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这个夏天过去，又一批“北漂”“沪漂”“蓉漂”在各个城市“着陆”。但是，迎接他们的，是各大城市租房价格上涨的消息，以及租房过程中一不小心就会掉进去的“坑”。杭州一长租公寓公司破产导致4000个租客背上贷款等一系列新闻，给本来备受年轻人欢迎的长租公寓蒙上了一层阴影。
租房莫名背上贷款
应届生周芸7月初毕业，来成都工作并租房。他看上某包租公司一套一居室的房子，但签租房合约时却犹豫了。协议上写明押一付一，但他看到一个没有被中介告知的细节：需与一家贷款公司签贷款协议。提出质疑后，中介表示，这只是一个“优惠条件”，通过贷款公司，他可免交一笔1000元的中介费，只需要缴纳500元的“押金”。
性格谨慎的他没有签这份合同。他觉得房东、中介、租客三方之外，插进来一个绑定的“第四方”，很是蹊跷。“合约期是一年，我怎么知道这一年里它会不会跑路？现在金融市场本来就存在很多这样的案例，那到时候我去找谁？”
一打听，周芸才得知他的一些在北京、上海等地租房的同学遇到了类似情况，部分人已签了这样的贷款协议。
而他的担心并非多虑。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，4000户先行支付了租金的租客受到影响。媒体调查了解到，这4000户租客通过一个名为“51返呗”的APP一次性把租金付给鼎家，如今不仅拿不到先行支付的押金，而且还要每月按时向该APP还钱。
直到此时，一些租户才反应过来，在签订合约期间就跳进了租房公司挖下的“坑”。
在主打消费者维权的黑猫投诉平台上，近期有不少关于租房案例的曝光。网友姗姗反映：在租房合约上虽然写明“第三方金融分期签约”，但销售人员却并没有把“贷款”事项明确告知租客，有的还把贷款利息写成“服务费”，甚至设定“霸王条款”：定金支付后三天内完成签约，否则定金作废。另一租客则表示，有些公司要求必须先支付500元定金，再阅读合同。这意味着，假如租客阅读后因“租房贷款”的内容而拒绝签约，将损失之前支付的定金。
这套明显不合规的操作背后的运行逻辑是什么？8月22日，自媒体人雷建平揭露了自如、蛋壳等租房公司的“内幕”：自如通过高租金租下房主的房子，租金按月/季付清。然后，自如跟租户签订贷款合同，银行把一年的租金一次性付清。拿到贷款后，自如不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和新的房东签约。
比如，合租房单间租客月租金是3000元，其中2200~2500元左右付给房东。如果预收两年的钱，可一次性拿到7.2万元。当初一次性装修投入是0.8~1.2万，按季度给房东付0.75万元，还能占用5万元左右。
“本质上就是利用大量租房人的信用做背书，进行资金的期限套利。”某业内人士表示，只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的正向现金流进行扩张。
很快这套操作迅速在全国蔓延，我爱我家相寓的“信用租房”、链家自如的“自如白条”、58同城的“58月付”等竞相入场。
贷款“套现”只是野心第一步
“租房贷”野蛮生长期，租房公司跑马圈地，人们发现，备受年轻人欢迎的长租公寓的房租悄悄涨了。
8月初，网友“仙翩”在水木社区网络论坛发文称，自家天通苑的120平方米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，但引来自如和蛋壳公寓两家公司的争抢。最终蛋壳以10800元/月的价格拿下。该文引发“长租公寓哄抬房租”的舆论热潮，自如、蛋壳也被推到了风口浪尖。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析指出，“北京等部分大城市房租涨得比较快，主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。这与资本介入也有关系，竞争激烈的时候，几大巨头会采用在资本支持下的高成本扩张方式。”
面对新兴租房中介用资本运作新玩法抢占市场，传统房产中介不“淡定”了。
8月17日，从事相关行业18年，时任我爱我家副总裁的胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，称其以高于市场价格的20%至40%争抢房源，推高了北京等城市的租房价格。
随后，我爱我家发布声明称，胡景晖的看法仅代表个人态度。胡景晖被迫辞职，继而召开发布会，警示政府“如果不采取行动，两年后长租公寓必将爆仓”。他因此举被网友评论为“房地产界的小崔”。
自如亦作出回应：长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，且从企业运营出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。
话虽如此，敏锐的网友还是发出了质疑：新兴的租房公司何来资金迅猛地以高价收购房源？
以蛋壳公寓为例，自成立以来，对外公布的规模增速惊人：2016年5月开始布局全国，2017年9月底，管理房间超过4万间，截至2018年7月，突破13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。其CEO熊林在近期的一次采访中称，截至2018年上半年，自如管理的公寓已经超过70万间。
这个数字虽然只占市场总体份额的一小部分，但一名行业人士提醒：每个小区都有一定数量（5%~10%）出租房源的时候，就可以影响这个小区乃至周边的房租了。
而反观自如、蛋壳的拓展模式：走到哪里都是快速集中规模化收房，“在集中出房的那几个月，对市场出租价格就是高度影响的。”
各地房租持续被推升，和这种“空手套白狼”的运营模式密不可分，毕竟每抢到手一个新房源，就代表几万块钱直接被打入了公司账户，有新资金源源不断地输血，公司就不会死。而打出“押零付一”等优惠牌的租房贷，对动辄面临“押一付三”租金压力的年轻人而言，毫无疑问是有很大的吸引力的。
至此，一个闭环形成：租金高——选择租房贷——租房公司获取资本——圈地抢占市场——抬高房价——租金高。而这场资本游戏的最大风险承担者，就是“韭菜”般被“收割”的租客，因为他们不仅要承担水涨船高的房价，一旦资金链断裂，租房公司倒闭，埋单的还是租客——哪怕租期未住满，提前支取的一年房租，还是要给贷款公司还上。
这就解释了为什么中介公司那么财大气粗，宁可抬价也要抢房源了。因为他们能够靠房源窃取租客的贷款资金，如果一切顺利那么所有收益归自己，如果不顺利则由租客们承担风险和损失。
警惕“多米诺效应”
市场有利可图，但风险不得不引起重视。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“从企业角度来看，和金融机构合作进行租房分期，有助于中介公司导入中长期资金，这样可以更好地安排长租业务，缓解中介公司短期内资金压力。但是必须警惕其中的风险。”一方面，租客信用有可能被违规使用；另一方面，长租公寓把这些贷来的资金挪作其他用途的话，会面临很多不确定性，“一旦资金链断裂或资金被挪用，此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现”。
早在8月17日，北京市住建委便联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，政府表态说明调控力度全面收紧，对关乎民生的租房问题，调控开始全面加码，对企业开始严控。
那么，政府和相关部门应该如何着手监管？或许最简单也是最直接的方法是：确保对应租客的租金，都打到房东的账户里去，而不是打入中介公司的账户，由他们随意支配。（文章部分内容综合自新华网、北青网、新浪财经）
I 排版：袁嘉咛
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