卖炭翁
卖炭翁，伐薪烧炭南山中。
满面尘灰烟火色，两鬓苍苍十指黑。
卖炭得钱何所营？身上衣裳口中食。
可怜身上衣正单，心忧炭贱愿天寒。
夜来城外一尺雪，晓驾炭车辗冰辙。
牛困人饥日已高，市南门外泥中歇。
翩翩两骑来是谁？黄衣使者白衫儿。
手把文书口称敕，回车叱牛牵向北。
一车炭，千余斤，宫使驱将惜不得。
半匹红绡一丈绫，系向牛头充炭直。
房价和房租上涨，让无房者消费降级。
近几年，中国各城市房价先后出现大幅上涨，如在2015-2017年的涨价潮中，一线城市是领头羊，
北上广深房价几乎翻倍； 2015-2017年一线城市房价涨幅较大
而在2017年317房地产调控之后，核心城市周边的房地产市场受一线城市的溢出效应，三、四线城市受到棚改政策的推动，房地产市场又非常活跃，带动房价上涨。
伴随着房价上涨，居民收入差距持续扩大，对消费行为也有显著影响，高端商品、服务需求日益旺盛，房产多的居民消费升级迹象明显，而中等收入群体更加注重消费的性价比。全国三分之二的家庭拥有一套住房，接近20%的家庭拥有二套住房。
经济学家沈建光认为，拥有两套或以上房产的家庭财富效应明显，体现在更多的奢侈品消费、高端教育、医疗与服务业消费、海外旅游消费的需求增加，消费升级。
相反，对于租房者和计划购房者而言，既要面临租金价格上涨压力，又要为购房首付积累更多资金，这些因素又会推迟这部分群体的消费，更加注重性价比高的消费。
中国基尼系数高于接近50%，居民收入差距处于高位
房价过高过快的上涨，一旦脱离基本面与收入增速，将造成明显的负面冲击，加大收入分配不公，并可能对消费以及其他投资造成挤出。
沈建光认为，未来可以加快房产税落地，一方面让更多空置住房投入市场，增加供给，平抑租金市场与房地产销售市场的价格涨幅；
另一方面为地方收入增加来源，逐步走出土地财政导致的房价屡控屡涨的怪圈。同时，推动土地制度改革，提升土地使用效率，增加供给。
1、开发商降价促销，买房送豪车
目前，楼市进入平稳期后，曾经热闹的场面一去不复返，很多开发商开始降价促销。
位于上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销。在其对外的营销宣传中，9月在该项目买房可获得宝马品牌汽车(可折现)一辆。
相比此前一二线热点城市的一房难求，如今开发商已经开始变相促销，希望可以快速出货来缓解自己的资金压力。
上海房产中介说，上海目前二手房基本是8.5折到9折的水平，上海部分郊区的新房已经卖不动。从开发商的认筹情况可见一斑，郊区多个楼盘认筹不足10%。
刚刚过去的8月，上海市二手房市场成交继续小幅下行。上海市某房产中介负责人表示，自6月份以来，二手房成交量已连续三个月下降，与此同时，下调挂牌价的房源也不在少数。
与此同时，周边新房集中供应，开盘价格普遍低于预期，成交回暖明显。业内预计，随着金九银十的到来，新房市场对于二手市场的价格压力仍将持续。
上海上周(9.3~9.10)新建商品住宅成交面积13.7万平方米，环比减少61.5%。
近期热议的房地产税，市场预期已经下调，开发商将面临更大的去化压力。
随着调控深入，开发商回款压力越来越大，降价出货将成为下半年的趋势。
在广州，位于13号线南岗站周边的一个住宅盘，声称价格“回到2年前”。 该盘上周末(9月8日~9月9日)专场特惠，20套特价房源，最低2.1万/㎡，最高不到2.5万/㎡。整体均价直降5000元。而该项目2016年首批开售信息，68㎡~98㎡复式，总价180万/套起。折算单价也要2.6万/㎡。
此前，恒大早已开始全国促销，进行全国打折促销，希望尽快出货。这是开发商一贯的做法，选择降价促销，开始走量。
绿城中国不久前曾要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度等。
据恒大研究院数据，未来4年是企业有息债务兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015~2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。
以金科为例，今年7月，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至 2018年6月末，公司合并口径下(下同)借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额 677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的 46.65%。
债务兑付压力增加，市场下行，开发商不得不开始快速出货。多家开发商高层认为，即便项目亏损，也要保证现金流。
2、房地产好日子一去不复返？
“行业过冬的日子可能要来了。”一位TOP30地产总裁说。
“2018年，房地产的好日子一去不复返了。”这是不少业内人士达成的共识。
不过，从近期揭晓的中报大考来看，情况并没有想象的糟。据市界不完全统计，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披离2018年中报。2017年上半年，这275家房企合计实现营业收入17214.03亿元，2018年这一数字变为21830.7亿元，同比增长26.82%。
此外，中原地产的数据显示，八成房企上半年利润明显上涨。
2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入，对房企半年报有一定影响。
2018年上半年的“优等生”仍以老面孔为主。
8月28日，中国恒大披露2018年半年报，上半年实现营业收入3003.48亿元；实现净利润530.26亿元，同比增长129.3%，稳坐房地产的头把交椅。
也就是这一天，福布斯实时富豪榜排行榜显示，许家印身家达到414亿美元，超过马化腾的410亿美元，再一次成为中国首富。
紧随其后的，是碧桂园、万科。
2018上半年，碧桂园实现总收入约1318.9亿元，同比增长约69.7%；实现净利润约163.2亿元，同比增长约94.9%。万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润135.2亿，同比增长 34.53%。
上半年营业收入在千亿规模的房企仅有4家。除碧万恒外，绿地控股2018年上半年实现营收1578.87亿元。
不过有意思的是，营业收入高于碧桂园、万科的绿地控股，净利润却远不及两位房企大佬。2018上半年，绿地控股净利润同比增长30%至60.56亿元，连碧桂园和万科的二分之一也不到。
2018年上半年房企营收排名前十的，还有中国海外发展、保利地产、融创中国、华润置地、世茂房地产、华夏幸福。其中，2家房企营收规模在500亿元以上，中国海外发展营收749.05亿元，保利地产营收595.36亿元。
此外，中国恒大、长实集团、中国海外发展、太古地产、碧桂园、万科、恒基地产、会德丰、华润置地、保利地产分别位于净利润排名的第一到第十。
3、房企寒冬：61家房企负债率超80%
去杠杆的风从2017刮到2018，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。
不过，在日渐趋严的调控面前，房企的负债率不降反增。数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，直逼80%的
负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录。
已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况，资产负债率高达172.33%
融创中国负债率虽出现小幅下降，但90.52%的负债率仍然位于房企高位。碧桂园负债率89.85%，绿地控股负债率88.98%，万科负债率84.7%。
此外，已披露2018年中报的175家港股房企中，亏损房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。
43家亏损房企，有3家房企亏损超10亿元，中弘股份亏损13.26亿元、太阳城集团亏损16.48亿元，而恒盛地产亏损17.1亿元，相当于每天亏937万元。
和去年相比，变化最大的是中弘股份。2017年，中弘股份前三个季度的业绩增长态势良好，第一季度报告、年中报告、第三季度报告净利润分别为895.62万元、2930.96万元、8268.32万元。
而从2017年年报开始，中弘股份突然“变脸”，巨亏25.11亿，同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份继续亏损13.26亿元。
为何中弘股份短短一年时间，业绩会出现如此翻天覆地的变化？或许能够8月14日中弘股份披露的一则公告中找到答案。因公司披露的2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告涉嫌虚假记载，安徽证监局决定对其进行立案调查。
4、长租公寓成“香馍馍”
在房地产企业不太好过的2018年，不少房企正忙着去地产化。
比如“龙湖地产”更名“龙湖集团控股”；“时代地产”更名时代中国控股；万达商业更名为“万达商管集团”，并对外表示欲在1至2年内消化掉房地产业务，转向纯粹的商业管理运营企业等。
与此同时，长租公寓一跃成为地产圈的“香馍馍”。克而瑞数据显示，TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。
万科董事会主席郁亮此前表示：“从回报率来说，我们能够达到1%~2%的回报率，已经很满意了。”而SOHO中国董事长潘石屹更是直言，“长租公寓是亏本生意。”
虽然在大佬们的眼中，长租公寓并不赚钱，但这丝毫不能阻挡大佬们入局长租公寓的热情。
万科发布的半年报显示，2004年至今，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过 16万间。万科表示，2018年将租赁住宅业务确定为核心。
龙湖CEO邵明晓也在8月21日举办的半年业绩说明会上介绍，“龙湖冠寓累计开业房间数量超过2万间。今年下半年将再开业5万间，预计年底累计开业房间数量将达到6.5万间。”
5、一线城市价格翻倍之后降价10%，谁愿意买
8月份一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，楼市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。
2018年8月，受监测的主要城市成交面积环比上升5.80%，其中有四成城市环比上升，同比则增长19.88%。环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅最明显，升幅均近70%；环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90%。同比来看，17个城市上升，重庆表现较为突出，增长幅度明显。
2018年1-8月份，受监测的40个代表城市累计成交面积同比增长5%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降18%，二线城市累计同比微涨1%；三四线城市累计同比增长24%。
“供应量的释放使得8月份新房成交面积创2016年10月份以来23个月新高，但是依然处于低位”。易居研究院研究员沈昕表示，由于限价政策，部分新盘性价比相对较高，项目去化情况较好。后续来看，随着房企资金链趋紧，9月、10月开发商推盘量或将维持高位。
8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。
8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。
“这意味着，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示，“同时，作为遏制投机炒房最有效的手段，限购（个人、企业）、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。
后续来看，随着8月份内房地产市场调控政策的再次定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，业内预计，北京、上海等一线城市新房价格很难维持相对平稳的态势。
易居方面分析认为，虽然进入2018年，受监测的40大城市累计成交面积同比增幅曲线出现了反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。
以上海市场为例，8月份上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。
不仅仅是上海，从易居方面监测的40个代表城市来看，下半年以来连续两个月40城成交面积出现下滑，市场降温态势显现。沈昕说，“结合房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计下半年40城成交量将继续萎缩”。
分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。
6、投资客大军已经秘密转向重庆、沈阳？
由于一线城市楼市单价总价高，入门门槛高，以及限购限贷等政策，北京上海深圳已经不是投资客，尤其是短期操盘者的最佳选择。而单价比较低，入门门槛较低的地方更加受到投资客的青睐，不乏组团扫楼的投资客群。主要集中在重庆、沈阳、昆明等地。
9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
今年以来，官方多次喊话加快推进房地产税，从年初3月份“稳妥推进房地产税立法”，到7月份“加快推进房地产税相关政策举措”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，房地产税立法工作有望加快。
房地产税法草案的起草工作也在有序进行。今年4月，初步形成的草案曾在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。
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