中房網訊 上海易居房地產研究院近日發佈的《2018年8月40城土地市場報告》顯示，8月份40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。
易居研究院預計，部分熱點城市調控政策還有升級的空間。同時，銀保監會會議指出進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡沫化。在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
多項指標增幅有所收窄
報告顯示，8月份40個典型城市土地成交建築面積4750.6萬平方米，環比增長15.9%，同比增長37.4%。1-8月，40個典型城市年初累計土地成交建築面積31306.1萬平方米，環比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經保持了連續18個月的正增長態勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。
易居研究院分析，考慮到調控政策的持續收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨於緊張，房企購地節奏將有所放緩，全年40城土地成交建築面積會略漲，但幅度不會太大。
土地出讓金收入方面，8月份40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環比減少8.3%，同比增長6.9%。隨著金融環境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現了明顯的降溫態勢。預計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。
從前8月來看，土地出讓金規模依然超出了歷史同期水平。報告顯示，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元,同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月份以來下跌趨勢較為明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。
分城市來看，前8月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2216.2、1087.2、828.8、822和740.5億元。杭州土地市場今年以來持續火爆，不過近期卻不斷遇冷，部分土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。這說明房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。
土地出讓均價方面，已連續5個月同比下跌。報告顯示，8月份40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。易居研究院分析認為，造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象；二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。
土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之後便一路震盪下跌。預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。預計這40個城市全年保持同比下跌態勢。
土地成交溢價率方面，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。報告顯示，土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點，全國地王頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今，目前已創下自2015年6月以來39個月的新低。
易居研究院分析認為，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按以往規律來看，溢價率或將會下滑至10%附近再企穩。
分城市來看，8月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為洛陽、合肥、北海、寧波和金華，土地成交溢價率分別為104%、76%、70%、26%和26%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪週期運行至今三線城市較為火熱的特點。8月份，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%，主要是由於多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。
一二線土地市場平穩 三線依然火熱
8月份全國土地市場成交面積整體平穩。一線城市成交面積環比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市環比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環比下降24.3%，同比上漲63.1%。
具體來看，4個一線城市土地成交建築面積為242.8萬平方米，環比增長18.7%，同比下降25.8%；成交均價為14422元/平方米，環比上漲12%，同比下降2.5%。一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震盪下跌，今年6月份以來有所反彈，8月份反彈幅度較大主要是廣州出讓的幾幅較優質宅地成交均價較高，但是溢價率均不高，最高溢價率僅11%。土地成交建築面積自2017年年末也連續萎縮，預計到年底一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。
8月份二線城市土地成交建築面積為3444萬平方米，環比增長38.3%，同比增長39%；成交均價為4713元/平方米，環比下降4.4%，同比下降12.5%。二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震盪下跌，8月增長較多主要是由於重慶、武漢、南昌等中西部二線城市成交面積增幅較大，和供地節奏有關。土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之後便進入了下行通道，5月份雖有所抬頭，但仍處於下行通道，8月份再次轉跌。預計到年底二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸降溫。
8月份三線城市土地成交建築面積為1064萬平方米，環比下降24.3%，同比上漲63.1%；成交均價為2302元/平方米，環比上漲8%，同比上漲16.2%，創歷史新高，三線城市土地市場依然較為火熱。隨著政策的變化和購買力的透支，易居研究院預計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態勢。
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土地市場整體降溫趨勢不變
8月份整個土地市場呈現降溫態勢，目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現了較大的環比下滑，但是成交均價創新高，依然較為火熱。
7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規範市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。預計部分熱點城市調控政策還有升級的空間。同時，銀保監會會議指出進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡沫化。在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
附註：40個典型城市分類
4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；
22個二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、瀋陽、寧波、蘭州、濟南；
14個三四線城市：揚州、東莞、岳陽、無錫、襄陽、荊州、金華、惠州、煙臺、洛陽、桂林、徐州、北海、廊坊。
報告來源：上海易居房地產研究院 執筆人：沈昕
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