還是來說說近期房價和房產股完全背離的表現吧。近期杭州、成都、武漢等地一手房搶成一片，北上深等一線城市二手房價也有起色。深圳的有錢人哄搶5000萬一套的新房，讓人感慨這還是錢麼？三四線城市土拍也是麵粉貴過麵包，總之全國房市形式一片大好。
但股市卻完全相反，萬科A、保利基本高點下來30+%，港股裡面的恆大、融創、碧桂園這些也好不到哪裡去。
問題就來了：為毛房子賣得好但股價卻一直跌呢？
說來複雜，先把全國房地產市場分四類。
S類，北上深三大一線。最近一年房價都在陰跌，主要原因是政府打壓很厲害，帝都和魔都甚至出現了人口淨流出。市場化供地很少，限價兇猛。
A類，廣州杭州南京成都武漢等強二線。房價漲的很兇，政府拼命限價甚至搖號，一二手房倒掛。但近期一二手倒掛現象有所減弱。
B類，天津西安等搶人二線。房價表面上看著還比較光鮮，實際上潛在問題比較大。天津的天房集團的1800億債務問題至今沒有解決。
C類，各種三四線以及八線城市。長遠看都是人口流出地區，目前卻搶房如搶翔，本質上和2015年大牛市的創業板差不多。
S類和A類情況比較一致。目前賣的的一手房基本上是2016年及以前拿的地，都比較便宜，所以政府可以狠狠限價。舉例來說，前幾天夜報裡聊過的杭州融信瀾天和華夏四季的房子，一手房限價後比周邊二手房便宜25+%。
這批房子由於拿地時間早，如果按照市場價銷售淨利潤估計能達到15-20%。但限價以後則估計肯定不會超過10%。這些地很快就要賣完了，接下來就是2016年下半年和2017年拿的地了，拿地的時候基本都是麵粉貴過麵包。合乎邏輯的推論是，政府會逐步抬高限價，給開發商一條活路。但高也不會特別高，目前市場普遍的估計是未來開發商的淨利潤率會變成5%左右。
上圖，這是2017年主要開發商的淨利潤率，基本都在10%以上。而如果長期關注上市開發商的淨利潤率的話就不難發現，2009年的時候很多開發商的淨利潤率有30%，一路下跌到2017年的10%，未來可能會下跌到5%。
以融創為例，許多粉絲都鼓吹融創有3萬億貨值（現有土儲對應的潛在銷售），假設就是有3萬億貨值吧，10%對應的是3000億潛在利潤，5%對應的就是1500億潛在利潤。兩者區別多大不難區分。
以上是利空1：一線城市和強二線城市限價導致開發商利潤率大大下降。
B類城市則是另外一個問題。B類城市通常經歷過一個房價飛漲時期，此期間內麵粉貴過麵包是毫無問題的，但一旦房價不漲就會突然失去購買力。拿地時開發商借了大量的債務，再想要卸下來就難了。
一般估計開發商的實際槓桿是淨資產的3-5倍。這就意味著只要有一小部分項目不能按計劃開發銷售，那麼別的項目開發出來的利潤根本就不可能填滿這個坑。
所以這些城市必須搶人，不斷用新人支撐樓市不倒。但既然全國都在搶人，那麼總會有搶不到人的城市——在這些城市重點佈局的開發商就比較危險了。
以上是利空2：部分佈局有問題的開發商可能因為現金流接不上突然死亡。
C類城市的房市則完全是擊鼓傳花遊戲。這些城市吧，人均月收入3000塊，靠什麼來支撐上萬的房價？現在仗著有棚改威風了一陣，棚改完了呢？棚改的本質就是政府負債上槓杆炒房，這個槓桿上去了以後怎麼下來呢？
從統計數據來看，棚改對於三四線房地產市場的支撐也逐步弱化。道理蠻簡單，三四線城市其實不缺房子。最早棚改的一批可能是真沒錢，拿了錢就去買本地房子。棚改到現在，就算拿了錢人家也不是傻子，很可能轉頭就去二線城市買房——典型的為他人做嫁衣。
所以搞三四線城市的開發商完全是生死時速拿命在拼。只要哪天總理說一句棚改不搞了立馬就是崩盤。即便棚改接著搞，也要看力度，一般性的力度是完全沒有用的。
以上是利空3：三四線城市全是泡沫，哪天破完全看中央心情。
總之歸納起來一句話，開發商的日子不好過了。開發商就像一個在賭場裡把把壓上全部身家的賭徒，每把都押大，已經連贏了20吧。
但贏多少吧都沒用，因為後面一把就會都輸出去。
香港的開發商就比較聰明。不再那麼拼死拼活搞開發，而是持有物業慢慢出租收錢。當然物業可以資本化，就是傳說中的REITS。
所以在天朝，哪一家開發商率先把自己變成一家出租公司，誰才是真正的贏家。這個事兒上目前我還是最看好萬科。
最後可能整個市場上最後還能剩下不到50家甚至30家開發商。這個淘汰率就是目前房產股低估值的核心原因。
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