今天的台风“山竹”好凶猛，广东那边的同胞务必注意好人身安全。
双休日的尾巴，和大家聊聊房价。
一、
最近比较火爆的一则新闻，2018年1月至7月，全国已有近800宗土地流拍，按这个进度下去，全年流拍1000宗以上肯定没问题，预计将比第二高的2011年515宗多出一倍。
为什么开发商突然不拿地了？
土地流拍，背后预示着房地产企业资金链紧张。
有的人会很诧异，今年国家一直在放水，为什么开发商资金还是很紧张。
前面我说过，今年的余额宝收益一直在下降，天弘余额宝七日年化从年初4.4%跌到现在只有3%左右。
国家放水银行确实获得了信贷额度，但是目前市场上放贷边际利润很低，特别是中小企业，坏账率过高，风险与收益不成正比，所以银行不愿意放给中小企业。
既然不愿放给企业，那么更加倾向于哪类资产？
一个是房贷，一个是国债、央票、同业存款等风险系数极低的资产。
虽然银行想放房贷，因为风险低利率尚可，但是严厉禁止信贷资金大量流入房市，银行额度，那么资金就只能流向国债、央票、同业存款这类。
一种资产买入的人多了，价格就下降了，所以余额宝这类以相关资产为标的的货币基金收益也不行了。
同理，银行不给企业足够额度，开发商融不到资金，自然就没有钱去拍土地。
另外，土地流拍还预示着房地产企业对于未来楼市的走势展望堪忧。
开发商的钱其实大多都是借来的，融资渠道一方面来自于银行，另一方面还来自于信托和私募等机构。
既然银行授信紧缩，那就只能去找私募和信托，但此类机构找资金成本也在攀升，一线房地产企业融资利率甚至高达年化15%以上。
假如开发商楼面综合成本是3万/平，这意味2年后，楼盘售价至少要达到4万以上才能盈利，否则利息成本都够吃一壶。
因此开发商如果不看好后续楼市上涨，而又觉得当下地价偏贵，自然就会停止拿地。
房地产企业资金链紧张叠加对楼市走势的不确定性，导致了创历史新高的土地流拍。
二、
你仔细观察一下房价数据会发现，根据统计局数据披露，8月份一手房房价还是普涨的，70个大中城市仅厦门跌了。
但是安居客披露的二手房的房价却已经开始回调，如下是部分一二线城市的二手房价数据：
拿宁波举例，根据当地市房产市场管理中心的统计数据显示，今年以来，市区二手住宅成交最高的月份是4月份，当月成交套数高达10323套，但之后持续走低，到8月份，竟然跌落到了4700余套。
为什么二手房价格在跌，一手房价格却在涨？
因为一手房目前是政府限价，而并非市场决定价格。
比如杭州有的地方二手房卖到5万，而一手房只要4万，价差高达20%，那么一手房就包含一层安全垫，这个安全垫直到倒挂消失之前，都能保护一手房价格不下跌。
但二手房就没那么幸运了，其价格取决于真实供需关系，现在之所以价格开始下跌，主要是需求出了问题。
关心楼市的朋友应该都知道，现在银行对二手房放贷的限制非常严格，很多银行不但不接受二手房公积金贷款，买二手房甚至也要五成首付。
为什么对二手房如此不友好？
因为一二手房的倒挂，刚需都想去参加摇号买新房而不是二手房，新房贷款银行都是和一些开发商长期固定合作，贷款额度本来就供不应求，又怎么会愿意去接散户二手房的贷款？
二手房银行信贷供应资金不足，进一步压制了二手房的价格与成交量。
另一方面，货币化棚改的资金投放也是迅速下调，今年2月份还高达1500亿，到18年8月的数据只有91亿了，只剩个零头。
拆迁户本就是二手房的主力购买群体之一，手头拿不到政府补贴的现金，自然会间接抑制二手房市场的交易。
所以当前二手房出现回调以及土地流拍，核心原因都来自于钱不足。
对于大多数城市而言，现在二手房想要出手，少则一两个月，多则四五月，流动性风险非常大。
因此现在要不要买房？
我认为未来两年房价横盘阴跌的概率较大，如果刚需一族就考虑相对知名品牌地产商的新房就好（由于政府限价，很多开发商精装修房已经开始偷工减料，尽量选择知名开发商，降低这一块风险），对于倒挂厉害的地区，会比二手房便宜不少。
如果是炒房客，当前M2增速已低至8.2%，而银行利率上浮10-20%后也接近6%，叠加房产税推出箭在弦上，加杠杆投资房产的风险不确定性极大，建议谨慎。
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