先看個退臺洋房案例。
悅雲莊洋房1-6層的詳細戶型。
上圖：227㎡一二層複式戶型。
上圖：三層157㎡戶型。
三層其實是一二層合併的基礎上做的產品。可以大致估算下：一二層複式是227㎡，單層大概是113㎡，二套合併還是227㎡，減三層的157㎡，可以得出全贈送露臺的面積在50㎡左右。這個露臺很重要，因為：露臺才是退臺洋房的核心價值。
看四層。
上圖：四層144㎡戶型。
四層是144㎡，相比3層，少了13㎡，當然對應的露臺也減少了些許。
看五六層。
上圖：五層139㎡戶型。
上圖：六層139㎡戶型。
五、六層是139㎡的四房二廳二衛戶型。
總結一下它的面積分布：
上圖：正弘悅雲莊退臺洋房產品面積及附加值分佈。
【1】退臺洋房好在哪裡？
正弘悅雲莊這個退臺產品是近3年來，我唯一見到的退臺洋房產品。 這種在過去可以經常碰到的產品似乎一夜之間從市場上消失了，取而代之的是“北龍湖”類的純多層產品以及疊加洋房產品。那麼，純多層產品和疊加洋房真的比退臺洋房好嗎？當然不是。
第一、退臺洋房有大量的附加值。多層產品基本上不會有贈送面積，疊加洋房大多隻有頂層有贈送，而退臺洋房相比幾乎每一層都有大量的露臺贈送。
第二，徹底解決一樓的私密性問題。 常規的多層和疊加洋房由於沒有退臺，一樓院子的私密性（視線）和安全性（墜物）無法保證，而在退臺洋房中，私密性和安全性的問題則徹底解決，我覺得這是露臺之外，退臺洋房最有價值的地方。如下圖：
上圖：悅雲莊21111洋房剖面圖。
其實退臺洋房不但保證了一二樓的私密性和安全度，而且也保證了三四層的私密性和安全度，在某種意義上：
退臺洋房更接近於實際別墅（私密性和安全性）的體驗感，而退臺洋房才是真正意義上的洋房產品。【2】為什麼退臺洋房開始稀缺？
那麼退臺洋房這麼好，為什麼有退出市場的跡象？
退臺洋房雖好，但其對地塊的容積率和建築密度要求極好，這樣造就了“退臺洋房雖好，但卻不受開發商青睞”的現狀。看下圖：
上圖：退臺洋房的建築密度和容積率
先看建築密度：退臺洋房的底座很大，越往上面積越小，平均起來建築密度並不大，但就因為基座大，所以建築密度就很大。在土地出讓指標裡，有建築密度的限制，25%的比較多，這個指標就限制了項目不能輕易做退臺洋房。
再看容積率：當基座大的時候，按常規通體向上做完的情況下，容積率可以做很高，但實際上，由於層層面積減少，容積率就達不到那麼高。
上圖：悅雲莊洋房效果圖
通俗的說，一方面，退臺洋房對建築密度要求較高，常規的25%之下，最重要的是另一方面，就是退臺洋房對容積率的要求更高。
一句話總結起來就是：退臺洋房所需要的建築指標（容積率和建築密度）都能做別墅了，自然也就很少有開發商願意做退臺洋房了。還拿正弘悅雲莊來說，其容積率是1.1，容積率1.1是什麼概念？北龍湖的洋房容積率在1.5（柒號院）-1.7（金茂府），1.1的容積率是可以做別墅的。
“退臺洋房”和“別墅+洋房”的關係，相當於“純高層”和“洋房+高層”的關係，在房企利潤空間越來越收緊的情況下，除非土地成本極低，否則，退臺洋房就像“2.5容積率下的純高層社區”一樣，只會越來越少，甚至絕跡。
【3】稀缺退臺洋房悅雲莊
必須承認，近2年，正弘的產品，特別是戶型，越來越給人驚喜，從正弘瓴到正弘城，其戶型都是樓盤的亮點，悅雲莊也不例外，悅雲莊是一種改良版的“退臺洋房”，其屬於“雙層退”和“單層退”的組合，且在一二樓由“上下分割”變成了“左右分割”。其具體表現形式如下：
上圖：悅雲莊的退臺洋房一二層的變化。
悅雲莊洋房產品的整體設計，佈局我們可以叫做“21111”洋房：即：一二層是複式，三四五六是退臺。三四五六的退臺部分大家已經很熟悉，而對於一二層複式的改良，這種模式也是一個大的創新，其可以實現邊戶的南北側三面院落，以及中間戶的南北院落，對院子的分佈設計更加合理，同時，每個一樓都贈送層高5.5米的地下室面積，可改造為二層空間，這樣，加上一二層，實際的一樓是地上二層+地下二層共4層的使用空間，在私密性和安全性被保護的情況下，實現了真正意義上的“別墅”功能。
附件：正弘悅雲莊位置。
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