長租市場迎來了“大金主”，但有些人卻越來越發愁“租不起”了。
6月1日，中國銀行保險監督管理委員會在其官網發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（簡稱《通知》），明確規定險資獲准進入長租市場。
對於長租公寓創業者而言，這無疑是一大利好，意味著持續已久的“融資難”問題有望得到緩解，又可以大舉擴張了。但對於在深圳科技園上班的IT工程師B君而言，卻是愈發憂慮，此前中介曾告訴他，附近許多小區裡的房源都被長租公寓品牌“掃光”了，所以他要麼增加租金預算，要麼往外住得偏僻一些。
這並非孤例。5月28日，新華社發文批評，加上“公寓”兩字房租就貴了許多，長租公寓租金上漲很明顯。而險資進入長租市場，希望助力房地產調控，這一出發點是好的，但在“B君們”看來，以後房租必定大漲。
險資入場：有望緩解長租公寓“融資難”
首先來看，這次保險資金如何參與到長租市場？
按《通知》規定，保險資產管理機構可通過債權、股權、保險私募基金、ABS等方式投資長期租賃住房項目。
具體分為：
1、採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流佔其全部應還債務本息比例為100%（含）以上。
2、採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，並設置有效的退出機制。
值得一提的是，保險機構投資長期租賃住房項目時，以債權投資和股權投資方式可通過綠色通道優先受理。
在地域上，該長期租賃住房項目應當處於北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。
事實上，保險資金一直是債權投資、股權投資的“大金主”。根據中國保險資產管理業協會統計，截至2017年末，保險行業總資產餘額為16.75萬億元。其中，4家保險系資產管理公司註冊的債權投資計劃和股權投資計劃合計註冊規模達5075.47億元。
眼下，長租公寓企業深受“融資難”困擾。一位長租公寓從業者抱怨，銀行授信的前提是得有抵押物或大企業擔保，但長租公寓是靠從房東那裡拿房租給租客，賺取批零差，並不擁有房產，融資貸款面臨難題。如今，隨著險資獲准“入場”，這一問題有望得到緩解。
在宏觀上看，此次新規引導保險資金進入長期租房市場，呼應了“房住不炒”的政策導向。正如銀保監會強調，此次《通知》有利於拓寬保險資金運用渠道，優化保險資產配置，服務好主業發展；同時還有助於發揮保險資金長期、穩定的優勢，助推房地產調控長效機制建設，加快房地產市場供給側結構性改革。
長租公寓崛起：2020年達到4萬億
長租公寓開始受到關注是在2013年。
彼時，國內的住宅價格經過多輪猛烈的上漲週期之後，首次置業的門檻已經大幅提高。房價的上漲已經確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。買不起房，那就只能選擇租房，因此長租公寓應運而生。
與此同時，風投機構開始進場。2013年，全球私募投資集團華平投資對魔方公寓投資6000萬美元，點燃了中國長租公寓市場。
資本背後的邏輯不難理解。華平投資合夥人丁毅曾向媒體透露，投資團隊調研發現，中國前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍。現在房價非常高，又將買房的時間向後推，要大學畢業十幾年甚至更長時間，而這段時間都是選擇租房，而現在存量房屋基本都是兩室、三室的單元房，這種價格又很高，滿足不了租房需求，所以一居的品牌長租公寓就有了很大的市場空間。
這一邏輯得到了政策的認可。從2015年開始，從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITS的試點等。租賃市場從頂層設計上獲得了政策紅利，推動行業蓬勃發展。
尤其是2016年6月3日《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）的出臺，具有里程碑意義，為我國城市住房租賃市場提供了規範性指導，指出了實行購租並舉、培育和發展住房租賃市場的政策總基調。
2017年7月，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場迎來政策利好。
如今，國內長租公寓市場空前繁榮，形成了幾大派別。包括中介背景派，如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）；開發商派，如萬科泊寓、龍湖冠寓；還有酒店派，如華住（城家）、窩趣（鉑濤）。不過，長租公寓領域中數量最多的還是“創業派”，比如魔方公寓、YOU+等。與此同時，市場新興品牌也在不斷崛起，優客逸家、V領地、青客公寓等近期也相繼迎來新一輪融資。
“租不起”時代：萬科推出10年180萬“長租房”
然而，當初備受青睞的長租公寓開始遭受質疑。
4月中旬，萬科公佈了其全自持項目的預租方案，其中90平米的精裝修小三居月租金預計達1.5萬-1.8萬元，並要求租客一次付清10年房租至少180萬元；而另一種180平米的別墅類疊拼產品更是達到3萬元/月-4萬元/月的租金價格。高昂的租金引來熱議，一度被批推高了房租。
這款高端長租房並不愁租不出去。北京萬科宣佈，截至5月13日，其首批推出的房源已完成超過80%的綜合出租率，簽約用戶主要集中在金融投資行業，科技行業和海淀區高精尖行業人群。
推出10年180萬的長租房，萬科留給公眾的印象是一個房地產商高調進入租房市場。網友們開始憂慮：假設這個市場的房源的所有零散房源都被這些大的供應商全部收走了，形成一個壟斷的市場，那麼大供應商就有定價權，可能會拉高整體的租金。
這並非危言聳聽。以深圳為例，今年租金漲幅非常明顯。例如深圳寶安中心附近的幸福海岸小區，去年8月一間三室的套間租金是每月7600元，今年春節過後就漲到了8500元，漲度之高，令人咋舌。
租金飛漲的背後，長租公寓可謂“難辭其咎”。一位Q房網中介透露，深圳許多小區裡的房源都被長租公寓“掃光”，包括蛋殼公寓、自如等長租品牌地在各個地鐵臨近小區大規模地“掃房”。這些幾乎長租公寓企業壟斷了深圳福田、南山、寶安地鐵線上大部分房源，自然掌握了租金定價權。
而長租公寓一開始投入的裝修成本較高，所以房租上漲成為了必然。在深圳幸福海岸小區，一套110平方米的三房單位，被某長租公寓租下後改成了4個房間，每個房間按照面積大小月租在2500元至4000元之間，加起來每月租金可達到13500元左右，而如果整套出租目前的市價為每月8500元左右。
當險資“入場”，房租是漲是降？
顯然，許多人把讓房租上漲的原因歸咎於遍地開花的長租公寓。
5月28日，新華社發文批評，加上“公寓”兩字房租就貴了許多，長租公寓租金上漲明顯。據瞭解，在一線和熱點二線城市，長租公寓運營成本都很高。這並不難理解，長租公寓首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發票，企業無法抵扣稅，另外，居民房屋多數需要重新裝修，一開始投入很大。
而為破解投入大、盈利難的困境，目前長租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。那麼，當險資“入場”，房租是漲是降？
有網友算了一筆賬：現在的租售比大概在1.4%左右，也就是收70年房租才能值現在的房價。這其實遠低於銀行的定期存款，但有其合理性，畢竟房價是會隨著時間逐漸上漲，所以可以通過房價的上漲來彌補租金的損失。而險資的投資收益必須要大於銀行存款，所以一旦進入租房市場，房租必漲無疑。
有人歡笑有人愁。最後的結果，恐怕開發商最為樂見——隨著房租上漲，預售比變大，人們會發現其實租房的成本用不了十幾年就夠買房子了，最終大家還是被迫咬著牙拼命去買房子。
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