這些年，開發商到底捂了多少地？
為什麼政府公報中每年的住宅用地供應都在增加，但很多城市仍然無房可賣？
我們想知道答案，其實，政府也想知道答案。
在2017年9月份時，國土資源部印發了《關於開展住宅用地出讓合同執行情況檢查的通知》,組織全國71個重點城市開展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。
由各省(區、市)及新疆生產建設兵團國土資源主管部門報送數據，隨後地方結合當地房地產市場形勢，將檢查範圍增加了40個地價房價上漲較快的城市,合計有111個城市、50000多宗住宅用地開展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。
這次大排查，歷時3個月，在去年的12月29日,國土部終於公佈了此次檢查工作的情況彙總。
檢查結果顯示，從2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例為81.8%。
為什麼會出現高達20%的違約率（即出讓的土地中，有20%沒有開發）呢？
國土部則表示,此次檢查發現,影響住宅用地出讓合同執行的因素,除了個別合同約定不合理及不可控因素外,
主要是受讓方資金短缺或利益驅動、規劃調整、出讓方沒有按約交付土地,以及行政審批環節多、週期長。
這段話又向我們透露了另一個重要線索，沒能按時開發的最主要原因出現開發商身上，即要麼因資金短缺，要麼因利益驅動。
那麼，什麼是利益驅動呢？
其實，邏輯很簡單，
在樓市低迷時,開發商選擇延遲開工竣工的方式,來減少低價入市的風險。
而在樓市火爆時,開發商則預期未來樓市走高,便將項目拖延入市,謀求後期以更高的價格出售資產,來獲取更高的利潤。
即是說，在房地產現有的商業邏輯下，行情無論好與壞，開發商都有利益和動力去“捂地”。
至於“資金短缺”，與其說是原因，倒不如說是開發商們的託詞。
他們可以這樣說，我們卻不能這麼信。
現在的開發商，尤其是100強，早已是地產界的老油條了，怎麼可能犯低級錯誤（資金沒有落實的情況下，便貿然買地或收購），但是他們卻能用這樣的託辭來應對上面的壓力。
而“捂地”的一大後果，也是顯而易見的，市場房源實際供給大幅減少（政府增加土地供應的努力打了水票），導致一些熱點城市的供需矛盾更加尖銳，使得房價進一步走高。
下面這張圖就很能說明這一點，供應量本就持續性下降，而實際的市場房源供應量，又只有其80%，所以，“缺貨”就成了常態。
而在另一方面，在槓桿的刺激性，需求被源源不斷的製造了出來，但供給卻不見增長，稍有點經濟學常識的人，怕是都能得出正確結論：房價暴漲；
▌“捂地遊戲”，還能玩下去麼？
在房地產傳統的商業邏輯中，開發商們的這套“捂地遊戲”可謂是屢試不爽，而且通過跨週期式操作，也大都賺的盆滿鍋滿。
這套“賺錢”邏輯，在未來怕是要失靈了，因為，房地產的盈利模式變了。
借用最新的話術講，我國的房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題，房子夠了，但好房子少；
而另一方面，人們對房子功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。
這就意味著，房子作為大宗資產的定價邏輯將會發生根本性變化，日後的房子值不值錢，取決於房子在哪、它能拿來做什麼、房東或物業賦予了它哪些附加價值，而不是什麼城市或區域的房價都能雞犬升天。
差異化、分化，這也恰是一個成熟市場應該有的表現。
比如，內地的另一個日漸完善和成熟的資本市場 —— A股，在2017年最大的變化就是港股化，即兩極分化。
從下圖可以看出，截至2017年12月20日，A股中，500億市值以上的公司股價平均上漲30%以上；
但另一方面，接近80%的個股下跌，其中跌幅超過20%的個股佔50%，跌幅超過30%的個股佔30%。
典型的兩極分化，而“強者恆強、弱則越弱”的背後，恰是資產價值的彰顯。
所以，A股的今天就是樓市的明天。
那些仍抱“靠捂地蓋房子都能賺錢”思維的開發商，早晚要栽大跟頭；
那些以為隨便買個房子都能躺著升值的購房者們，也早晚變成欲哭無淚的接盤俠。
未來，價格分化才是樓市的主旋律。
然而，就在分化的大背景下，開發商們又重新跳回了火坑。
▌開發商們重回火坑
由於受這兩年的大好行情及巨頭的示範效應，開發商們又開始了卯足勁兒的拿地。
據中國指數研究院的監測數據顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；
而事實上，2萬多億的土地款中，更多的是砸向了三四線城市。
在2017年，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%，而一、二線城市拿地面積則同比增長63.0%、46.7%，低於平均線。
然而，三四線卻是一個大坑。
從今年1-11月的數據來看，三四線城市在二季度的市場大熱態勢在三、四季度逐漸退去，購房者逐漸迴歸理性，加上部分城市土地儲備過量，未來極有可能庫存高企，市場逐步步入了“去庫存——市場高熱——土地儲備過量——去庫存”的惡性循環。
其實，2017年三、四線城市市場熱度普遍較高的原因，也很容易理解。
即由於調控政策的溢出效應、貨幣化補償政策等，導致房價快速上漲的熱度向一些沒有概念，沒有基礎，房子供應量很大的三四線城市蔓延，甚至五線小縣城都出現了搶房子的現象。
但這種增長，是不具備可持續性的，也不符合市場商業邏輯。
一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，這些城市的樓市將重回冷宮，房價面臨較大的下調風險；
而現在基本上可以肯定的一點是，2015年底“930新政救市”一幕不會再重演了。
▌小結：好了傷疤忘了疼
在錢的驅動下，無論是開發商，還是購房者，其實，都是健忘的。
三四線這個火坑，他們已經跳進去過一次了。
那是在2010年前後，三四線城市曾是開發商的大愛。
彼時房地產市場大熱，一二線城市受到嚴格的調控，開發商認為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進。
結果呢，三四線城市項目較低的毛利率使房企們痛苦不堪。
可如今，在華南“二虎”的光環下，房企和投資客們早就忘了那波爭相迴歸一二線的大撤退。
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