看了就要關注我，喵嗚~
一直以為，像共有產權房這樣時髦的東西，只會在一線城市試點。
然而，我們都看到了，9月14日起西安成為又一個推行共有產權制度的城市，緊隨北京、上海、深圳、成都等城市的步伐。
冗長的方案與細則相信大家已經欣賞過，我不再贅述。
不少吃瓜群眾也在探討這項政策對於西安樓市的影響，以及值不值得買的問題。
誰是這場變革的受益者？
先來看看你有沒有共有產權房的購買資格：
第十三條 申請購買共有產權住房的家庭，應同時符合以下條件：
（一）申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿22週歲。
（二）申請人及其家庭成員在本市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄。
自有住房包括商品住房、房改房（單位職工住房）、公有住房、拆遷安置房、經濟適用住房、限價商品住房等實際擁有產權、使用權或福利性質的住房。
（三）申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在我市行政區域內在職在崗且經市委人才辦、市人社局認定的“特殊人才”、A、B、C、D、E類人才。
（四）其它需滿足的條件，一個家庭只能享受一次共有產權住房。
我們可以明顯看出，這項政策是在全面地配合落戶新政，對於新落戶的年輕人群展現出強烈的熱情與友好。
在市領導看來，西安進行國家中心城市建設需要吸引與流入數百萬年輕人口，這樣才能實現2020年年底大西安全域人口1500萬的小目標。
不同於迂腐的剛需搖號標準，本次共有產權房的購買資格全面向年輕單身人士放開，申請人只需滿足年滿22週歲以及西安無房這兩個條件。
一個外地應屆大學畢業生落戶西安就能輕鬆解鎖購買資格，so easy！
與此同時，本地改善置換人群或者老西安就比較鬱悶了。
本來共有產權房最大面積144㎡，屆時有四室的房源可以選擇，這樣的戶型正適合家裡有老人或者生二胎的家庭。
然而現在置換人群想要買共有產權房，必須賣房5年後才具備資格，到時候還不一定能搖上，這基本澆滅了置換人群的一切希望。
西安有一些本地家庭只有一套沒有產證且面積狹小的福利分房或者使用權住房，經濟並不寬裕，曾經具備經濟適用房與限價商品房的申請資格。
不過，按照當前的規定，並不具備共有產權的購買資格。
或許是西安這兩年房價暴漲了，市領導們都深信凡是有房的家庭現在都是百萬富翁，不需要被保障了！
共有產權住房對西安樓市影響？
Part.1
2018-2021年期間，全市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套。
商品房、共有產權房、公租房住房供應比例分別為6:2:2。
從此，我們可以得出：未來三年，西安每年供應公有產權住房5萬套，公租房5---6萬套，商品房住宅15萬套。
每年供應的房屋總量合計為25萬套，可供75萬人居住。
可能有一些朋友對25萬套住房總量與15萬套商品房沒有概念。
舉個栗子吧，
深圳在2018年新建商品房5萬套，籌建各種保障房11.38萬套，供應的房屋總量為16.38萬套，商品房僅佔30%。
而2018年至2035年深圳計劃籌建各類住房170萬套，其中帶有政策支持性的保障住房總量不少於100萬套，商品房不超過70萬套。
平均下來，即深圳每年僅供應10萬套新房，其中商品房每年4萬套。
所以說，西安未來幾年的房屋供應非常之充足，特別是商品房，其供應量將是深圳的3倍。
你說未來幾年西安會缺房子嗎？
西安今年搞得轟轟烈烈的落戶新政也不過剛達到了60萬人，最近兩個月落戶速度明顯變緩了，而每年新建的房子可供75萬人居住。
查看西安的城市規劃，西安的城建區將非常寬廣，2021年的城建面積將從2017年的451.38平方公里擴大到548.6平方公里，增加近100平方公里。這些新增的城區面積都需要外來人口填滿。
西安地勢開闊，可供開發的土地非常多。
一個蘿蔔一個坑，現在坑位很多，本地蘿蔔不夠用了，需要吸引與進口外地蘿蔔。
這也就是為啥大搞0門檻落戶。
Part.2
好了，現在我們重回共有產權對西安樓市影響這個話題。
特別是共有產權房會不會降低西安房價？
好多媒體與公眾號都叫喚著，共有產權房子影響了商品房的供應，只會讓商品房變得稀缺，從而拉高房價。
如果要是對深圳下這樣的結論，那當然錯不了。
深圳每年淨流入幾十萬人，同時土地稀缺，每年只能供應10萬套房，本來人多房少，大部分又去搞保障性住房，當然只會讓商品房變得供不應求。
而西安，接下來供應的房子數量是深圳的2倍，商品房供應是其3倍。而除了2018年的落戶刺激，西安對人口的吸引力與流入量跟深圳差距很大。
西安與深圳面臨的問題截然相反，深圳將面臨人多房少的問題，而西安將面臨人少房多的問題 ，所以在落戶方面格外賣力！
即使不算上共有產權房，西安每年供應的15萬套商品房住宅依然是一個不容小覷的庫存體量。
這麼大的規模是沒辦法像深圳一樣實現商品房的全面高端化，它必須要面向廣大的中端市場，否則將面臨著賣不出去的尷尬局面。
共產權住房，不出意外，將分流一批六個錢包不充實的年輕剛需，從而減少一小部分商品房的市場需求，也讓一部分因為房價上漲買不起房的年輕人有著一個“居者有其屋”的盼頭與希望。
供應足夠多，潛在需求有所減少，漲價的唯一理由就是像今年上半年一樣人為製造恐慌，再捂盤惜售。
如今潮水褪去，市場在明顯冷卻。
一手房遇冷了，價格一般是不會下跌的，因為下跌就會有業主砸場維權，只會以非常隱秘的方式搞優惠。
而二手房就尷尬了，之前有買家在壓力與恐慌之下高價倉促接盤，現在大夥都冷靜了，即使小幅降價了也無人搭理。
共有產權房降低了買家的資金門檻，對於高樓齡的二手房以及無證房的市場將起到明顯的抑制作用。
它或許降低不了一手房房價，但會明顯的牽制二手劣質樓盤的市場價值。
共有產權住房，值不值得買？
其實我想告訴大家，共有產權房看似便宜，但裡面會有很多槽點！
a. 你依然需要支付租金
我們需要注意的是：政府產權份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金。
舉個栗子，假如一個房子你佔有50%的份額，市場評估租金為2000元/月，你每個月還要在還月供的時候繳納2000x70%x50%=700元租金。
你是不是覺得日了狗了？
共有產權房是需要支付租金的，那麼問題來了：
在丈母孃眼裡，共有產權房可不可以算作婚房？
b.子女不能繼承
如果子女符合共有產權住房的資格，那麼繼承的便是共有產權房的使用權和部分產權。
如果子女不符合共有產權住房的資格，那麼就需要在繼承之後，退出共有產權住房，具體方法是將房屋售出，獲取屬於個人部分的產權份額，剩餘部分由政府所得。
c.不可轉變為商品房
當你網籤滿五年的時候，可以選擇回購政府持有的房屋產權份額，而且注意了，是一次性回購剩餘全部！
這至少要一次性拿出幾十萬的現金。
（這麼有錢我幹嘛去買它！）
不過，即使你贖回了所有的產權份額，這個房子也不能當做商品房買賣。
要知道，這個共有產權住房可是以“封閉管理，循環使用”為原則，要著力突出“居住”屬性，抑制“投資”屬性，從而實現
“房住不炒”。翻譯成人話，就是共有產權住房永遠只能賣給符合共有產權購買資格的人，而且一直這樣循環下去。不像過去的經濟適用房與限價商品房，只要滿五年掏一筆錢就能把它變成正常的商品房住宅。
不知道大家瞭解完共有產權住房後，有什麼感想？
反正我只是感覺到了坑爹！
或許把這個保障房搞得雞肋了，普通人搖上號的概率能大一些，內定的關係戶能少一點。
這樣使得無用之用的安居房分配到最需要的人手裡。
像航天星苑的經適房，大家都想要，但能輪得到你嗎？
咱們國家這共有產權住房，其實是在學習新加坡的組屋。組屋也是在被保障的人群中封閉式流通，只不過購買者擁有100%的產權，也不需要額外付租金。
新加坡85%的家庭居住在組屋裡，剩餘15%的家庭購買高檔商品房。
商品房的市場價格是組屋的4倍。
我不清楚西安的共有產權住房將如何定價。
像北京海淀區的共有產權住房中鐵碧桂園，售價3.5萬，購買者具有70%的產權。隔壁的次新二手房市場價在6至7萬。
這個定價明顯定高了，70%的產權售價3.5萬，即100%的完整產權為5萬元，比二手商品房便宜不了多少。
共有產權房因為交易受限，其市場價值明顯低於商品房。像新加坡100%產權的組屋市場價值也不過是高檔商品房的1/4。
同樣的地段，同樣的小區品質，共有產權住房的合理市場價值絕不超過商品房住宅的2/3。
也就是說，如果一個商品房樓盤售價12000元，隔壁同樣品質50%產權的公有住房樓盤售價不應超過4000元，否則就是定價虛高。
如果相對價格超過商品房的2/3，還是建議大家儘可能地想辦法買商品房吧。
距離這樣槽點滿滿的房子遠點，也正好省心！
咱現在這個時代，非常流行消費降級，否則拼多多也不會辣麼火。這已經都是新常態了。
像共有產權房，就是最大的消費大降級！
同樣的首付，16年能買商品房，現在只能乖乖去買共有產權房了。
你感覺幸福嗎？
這必將是西安人民喜迎共有產權住房！
好了，各位朋友們，你們還想去購買共有產權住房嗎？
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