在一線城市近三年的嘗試後，長租公寓的暖風開始吹進強二線城市，比如西安。
近兩年，西安有從二線躍遷一線城市的態勢，大力度引入產業、人才等，在催化房地產市場的同時，也帶來了西安本地公寓市場的“熱啟動”。
此次，地產大佬馮侖先生旗下御風資本攜手佰仕信基金，以資產併購模式收購西安核心區地段的一幢高檔公寓，並由馮侖先生旗下公寓運營商“梧桐公寓”進行改造裝修及運營。成熟的模式、優質資金加上優質企業，在西安公寓市場佔據一席地位，或許只是時間問題。
長期看好長租公寓，短期要求算得過賬
“房住不炒”的調控綱領下，發展租賃住房建設，已成為不可逆轉的市場趨勢。一二線城市房價普遍高企，品牌長租公寓成為年輕人的居住選擇，租房人口總量達1.8億人（資料來源於《中國流動人口發展報告》），未來市場容量將達到數萬億市值。
於是，風口以及追逐風口的人都來了。
佰仕信基金董事長李偉凡在接受採訪時，就坦言：“不管是真做還是假做長租公寓（參與的企業），短期來看打著這個旗號容易圈錢，特別是在今年去槓桿兇猛的情況下；長期來看，這條路走下去最有可能打通公募Reits的綠色通道。”
一個共識是，無論多火熱，目前國內的長租公寓其實還是一個微利行業：獲取項目的成本太高，租金收益很難算的過來。所以不排除，一些大開發商底子厚可以短期內撐住，貼錢賺吆喝，目標在於佔個坑，爭取第一梯隊進入證券化的綠色通道。但對於私募基金來說，李偉凡認為，還是要務實點，基於項目本身的收益去考量，所以對長租公寓的未來發展，佰仕信基金是充滿信心的，但短期內對於這類項目的篩選，一定是要獲取低成本的物業，同時降低運營成本，最大化的實現利潤。
李偉凡透露，本次基金是以市場價六折的基礎去收購的物業，所以不論是散賣掉一部分保證流動性，還是自持通過改造做包租公，帳都算的過來。
此外，這個項目是在西安最核心的高新區，邊上的醫院學校資源成熟，12000萬平米的公寓體量，以長租公寓定位來重新設計裝修和運營非常合適。
足夠自信的項目也給了佰仕信基金足夠信心，畢竟在其內部，所有產品項目團隊都是強制跟投的。
“下沉式”擴張，西安公寓市場即將熱啟動
符合長租市場發展的城市有哪些共同點？總結來看，可分為以下四點：流動人口多；房價較高；空置房較多；長租公寓尚未飽和。
世聯行集團公寓事業部總經理甘偉曾表示，任何市場都是供需關係，人口的增長體現需求。北上廣深都在控制人口規模，但整個二線卻在“送錢”、“送房”、“送戶口”爭奪人才流入，上演了一場又一場的“搶人大戰”。未來，一線城市作為公寓發展的主戰場可能在慢慢消失，中國的長租市場會下沉到二線核心城市。
人口迴流只是其一。一線核心城市對於公寓的政策是制約的。國內一線城市租賃市場相比較二線城市發展模式更加成熟，因此政策對於長租公寓的制約性也就越強。從今年年初開始，一線城市的拆拆拆與清退現象並不在少數，而一線城市對於群租房、商改住、工改住的打擊力度很大，這就造成了一線城市拿房難，供應量跟不上的局面。而在二線城市，政策的限制相對較小，且外來人口數量相對較少，租賃需求遠遠小於一線城市，所以房源的獲取要容易的多。
西安近兩年呈現跨越式發展，西鹹新區由西安代管，西鹹一體化趨勢，將為西安的發展帶來巨大的土地空間。同時，依託西安強大的高校技術儲備人才，及硬科技研發基地底蘊，投資加碼、電子、物流、航空航天、大數據等產業也加速推進，從政府規劃文件，截止2020年西安經濟、人口、市域建成面積均大幅增長，增幅遠超西部其他城市。
城市化高歌猛進，觀念日新月異，尤其是70後、80後、90後的需求變化迭代，會對產品，服務，價格越來越挑剔。過去西安市場上的大規模的散戶（職業二房東）出租，“散養”等模式將迎來一次大範圍的衝擊——租房是一種消費行為，服務行業最終比拼的還是產品和服務本身的競爭能力。而這些最終會落實到品牌二字。租客越來越認同的公寓品牌一定是在產品，服務上下功夫，逐漸形成口碑效應的租賃企業。
只不過，目前西安公寓普遍存在的痛點是運營管理的缺位，要麼沒有專業運營機構，要麼運營理念和模式鮮有亮點。知名公寓品牌如萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓、美麗屋、紅璞公寓等也僅算是初步佈局，尚未深耕。這對梧桐公寓來說，未嘗不是另闢蹊徑打響品牌，曲線救國搶佔市場的機會。
梧桐公寓以健康人居謀求差異化競爭優勢
除了盈利老大難問題，現階段品牌公寓同質化也多被詬病。御風資本合夥人張磊介紹說，目前國內沒有太多高端公寓的運營商品牌，梧桐公寓計劃打造健康居住領域的國際領先品牌，
通過品牌對物業進行賦能，未來的運營收入中會有相當一部分來源於品牌溢價。不同於開發商系的長租公寓品牌那樣在各大城市跑馬圈地式的獲取物業拼規模，也不同於一些互聯網品牌的長租公寓主要針對年輕人客群，梧桐公寓爭取在健康居住領域做出自己的差異化優勢來。在如今霧霾等環境問題升級、裝修汙染頻發的背景下，梧桐公寓以“好水、新氧、樂居”為主打特色，致力於為特定客群提供頂級的健康居住體驗，這也是梧桐公寓區別於其他長租公寓運營商的地方。
馮侖先生此前在北京打造的CBD逸蘭公寓、在臺北打造的2011陽明山公寓，於“高端服務式公寓”領域早有佈局和嘗試。
如今的公寓市場炙手可熱，未來行業品牌公寓之間的競爭不可避免，“群雄逐鹿”中誰最終能脫穎而出，尚不好說。唯一肯定是，其間“運氣成分”越來越少，要想贏，就必須從每個環節進行深耕與運營。
此次，對於佰仕信基金而言，正式跨入長租公寓領域，是不錯的開端，相信也意味著一個光明的未來，祝福！
（聲明：本文首發於“地產資管網”。文章僅代表作者觀點，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。）
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