看了就要关注我，喵呜~
一直以为，像共有产权房这样时髦的东西，只会在一线城市试点。
然而，我们都看到了，9月14日起西安成为又一个推行共有产权制度的城市，紧随北京、上海、深圳、成都等城市的步伐。
冗长的方案与细则相信大家已经欣赏过，我不再赘述。
不少吃瓜群众也在探讨这项政策对于西安楼市的影响，以及值不值得买的问题。
谁是这场变革的受益者？
先来看看你有没有共有产权房的购买资格：
第十三条 申请购买共有产权住房的家庭，应同时符合以下条件：
（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。
（二）申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。
自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。
（三）申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。
（四）其它需满足的条件，一个家庭只能享受一次共有产权住房。
我们可以明显看出，这项政策是在全面地配合落户新政，对于新落户的年轻人群展现出强烈的热情与友好。
在市领导看来，西安进行国家中心城市建设需要吸引与流入数百万年轻人口，这样才能实现2020年年底大西安全域人口1500万的小目标。
不同于迂腐的刚需摇号标准，本次共有产权房的购买资格全面向年轻单身人士放开，申请人只需满足年满22周岁以及西安无房这两个条件。
一个外地应届大学毕业生落户西安就能轻松解锁购买资格，so easy！
与此同时，本地改善置换人群或者老西安就比较郁闷了。
本来共有产权房最大面积144㎡，届时有四室的房源可以选择，这样的户型正适合家里有老人或者生二胎的家庭。
然而现在置换人群想要买共有产权房，必须卖房5年后才具备资格，到时候还不一定能摇上，这基本浇灭了置换人群的一切希望。
西安有一些本地家庭只有一套没有产证且面积狭小的福利分房或者使用权住房，经济并不宽裕，曾经具备经济适用房与限价商品房的申请资格。
不过，按照当前的规定，并不具备共有产权的购买资格。
或许是西安这两年房价暴涨了，市领导们都深信凡是有房的家庭现在都是百万富翁，不需要被保障了！
共有产权住房对西安楼市影响？
Part.1
2018-2021年期间，全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。
商品房、共有产权房、公租房住房供应比例分别为6:2:2。
从此，我们可以得出：未来三年，西安每年供应公有产权住房5万套，公租房5---6万套，商品房住宅15万套。
每年供应的房屋总量合计为25万套，可供75万人居住。
可能有一些朋友对25万套住房总量与15万套商品房没有概念。
举个栗子吧，
深圳在2018年新建商品房5万套，筹建各种保障房11.38万套，供应的房屋总量为16.38万套，商品房仅占30%。
而2018年至2035年深圳计划筹建各类住房170万套，其中带有政策支持性的保障住房总量不少于100万套，商品房不超过70万套。
平均下来，即深圳每年仅供应10万套新房，其中商品房每年4万套。
所以说，西安未来几年的房屋供应非常之充足，特别是商品房，其供应量将是深圳的3倍。
你说未来几年西安会缺房子吗？
西安今年搞得轰轰烈烈的落户新政也不过刚达到了60万人，最近两个月落户速度明显变缓了，而每年新建的房子可供75万人居住。
查看西安的城市规划，西安的城建区将非常宽广，2021年的城建面积将从2017年的451.38平方公里扩大到548.6平方公里，增加近100平方公里。这些新增的城区面积都需要外来人口填满。
西安地势开阔，可供开发的土地非常多。
一个萝卜一个坑，现在坑位很多，本地萝卜不够用了，需要吸引与进口外地萝卜。
这也就是为啥大搞0门槛落户。
Part.2
好了，现在我们重回共有产权对西安楼市影响这个话题。
特别是共有产权房会不会降低西安房价？
好多媒体与公众号都叫唤着，共有产权房子影响了商品房的供应，只会让商品房变得稀缺，从而拉高房价。
如果要是对深圳下这样的结论，那当然错不了。
深圳每年净流入几十万人，同时土地稀缺，每年只能供应10万套房，本来人多房少，大部分又去搞保障性住房，当然只会让商品房变得供不应求。
而西安，接下来供应的房子数量是深圳的2倍，商品房供应是其3倍。而除了2018年的落户刺激，西安对人口的吸引力与流入量跟深圳差距很大。
西安与深圳面临的问题截然相反，深圳将面临人多房少的问题，而西安将面临人少房多的问题 ，所以在落户方面格外卖力！
即使不算上共有产权房，西安每年供应的15万套商品房住宅依然是一个不容小觑的库存体量。
这么大的规模是没办法像深圳一样实现商品房的全面高端化，它必须要面向广大的中端市场，否则将面临着卖不出去的尴尬局面。
共产权住房，不出意外，将分流一批六个钱包不充实的年轻刚需，从而减少一小部分商品房的市场需求，也让一部分因为房价上涨买不起房的年轻人有着一个“居者有其屋”的盼头与希望。
供应足够多，潜在需求有所减少，涨价的唯一理由就是像今年上半年一样人为制造恐慌，再捂盘惜售。
如今潮水褪去，市场在明显冷却。
一手房遇冷了，价格一般是不会下跌的，因为下跌就会有业主砸场维权，只会以非常隐秘的方式搞优惠。
而二手房就尴尬了，之前有买家在压力与恐慌之下高价仓促接盘，现在大伙都冷静了，即使小幅降价了也无人搭理。
共有产权房降低了买家的资金门槛，对于高楼龄的二手房以及无证房的市场将起到明显的抑制作用。
它或许降低不了一手房房价，但会明显的牵制二手劣质楼盘的市场价值。
共有产权住房，值不值得买？
其实我想告诉大家，共有产权房看似便宜，但里面会有很多槽点！
a. 你依然需要支付租金
我们需要注意的是：政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。
举个栗子，假如一个房子你占有50%的份额，市场评估租金为2000元/月，你每个月还要在还月供的时候缴纳2000x70%x50%=700元租金。
你是不是觉得日了狗了？
共有产权房是需要支付租金的，那么问题来了：
在丈母娘眼里，共有产权房可不可以算作婚房？
b.子女不能继承
如果子女符合共有产权住房的资格，那么继承的便是共有产权房的使用权和部分产权。
如果子女不符合共有产权住房的资格，那么就需要在继承之后，退出共有产权住房，具体方法是将房屋售出，获取属于个人部分的产权份额，剩余部分由政府所得。
c.不可转变为商品房
当你网签满五年的时候，可以选择回购政府持有的房屋产权份额，而且注意了，是一次性回购剩余全部！
这至少要一次性拿出几十万的现金。
（这么有钱我干嘛去买它！）
不过，即使你赎回了所有的产权份额，这个房子也不能当做商品房买卖。
要知道，这个共有产权住房可是以“封闭管理，循环使用”为原则，要着力突出“居住”属性，抑制“投资”属性，从而实现
“房住不炒”。翻译成人话，就是共有产权住房永远只能卖给符合共有产权购买资格的人，而且一直这样循环下去。不像过去的经济适用房与限价商品房，只要满五年掏一笔钱就能把它变成正常的商品房住宅。
不知道大家了解完共有产权住房后，有什么感想？
反正我只是感觉到了坑爹！
或许把这个保障房搞得鸡肋了，普通人摇上号的概率能大一些，内定的关系户能少一点。
这样使得无用之用的安居房分配到最需要的人手里。
像航天星苑的经适房，大家都想要，但能轮得到你吗？
咱们国家这共有产权住房，其实是在学习新加坡的组屋。组屋也是在被保障的人群中封闭式流通，只不过购买者拥有100%的产权，也不需要额外付租金。
新加坡85%的家庭居住在组屋里，剩余15%的家庭购买高档商品房。
商品房的市场价格是组屋的4倍。
我不清楚西安的共有产权住房将如何定价。
像北京海淀区的共有产权住房中铁碧桂园，售价3.5万，购买者具有70%的产权。隔壁的次新二手房市场价在6至7万。
这个定价明显定高了，70%的产权售价3.5万，即100%的完整产权为5万元，比二手商品房便宜不了多少。
共有产权房因为交易受限，其市场价值明显低于商品房。像新加坡100%产权的组屋市场价值也不过是高档商品房的1/4。
同样的地段，同样的小区品质，共有产权住房的合理市场价值绝不超过商品房住宅的2/3。
也就是说，如果一个商品房楼盘售价12000元，隔壁同样品质50%产权的公有住房楼盘售价不应超过4000元，否则就是定价虚高。
如果相对价格超过商品房的2/3，还是建议大家尽可能地想办法买商品房吧。
距离这样槽点满满的房子远点，也正好省心！
咱现在这个时代，非常流行消费降级，否则拼多多也不会辣么火。这已经都是新常态了。
像共有产权房，就是最大的消费大降级！
同样的首付，16年能买商品房，现在只能乖乖去买共有产权房了。
你感觉幸福吗？
这必将是西安人民喜迎共有产权住房！
好了，各位朋友们，你们还想去购买共有产权住房吗？
閱讀更多 老張說房 的文章
