阿哥188342784
先说利率，任何贷款的利率都是在国家定的基准利率的基础上进行上浮或下浮最终确定的。比方说国家设定五年以上贷款的基准利率是4.9%，现在银行房贷都是上浮20%，那么客户承受的最终利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。同样的，如果下浮20%就是4.9%*(1-20%)=3.92%。
银行的基准利率一般比公积金的基准利率都要高，现在五年以上的公积金贷款利率是3.25%，比银行基准利率下浮20%还要低。
再说利息，利息产生的本源是欠银行的本金，也就是说银行不会对客户已经归还的本金收取利息。而现在的房贷基本上都采用的是等额本金与等额本息两种方式。对于这两种方式都会在每个月归还一定的本金，而每月的利息则是剩余本金在这一个月时间内产生的。
等额本息与等额本金的实际计算方法比较复杂，不再赘述，网上有详细的计算公式，如果大家感兴趣可以去试算一下。
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我是帮你解决银行问题与职场疑惑的狗哥。
MBA银行狗
房贷利率是根据每年的国家基准利率来的，但是根据国家对房产的调控，会对房贷利率进行上浮和打折的调整，5年以上贷款，以国家基准利率目前是4.9%，100万贷款每年光利息就是49000元。
如果利率打折9折那就是4.65%，如果上浮10%那就是5.39%那利息又不一样，具体算法你可以下载一个房贷计算器就可以算出来。如果换算成月供30年4.9%利率的话，月供是5307.27元。30年就是30*12=360个月，总还款是1910617.20元。30年累计利息是910617.2元。
至于你说的贷款买房是不是划算，这个可以明确的告诉你，从目前我们国家通胀率来计算，还是划算的。
我们国家每年M2（广义货币供应量）增速是13-14%，国家GDP是7%左右。也就是说我们货币贬值率每年是14%-7%=7%，就是说你今年向朋友借100万元，不算利息的话，明年你还还你朋友100万，表面上还是100万，但是这个实际购买力只相当于去年的93万。
可以说房贷是我们普通人能从银行贷款出最便宜的资金了。一定要利用这个机会拼命向银行贷款，抵制通胀的最好办法就是，拼命借贷。
试想一下，每年贬值7%，10年累计下来会贬值多少？所以你名义上借了100万还完的话，你还了191万，但是这个是分30年才还清的，这期间货币不知道贬值多少了，实际购买力你并没有还100万。
至于你问到了贷款买房划算不，那我就假设你有全款买房的能力，但是我建议你只要能贷款，那就不要全款。你全款买一套房的钱，你可以贷款买三套。
以我为例，去年我在武汉买了3套房，去年2月份本来全款买一套房的钱都没有，我贷款买了2套。首付一共52万，去年房价涨得比较厉害一年时间涨幅接近100%。52万买的2套房子，总价266万（一套138万一套128万），如今翻一倍是532万。如果我现在卖掉，我扣掉欠银行的贷款194万元，加上我一个月还贷大概1万元，还了一年一共12万。我净赚324万，而我的本金才52万，利用杠杆，首付2成就是5倍杠杆，一年时间本金翻了6倍多。
如果你全款买了一套，138万买了一套，一倍杠杆翻一倍，你赚了138万，同样的涨幅下资金回报率远低于利用杠杆贷款买房。当然这是房价上涨的情况下，如果下跌那也赔的更快。但是只要选好城市和地段，目前房价还只会涨不会跌。
影响房价的因素，长期看人口流入，中期看土地储备，短期看政府政策。
从长期来看，人口城市化是达到趋势，过去十几年中国人口城市化是从农村流向城市，包括三四线城市甚至是县城，未来十年人口流动趋势是，人口由三四五六线甚至是农村，流向一二线城市。三四五六线的城市人口是流出的，那些地方的房子不要买。要买只能买人口流入的一二线城市，特别是，长三角，珠三角，京津冀中部武汉城市圈，以及成渝城市圈。所以这些地方的房子可以买。
至于说以后房价会不会涨，可以说很大概率是上涨的，但是有一个因素可能会影响房价，那就是房产税，但是这个税怎么收，不同的收达会对房价有不同的影响，有可能会影响房价，也有可能不影响，但是这是未来几年一个影响房价的一个不太确定的因素。
当然，有些人可能认为我是在鼓励你炒房，难免会引起没买房的人喷，但是观点就是这个观点！那些十年前不听任志强买房的人，现在不知道躲在哪个角落后悔呢！认可我的观点，就关注下我的头条，我经常会发表一些房价的观点，欢迎志同道合的人一起交流！
幽默我的姐
房贷利息其实是按月息计算的，不管是等额本金还是等额本息。而用房贷计算器计算出来的月供或贷款利息等都仅供参考，并非实际月供金额和还款金额。
假如房贷利率为6%，贷款12万，期限十年，那么月供是多少呢？
年利率6%，那么月利率就是0.5%。
等额本金：
本金=12万/10年/12=1000元
第1期利息：12万*0.5%=600元
第2期利息：（12万-1000）*0.5%=595元
第3期利息：（12万-2*1000）*0.5%=590元
……
第12期利息：（12万-11*1000）*0.5%=545元
……
每期月供为：1000元（本金）+每期利息
等额本息：
等额本息计算公式比较复杂，一般采用房贷计算器。但其计算原理跟上面也是一样的，只是把所有期限的本金和利息加一起，然后除以120得出来的数值，不存在复利。
那么它的方程组是怎样的呢？假设每个月等额还款金额为X,而每期欠款金额为a0、a1、a2……a120。
其方程组为
a0=12万
a1=a0（1+0.5%）-X
a2=a1（1+0.5%）-X
……
a120=a119（1+0.5%）-X=0
计算结果为X=1332.25元，即每期需归还1332.25元。
这是第一年的月供情况，如第一年央行基准利率出现调整，降为5%。那么该利率在第二年1月1日实施就以5%计算，分别是：
等额本金：本金部分不变，仍然为1000元，而利息部分计算就得将0.5%改成0.4167%（5%/12）了。
等额本息：a0就要改成110967.33元（如图，还了12期以后的剩余本金），同时也将0.5%改成0.4167%，而最后一条方程改为a110=a109（1+0.4167%）-X=0。用计算器计出来的月供应当是1278.04元。
当然，如果央行基准利率不变，按原来的计算结果归还就可以了。
从上面两种计算方式来看，不管采用哪种还款方式，银行房贷都是只收已发生的利息，不收未发生的利息。归根到底，住房贷款与期限多长或选择什么还款方式没有关系，它只计算当年的本金与利息，不要被期限和还款方式所误导。
在这里还要说一下，房贷利率并不等同于央行五年期及以上基准利率，它可能存在商业银行上浮利率和打折情况。但是不敢上浮还是打折，这一比例是不会随央行基准利率的改变而改变。
比如如今的基准利率是4.9%，商业银行上浮10%作为房贷利率贷款给你，即4.9%*110%=5.39%。那么当央行基准利率调整为5%，那么接下来一段时间你的房贷利率就是5%*110%=5.5%。打折的情况计算方法也一样。
