引言
房产是一个大街小巷不分性别、不分年龄、不分社会阶层都在热议的话题。有的人买房是为了居住，有的人买房是为了跑赢通货膨胀，有的人买房是为了单纯的投资获利。
不管出于什么目的，你总会发现身边有一群人已经把买房当做了一门学问或者功课，不停关注楼盘动态、按时收听电台房产热线、准时参加房产大V的媒体线下交流会。思想不停碰撞、知识不断夯实、努力之下买到了心仪的认为能够住着舒服、保值增值的好房子。
今天想跟大家分享的是基于当下现状的沈阳楼市预测，一场土拍引发的楼市热议，是冷冻、降温、还是一场博弈。
房地产的五大要素，政策、地价、信贷、库存、人口，政策和地价是最立竿见影的。数据说话，回顾一下2017年8月8日以来的三次政策，以及三次政策之后的土拍反应。
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沈政办发〔2017〕59号文件
2017年8月7日，沈阳市政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知。
为进一步改善我市房地产市场环境，稳定住房价格预期，促进房地产市场持续平稳健康发展，根据住建部关于做好房地产市场调控工作要求，经市政府同意，现将有关事宜通知如下：
一、增加土地供应，2017年我市住宅用地供应规模不低于2016年水平。选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高地价扰乱市场预期。(责任部门：市规划国土局)
二、加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年1月至6月期间商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中未售房源，实行商品住房价格指导。
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59号文件新政以“保”需求，“压”炒房为中心的房地产调控新政，其中明确指出坚决遏制房价过快上涨的新问题，本次房地产市场调控的基本思路是：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，针对沈阳市房价上涨的内因和外因，对症下药，精准治理。对“住”的需求要“保”，对“炒”的需求要“压”，特别是在房地产市场调控长效机制尚未建立之前，必须主动作为，把“炒房”需求挤出市场。
2017年59号文件新政后的首场土拍
华润8.15斩获5宗地块
1、溢价率73% 华润4.67亿元摘得赤山路南八家子地块
2、华润8.83亿元拿下沈阳奥体东地块 配建11100㎡社区综合用房、12班幼儿园
3、港晟地产以4500元/平方米，溢价率105% ，成功夺得白塔地块
4、华润单价4100元/平方米收入奥体万达北商业地块溢价率193%
5、溢价率132％，华润1.66亿元夺星海路-3地块 配建200㎡社区综合用房
6、华润2.14亿元再下一城拿下星海路-4地块 配建500㎡社区综合用地
新政后土拍屡创新高
1、2017年9月6日，华茂北地块5800元每平，溢价率132％。
2、2017年12月1日，金地教育学校地块，累计加价近90轮后，金地以总价约18.07亿将该地块收入囊中，溢价59.26%，楼面地价高达12900元/建筑平方米，成功刷新了沈阳楼市2017年楼面价记录，并毫无悬念的祭出了沈阳土市的“新地王”。
3、2018年2月2号，铁路机械学校地块拍出了总价21.52亿，最高溢价率138%。
4、2018年4月4日，和平区曹仲南堤西路南-1（南）地块以8125元/建筑平方米的价格起拍，最终该地块被万科以11050元/建筑平方米竞得，总价17.63亿元，溢价率36%。
这是2017年8月新政后的首场土拍，地价的节节攀升是结果，房价不断上涨是看得见的预期。
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2018年4月17日，沈七条新政
2018年4月17日，沈7条新政出台！
1、进一步加大新增土地供应，不低于2017年水平；2、商品住房价格监控指导范围扩大至全市；
3、商品住房和二手住房限售范围扩大至全市；
4、个人住房公积金贷款额度实行资金流动性系数调节；
5、调整提取公积金后准贷时限为“12个月内无记录”；
6、加大对开发企业违法违规行为的查处力度；
7、沈河、和平、浑南 (三环内)等3个区域实行限购；本地户口名下只能有2套房，外地户口只能购买1套。
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2018年4月17日新政后的土拍
4月19日，在“沈7条”发布2天后，沈阳土地市场迎来限购令下的首场拍卖。
1、民安4.85亿竞得三环北下坎子三期地块，溢价65%，楼面地价达3550元/平；
2、招商7.7亿竞得沈飞日野地块，溢价84%，楼面地价达5900元/平；
3、金科2.3亿竞得星光玻璃纤维有限公司地块，溢价58%，楼面地价达4900元/平；
4、保利8.7亿竞得浑南G13居住用地，溢价87.5%，楼面地价达7500元/平；
5、百岁生物0.4亿竞得蒲河大道南-108地块，溢价187.5%，楼面地价达2300元/平；
6、正轩海川0.76亿竞得铸研北地块，溢价43%，楼面地价达9600元/平；
7、阳光城1.7亿竞得装备西地块，溢价36.6%，5%自持面积，楼面地价达10000元/平。
丁香湖事件—匪夷所思的高地价
2018年6月21日，宗地编号YH2017-17，地块名丁香湖19号东-1号地块，被中铁9600元/建筑平方米的价格竞得，总价18.66亿元，溢价率99％。
从土拍现场情况来看，调控之下，这场土拍并没有冷场，相反，房企抢地热情仍旧强劲，夺地大战一触即发，7宗地块共引来28家房企到场参与。
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2018年8月6日 沈六条新政
为保持我市房地产市场平稳健康发展，坚持调控目标不动摇、力度不放松，根据《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔2018〕49号)和《辽宁省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(辽政办明电〔2018〕33号)要求。
关键词提炼：
1、全市限购；
2、首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。
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2018年8月6日新政后的土拍
又是一个首次限购，这次之后的土拍又有怎样的反应呢！
原推出4宗地块于9月6日进行拍卖，但铁西经开区维世佳、沈阳金泰集团地块因无人报名而流拍。而兴泰铜业地块也仅拍到4700元/㎡的楼板价，是2017年来区域居住用地成交楼板价偏低的地块。
据数据统计，2017年至今，地块周边有4个地块成交，楼板价较高的为华润摘得的星海路-3/4两宗地块，楼板价6500元/㎡，已开发项目华润净月臺，于8月24日开盘销售。成交地块中楼板价较低的为星光玻璃纤维公司地块，成交楼板价4900元/㎡。
流拍、底价成交、楼市遇冷、房企拿地不积极，楼市冰冻期！
很多业内在发声，这几个词我觉得都不是很准确。
一场土拍之后，地王无法代表楼市的狂热！
同样，一场土拍之后，低溢价率成交土地也无法代表楼市的冰冻期！
二哥视野
楼市降温
在国家房产政策边调边打的情况下，楼市降温更恰当形容当下沈阳房产市场。细说兴泰铜业地块，其实他的真实价格并不是4700，我们算一笔细账。
兴泰铜业地块：
配建36班小学，建面1.6万平，投资约0.72亿元（以概算为准）；折合建面成本7200万元/12.68万平=568元/㎡；
得出，真实楼面地价成本=4700+568=5268元/㎡；
一场土拍，我们仅仅能分析表象，大品牌房企未积极参与拿地、土地溢价率很低 、土地流拍，但是我们不能说楼市下行或者楼市进入冰冻期，5268的土地楼面价在这个位置并不低哦。某种程度我们可以理解这是一场名品KFS和ZF基于楼市新政下的一场博弈。
中央政治局会议看基调
2015年中央经济工作会议部署了改革任务—去库存、去杠杆。从目前来看，去库存去产能基本完成，现在转到去杠杆的阶段。
7月31日政治局二季度会议，对下半年的工作做出了比较明确的部署，我把它拎出来强调什么，财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。坚定做好去杠杆工作，坚定遏制房价上涨。表明中央下半年主要靠发力基建和结构性宽松货币政策来调整。
房谱数据
2018年8月，沈阳新建商品住宅月度销量从212万平回落至102万平。但同时，沈阳在全国限购55城中力度适中。并且，全市可售新建商品住宅库存去化周期仍为13个月良性状态。按前7月走势，结合8月数据，全年也有近1400万平较高销量。所以，后续仍待观察“金九银十”——看政策之手与市场传统旺季之博弈。
8月，品质改善、学区、刚需项目表现突出——受限购政策影响较小。特别值得注意的是，8月沈阳全市公寓销量倍增、高达1402套（全年均值779套），皆因公寓不限购，小户型低总价有学区（60平以下占比87%=1215/1402），受到资金追逐。
笔者认为，目前仅是楼市的短暂降温，并不代表楼市下行。目前沈阳是在政策和地价的表象带来立竿见影的效果。前2次新政后的土拍，地价屡创新高。这一次政策出台，效果显现。这是长效机制背景下的产物，不盲目看跌，更不盲目看涨，稳中有升，这将是主基调，不论是地价还是房价。
对于我们购房者，刚需自住、改善自住，首要考虑的是居住舒适度，是根据手里资金换好房，而不是何时抄底，这是一个市场经济时代，何来底？
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