2018年8月15日，国家统计局发布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。与上月相比，价格上涨的城市达到65个，下降的城市仅有3个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为3.7%，最低为下降0.1%。在房价不断上涨的情况下，在二手房交易过程中，卖家违约不卖房的欲望逐渐增加，导致类似解除房屋买卖合同的案件增加，在此情况下，作为买家，该如何进行应对，以保护自己的合法权益。本律师多年从事房屋买卖纠纷诉讼，以相关经验，希望给广大的买家以帮助。
作为房屋买卖的卖方，为获得房屋涨价的利益，采取不同手段来达到解除房屋买卖合同的目的，针对不同情况，本律师给大家一些应对的方法。
1、卖方以买方的无购房主体资格为理由要求解除房屋买卖合同
在多数城市限购的情况下，很多买方无购买房屋的资格，但又急于购买房屋，在此情况下，就有可能在无购房资格情况下签订房屋买卖合同。对于买卖双方，会在房屋买卖合同中约定一个比较长的履行时间，前期交纳一部分房款，待买方取得购房资格之后再办理房屋网签、过户等手续。在合同履行期间，发生房屋价格上涨情况下，卖方就会认为因没有购房资格，所以买卖合同无效或合同目的无法实现要求解除合同，向买方提出解除合同。在这种情况下，合同是否真无效呢？北京法院判决由相关判断标准。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条的规定；“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。从上述规定中，作为买家，可以作出自己的应对方法：
（1）在合同约定双方都明知买方无购房资格且未约定拥有购房资格后过户的条款情况下，要求继续履行是无法得到法院支持的，处理在“一审辩论前”获得购房资格，买家可以利用这个时间。如果自己是因社保年限不够导致无购房资格，可以延长和卖家的协商时间，以及诉讼的时间点，以符合购买资格条件。如果是因为自己拥有的住房过多，可以出售房屋后获得购房资格。如果上述两种情况都无法获得购房资格，采取的极端方式就是离婚了（慎重用，法律无假离婚的说法）。
（2）在合同约定了符合限购政策后再办理房屋过户登记条款情况下，可以无视卖方要求解除合同的要求，如果对方诉讼要求解除合同或要求法院认定无效，法院也不会支持对方的诉讼请求。等到履行期限到来，即买家获得购房资格后再到法院起诉要求继续履行购房合同。
上述应对方法实际是被动的应对，如果要消除卖方在房屋涨价时以上述理由要求解除合同，导致诉讼。买方可以在合同中约定，在自己无购房资格情况下，买方有权委托有购房资格的地方行使自己购买人的地位，买方有权要求卖方将房屋指定过户给任何有购房资格的第三人。
2、卖方以自己无权买卖房屋，要求解除房屋买卖合同。
在现实生活中，存在不少房屋的产权人委托亲属进行出卖房屋的情况。这种情况，如果买方有卖方产权人公证委托书情况下，一般不会出现卖方以上述理由解除房屋买卖合同。但多数情况下，买方是忽视上述委托书的，或者要求对方提供的委托卖房不规范（我曾经遇到过受托卖房人自己签署委托自己卖房的授权委托书、房产中介打电话产权人进行委托、产权人传真委托等）。这种情况下，卖方要求解除房屋买卖合同的，买方如何应对呢？针对夫或妻代表另外一方卖房的（另外一方是房屋产权人），无需证明代理关系，在卖方坚持未征求作为产权人的夫或妻同意及委托为由解除合同的，可以直接起诉要求履行合同，法院会支持买方诉讼请求，因为法律认为夫妻房屋即使登记在一方名下，也是夫妻共同财产，夫妻之间可以相互进行代理。对于房屋产权人委托其他亲属卖房的情况下，最直接的证据可以让中介公司证明，中介公司作为收取买方中介费情况下，应该予以证明，否则中介公司就存在审核卖方材料不实的责任。
3、卖方以买方未按照合同约定支付款项，认为买方违约，要求解除合同。
在一些房屋买卖合同中，买家支付房款是采取分期付款方式进行的。在这种情况下，合同履行期限比较长，房价上涨在履行过程中，卖方故意和买方说，不用按照合同约定付款，这时买方不能上当，否则就落入违约陷阱，卖方以此为由解除合同。更有卖方为达到买家违约付款的目的，将原来买家付款的账户注销，导致买家无法付款而违约，这种情况下，买方应联系中介，让其联系卖方（有的中介未提供卖方电话给买方），确认自己要付款。如果知道卖方电话，可以短信通知卖方，要求提供新账号。最重要的是，你可以进行提存公证，确定自己履行了付款义务，这些做完后，就不怕卖方以你违约付款为由起诉解除合同了，你可以反诉要求继续履行合同。
4、卖方在房屋贷款上做文章，以买方未能完成贷款导致违约，要求解除合同。
在房价居高不下的情况下，多数人买房都是通过贷款方式进行的。买方因自己原因或银行原因无法获得贷款情况下，且正值房价在不断上涨，卖方是完全可能要求解除合同的。不管何种原因，买方都是在合同约定的时间未能完成贷款，同时买方短期又无法补齐贷款部分的房款（二手房屋买卖合同中都会约定如贷款不下来，买家应该在一定时间内补齐房款）。这样情况下，如果买方仍然想继续履行合同，可以先和卖方协商，拖延卖方起诉的时间（利用时间筹集房款），卖方最终起诉后（可以利用程序拖延开庭时间，筹集房款），如果买方能在开庭前筹集完毕房款，法院也会支持继续履行合同的。
5、卖方在房产过户税收上做文章，以要求买方按照双方实际房价缴纳税款，否则不履行合同，以达到解除合同目的
在二手房买卖过程中，都存在黑白合同情况.也就是双方签订的二手房买卖合同为黑合同，在房管过户部门签订的网签合同是白合同，签订黑白合同的目的是为了避免缴纳比较高的税收。二手房合同中一般由买方承担所有的税款（包括由卖方承担的税款）。在房价上涨情况下，卖方为达到不出售或加价出售的目的，就要求买方以黑合同为标准缴纳税款，否则不配合过户。这种情况下，如果买方起诉履行合同，法院也会判决按照黑合同（黑合同为双方实际有效合同）为履行合同，最终买家也会按照判决缴纳税款。因此，买方只能退而求其次和卖方协商，以房屋涨价的价格双方共享来达到继续履行目的，毕竟卖家也是为了利益，到法院买家多交税，对自己无任何利益，同时要增加诉讼成本。
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