌的概率較大，如果剛需一族就考慮相對知名品牌地產商的新房就好（由於政府限價，很多開發商精裝修房已經開始偷工減料，儘量選擇知名開發商，降低這一塊風險），對於倒掛厲害的地區，會比二手房便宜不少。
如果是炒房客，當前M2增速已低至8.2%，而銀行利率上浮10-20%後也接近6%，疊加房產稅推出箭在弦上，加槓桿投資房產的風險不確定性極大，建議謹慎。
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