千呼萬喚中，大家最關心的地王項目——招商越秀公園1872 ，終於上市了。
和日前網上傳的差不多，均價略微突破4萬。
杭州整個城東的地王們，都在等該項目的闖關價格。隔壁的綠城楊柳郡、越秀招商天悅江灣，應該也會馬上以4萬的價格上市了。艮北板塊最近一次申領預售，已經是一年前的楊柳郡了。當時申報價格為3.3萬左右（含3200的裝修）。過了一年時間，區域的房價標準上漲了7000塊。
楊柳郡2017年9月預售證
招商項目拿地價超過2.5萬，且含有30%的商業部分。如果還是按照一年前楊柳郡3.3萬的價格來賣，肯定是要虧掉好多條內褲。項目早就已經達到預售條件，一直耗到現在，終於得到了一個不錯的價格。
4萬的價格，開發商應該可以獲得一些利潤的；4萬的價格，和周邊二手房區別不大，而且本身也是期房，競爭力一般；4萬的價格，在杭州是一道坎，能越過的人其實並不多。
從項目的戶型設計和宣傳定位來看，規格還是比較高的。外立面也是石材幹掛，品質的預期還是不錯的。雖然招商此前在杭州的口碑不是太好，但是也不排除最後會是一個不錯的產品。
項目近期實景圖
此次，一口氣推出將近500套房子，總價在450-550萬之間，市場的購買力是存疑的。開發商也不是非常有信心，凍結金額一律只要100萬，且登記時間超過6天。
但是，其他地王們，或許可以稍微鬆一口氣了。
真的能夠賣得出去嗎
艮北區位的確還是不錯的，在目前的價格體系下，4萬的價格，不算高的離譜，但是也並沒有被低估多少。招商項目稱得上是艮北最核心的區位，未來還是有一些想象力的。
隔壁的天悅江灣，也含有較高的商業佔比，但是都已經被打造成酒店式公寓，且已經上市。這樣的話，未來周邊的商業配套，只能寄託在招商項目的商業部分了。這樣真的蠻可惜的，商業體量的規模顯得有些小了。
對艮北板塊來說，未來主要的價格下行壓力來自沿江的五六七堡區塊，即所謂的錢江新城二期 。
錢江新城二期規劃圖
錢江新城二期，無論是區位規劃，還是發展前景，都是明顯優於艮北的，雖然目前還只是一張白紙。假設，明年開始進入大規模建設階段，勢必會分流一部分購買力，加劇整個城東片區的價格壓力。
若樓市行情降溫持續，或者橫盤。很有可能2019年，或者2020年，可以用4萬的價格買到日後靠江的樓盤。
當然這只是一種假設，若真的發生了，現在上車的人，多少會有一些遺憾吧。
客觀理性來說，這次的確可以不用急著報名搖號。可以預見的是，楊柳郡和天悅江灣必然也快上市了。雖然價格必然是差不多的，但是畢竟選擇餘地不小，可以先看看熱鬧。
而另一邊的二手房市場，降溫還在持續，留給土豪們的時間，還是充裕的。
或許杭州樓市真正的分水嶺是去年10月份
上半年春季行情或許只是迴光返照
今年3-6月，杭州樓市的陽春行情，可能是擠出來的假陽線。早在去年第四季度，杭州二手房成交量曾經低迷過，當時購買力已經無法支撐了。那時，筆者也一度以為拐點臨近了。
今年開春後，在一些新拆遷戶、搖號政策、外圍回暖等的刺激下，二手房市場又短暫的向上衝了一波。但是緊接著，二手房成交量重新自由落體，回落至過冷區間。
這波春季行情，如煙花般短暫。回過頭看，這波小陽春頗有迴光返照的意味。
若這樣的判斷沒錯的話，接下去杭州房價有可能很快回到去年9月份的水平。如果是這樣的話，不只是這第一個地王會賣不出去，後續其他地王，也將面臨有價無市的尷尬局面。
但是艮北板塊畢竟已經斷供一年之久，或多或少還是有人在等的，因此預計最終去化6-7成，應該還是可以的。
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