記者：陳業
隨著調控不斷深入及本輪樓市上漲週期接近尾聲，部分房企開始放緩拿地、精簡人員，並對項目展開降價促銷，備戰行業可能到來的冬天。
作為行業風向標的碧桂園、萬科、恆大、融創四大巨頭，究竟哪家企業的“城牆”更為牢固，“禦寒”能力更強，尤為引人關注。
一位資深財務專家向財聯社記者分析稱，與財務報表所呈現的定期利潤增幅相比，房企的經營性現金流淨額及會計政策保守與否，一定程度可判斷其長期投資價值。而通過分析房企經營性現金流淨額等三項財務指標，可窺見房企的抗風險能力。
經營性現金流淨額
“對於一家企業而言，經營性現金流量是非常重要的，往往比淨利潤更能體現公司的經營業績。”上述財務專家表示，雖然投資者會關心淨利潤指標，但是對公司老闆而言，最關心的是銀行存款數據，即真正的經營性現金流是多少。
上述財務專家補充道，“通常情況下，企業的經營性現金流量比淨利潤高一點；反之，如果公司淨利潤很好，但經營性現金流會比利潤小很多，甚至極端情況下是負數，說明利潤是賺到了，但這些利潤並沒有到賬。”
不過，對於房企而言，由於銷售規模穩定，淨經營現金流入大致等於淨利潤。當其銷售規模快速增長需大量補充土地情況下，淨經營現金流入往往遠小於淨利潤，甚至為負。不過，當前背景下，企業拿地速度明顯放緩。
另外，雖然應收賬款在增加，但包括人員工資、投資活動支出在內都在繼續發生，一旦現金流緊張，就會給企業造成一定的經營壓力。
財聯社記者梳理2018年上半年萬科、碧桂園等房企的中報發現，其經營性現金流均同比大幅減少。而受嚴厲調控和緊縮的信貸環境影響，未來一段時間現金流減少於行業而言將是大勢所趨。
值得一提的是，融創於今年中報中，未明確經營活動產生的現金淨額具體數據，但是上半年其投資業務、融資業務的流出淨額合計為 432.1 億元，經營業務的現金流入為373.8 億元。此外，恆大在其中期業績報告中,並未公佈經營活動產生的現金流淨額數據。
針對萬科現金流大幅減少，萬科執行副總裁兼CFO孫嘉在今年半年度業績會上表示，“因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多。”2018年中報數據顯示，今年前6個月萬科的合同銷售額為3046.6億元，同比增速不足一成。
自今年初以來，隨著政策緊縮，按揭貸款的發放週期明顯延長。同時，房地產項目除了定金和建安費用之外的資金普遍被監管，資金到達開發商手中的速度依據項目開發進度來釋放。一旦項目開發進展不如預期，被監管資金釋放速度將會放緩。
對於現金流，財務出身的陽光城CFO吳建斌今年曾公開建議，在短期之內，房企有必要通過盤活資產和擴大有效融資，最大限度儲存現金，包括確保現金佔資產比例15%以上。
應收賬款質量
除經營性現金流外，企業會計政策也可考察企業的長期發展價值。上述資深財務專家認為，“往往投資者會選擇會計政策比較謹慎、保守，傾向增加當年費用的企業，因為這類企業將來的負擔會更低，盈利質量更高。”
會計政策中，可以從企業的資產減值準備等數據為依據，來判斷企業的會計政策長期來看是否趨於保守。而應收賬款的壞賬準備計提就歸屬於資產減值準備這一類。房企往往會根據應收賬款的賬齡，進行不同比例的撥備為壞賬準備。
在計提比例方面，萬科、碧桂園的撥備比例如下圖，而恆大、融創未在2017年年報中未披露具體相應賬齡的應收賬款壞賬計提比例。
對比萬科、碧桂園的計提數據可以發現,萬科三年以上應收賬款的撥備比例更高。一般情況下，賬齡越長風險越大，因此相應壞賬計提比例也應越高。由此來看，萬科應收賬款質量更高。
一家大型房企CFO則向財聯社記者表示，“評價應收賬款的質量，不應該從應收賬款撥備比例的角度去評價。恰恰相反，應收賬款賬齡越長，撥備金額比例越大，甚至從某種角度代表應收賬款質量更低，或者會計政策更激進。”
“根據會計準則,應收賬款代表收入已經確認，款項尚未收回，但預計未來會收回的金額。若預計未來款項不能全部收回，則需要對初始確認的應收賬款計提壞賬撥備。顯然，若預計應收賬款不能收回的金額越大，壞賬撥備的計提比例應該越高。”上述房企CFO指出。
上述大型房企CFO還表示，過高的壞賬撥備準備比例, 一方面代表應收賬款的預計回收比例越低，另一方面也有可能代表初始確認收入和應收賬款的政策越激進，把一些不完全滿足收入確認條件(收入確認的一個重要條件是款項已經收到，或預計未來很可能收到)的銷售提前確認收入，從而形成應收賬款，然後通過期後計提撥備的形式把之前多確認的收入進行沖銷。此外，應收賬款的賬齡越長，代表應收賬款初始確認後遲遲不能收回，大額長賬齡應收賬款佔比越高，表明應收賬款質量越低。
根據萬科、恆大、融創和碧桂園公佈的中期業績數據，這些房企賬齡在1年以上的應收賬款佔總應收賬款的比例分別為 32%、26%、22%和2%，碧桂園一年以上應收賬款僅佔2%，遠低於其它三家房企。
應收賬款週轉天數
除從應收賬款與應收賬款的撥備比例關係看應收賬款的質量，進而觀察企業長期經營能力外，應收賬款週轉天數也是反映公司長期經營能力的指標之一。應收賬款週轉天數是指企業從取得應收賬款的權利到收回款項、轉換為現金所需要的時間。作為應收賬款週轉率的一個輔助性指標，週轉天數越短，說明流動資金使用效率越好。
正常情況下，如果週轉天數延長，回款速度變慢，公司將不得不通過借債等方式來補充營運資金，會造成成本的上漲和經營的被動。在同類行業內，應收賬款週轉天數越短的公司通常具有較強的競爭力。
而計算房企週轉天數與企業的營業收入及應收賬款有關，即期初應收賬款與期末應收賬款後的平均值，除以營業收入，再乘以當期天數。
值得關注的是，在計算應收賬款週轉率時，有觀點認為應將合同負債計入應收賬款。但上述大型房企CFO表示，合同負債代表房企已經簽署銷售合同和收款，尚未在會計報表上確認的收入，是房企未來收入確認資源的指標。對於房企而言，合同負債名為負債，實質為未來可結轉的收入，並且款項已經收到，因此等同於遞延收入。
相比而言，應收賬款代表會計報表已經確認收入、但款項尚未收回。兩個是完全不同的數據，在計算應收賬款週轉率，是關注應收賬款期後的回款速度，不應包括合同負債。
根據上述計算方法，以萬科、恆大、融創和碧桂園公佈的中期業績數據，用滾動12 個月的收入和平均應收賬款計算，其週轉天數分別為 2天、31天、5天 和 23 天。
由此來看，應收賬款週轉天數最短的為萬科，週轉天數最長的為恆大，也間接說明萬科的流動資金使用效率更高。
原標題：【深度】地產行業凜冬將至 碧萬恆融四巨頭誰更“抗寒”
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