口述丨歌斐資產房地產基金合夥人 譚文虹
大部分人對於房地產的理解往往只侷限於住宅。但事實上，房地產的概念要寬泛得多，其中有很大一部分是非住宅，像酒店、辦公樓、公寓、物流園區等等，它們都屬於房地產範疇，但卻不在主流投資範圍之內，我們將之稱為不動產。
今年以來，房地產調控頻頻升級，未來房地產是否會面臨崩盤？在此次諾亞財富下半年投資策略會上，歌斐資產房地產基金合夥人譚文虹從不動產的角度來剖析房地產的投資前景。以下為節選的精彩觀點。
城市的勝利：中長期看人口、供需
近年來，關於房地產的新聞特別多，各種調控頻頻見諸報端。在大量的政策信息轟炸之下，我們往往會迷惑對房地產本質的理解。從投資角度來說，房地產的本質其實就是中長期的人口和供需。
簡單的來講，錢多人多的地方，房地產是資產，具備相當的投資價值。但反過來，人少錢少地多的地方，那房地產只是鋼筋混凝土加土地，就不太具有資產保值的價值，甚至在中長期隨著人口的流出，該地區的房地產還會面臨跌價。
所以房價的漲跌是不能一概而論的，應該是因地而異的。
從全球幾百年的發展歷史來看，基本上實現了城市的勝利，其核心邏輯就是人和企業是在向大城市集聚的。
為什麼我們總是擠破頭去北上廣或者一些強二線城市？因為這些大城市有更多的就業機會，信息資源和公共設施有更集約化的使用價值。
要知道，城市間的發展是不均衡的，不是說每個省的省會一定是經濟最好的城市，它是靠市場和人口的自然形成的。不僅僅仰賴於地方政府給了多少優惠政策，更重要的是，企業要在這個地方能夠存活下去，上下游鏈接順暢，能夠很容易招到想要的人才。中國的城鎮化已經進入到以大都市圈、城市群為動力的階段。
閉眼買房掙錢的時代一去不復返
從過去20年來看，房地產無疑是中國經濟高速發展的重要支柱和引擎。不管是開發商還是老百姓，買房大概率都是能夠掙錢的。但在目前供需總體平衡的階段，買房投資已經不是那麼容易掙錢了。
那麼，現在我們面臨著什麼的情況？
雖然中國的人口基數還很龐大，但出口貿易、人口紅利正在逐漸消失，短期內靠內需拉動經濟也很難實現。
中國的企業也面臨著冰火兩重天的景象。一邊是互聯網巨頭的欣欣向榮，一邊是傳統企業的沒落，整個中國經濟將在未來幾年中實現經濟轉型換擋，而在這一過程中，我們每個人都會碰到挑戰。
我們正在逐漸進入中等發展速度的階段，這是所有人都沒有經歷過的。而從房地產的維度來看，今年以來有200多次樓市調控，在調控已經成為常態的當下，房地產，整個房地產市場正在經歷一些微妙的變化。
首先是，7月31日中央政治局會議，提出了“堅決遏制房價上漲”，並把過快兩個字去掉了，這也表明了監管層對調控房價的決心。
其次，會議還提出了“流動性合理充裕”，近期的央行一些放水動作有助於流動性的充裕，但由於流動性一旦釋放非常容易進入房地產，所以在釋放流動性的同時再次強調堅決遏制資金流向房地產。
8月29日，銀保監進一步出臺文件，要求完善差別化的房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡沫。這也就意味著在整個房地產調控過程中，在遏制房價上漲的同時也不希望房價大跌。當然，在穩房價的過程彙總不可能一帆風順，不排除部分地區出現大跌。
而監管層對局部性的金融風險也是會有一定容忍度的。絕不是說房價一跌，政府就會出手挽救。中國必須通過這次的轉型換檔，用科技實力來去重新提振中國經濟的增長，而非依賴房地產。
上述所有的調控都會改變市場對房地產的預期，而在改變預期的過程中其實就逐步達到了調控的效果，即改變國民過去20年的預期，房地產不是隻漲不跌的，它也是一個正常的市場但同時它也具備特殊性，它天生的實物屬性和國家民生息息相關，因此具備投資和保值增值的價值。即使放眼全球，很多發達國家的城鎮化率已經達到70%~80%，而中國則不到50%。因此，房地產依然是每個國家支柱中的支柱。
所以從全局的角度看，未來房地產尤其是住宅註定將被強力管制，房價很難出現大幅的上升，但出現崩盤的概率也極低。
房地產穩定增長的時代開啟
目前一線城市的新住宅銷售越來越少，更多的是對存量的改造。比如對酒店而言，如果經營不善，就可能會有新的業主進來收購，重新改造提升及定位運營，並賺取它合理的例如。
當下已進入存量時代，政府是鼓勵把工業地產、集體用地，商業地產等閒置的土地變成經營性住宅公寓，恢復民用的水電氣，但是核心是隻能租賃經營、不準散售。早在2016年國務院已經出過相關的文件，希望通過這種方式能夠給上海、北京這樣一些住宅供不應求的地方提供更多機構化品質的住宅。
從這個維度看，房地產三年翻一番的掙快錢時代已經結束，未來可能願意花精力，運營得好的資產運營商才能真正賺錢。
經營類不動產有幾大特徵：
一、寫字樓、酒店不屬於此次調控的範疇；
二、具有一定的安全性，沒有開發爛尾樓的風險；
三、可以產生租金收入，又稱升息資產，有持續穩定的現金流。
在國外，房地產的增值主要靠現金流。看一棟樓有沒有投資價值，要看它能產生多少租金收入，再用租金收入倒導樓的價值，而不是說樓在那裡，就值那麼多錢。所以，不動產和住宅是完全兩個估值邏輯。
同時，在二線城市有很多寫字樓品質不錯，但是都散瘦掉了，一棟樓有十幾個業主，物業管理得一塌糊塗。但在上海這種情況已經慢慢絕跡了，新的寫字樓不允許分層散售，只允許整體持有和經營，給使用提供統一性體驗和服務。其中，經營增值的概念就變得尤為重要。未來的不動產交易將成為機構的戰場。
機構資金正在加大核心資產類投資
過去幾年，上海的資產由於升值和避險性受到資金追捧，但價格真的有點貴。然而，隨著去槓桿進入深水區，很多企業的現金流都出現了問題，不得不拋售資產。此外，由於流動性受到壓縮，錢變少了，資產相對也就變得便宜了，從中我們看到了撿漏的機會。
有人會問，上海的資產會不會崩盤？我們現在是在底部買入嗎？對此，我要提兩點：
第一，在投資上永遠別指著逃頂抄底。
第二，在收購資產時，我們可以算一筆賬，即未來會產生多少租金收入。考慮到未來經濟可能會“過冬”，我們把租金價格調低，把增長率放緩，把租賃爬坡期從半年拉長至一年，一年拉長至兩年。在這樣的背景下，再去倒推應該花多少錢買樓。
最後總結一下，在當下房地產強調控強監管過程中，我們該怎麼去看待這個市場？一定要加上時間的維度，中長期，看人口看就業；中短期，要特別小心一些被去槓桿去得厲害的地方，目前來看，上海等一線城市的不動產還是能夠穿越週期，由於其整體經營、整體退出的屬性，因此具備相當的增值潛力的。
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