经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

房价会怎样,不仅要看地价

本月中旬,侃房帮报道了《威海大量土地挂牌出让,楼市供不应求现状或将改观》的消息,昨天这十五宗地块的出让结果出来了:13宗地块成交,2宗地块流拍,成交地块中2宗位于环翠区,1宗位于高区,6宗位于经区,4宗位于临港区,总建面达93.89万方;2宗流拍地块均位于临港区,总建面22.60万方,都是用于仓储的商服地块。

这其中尤为引人注目的是经区齐鲁大道南、黄海路东侧两宗地块(图中4-4和4-5两块红色地块),这两块竞争尤为激烈,引来多家房企竞争,最终由信泰地产成功竞得,两宗地块综合楼板价达6670元/㎡,溢价率达102%。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

一时之间舆论哗然,毕竟6月份为金猴地产赢得地王称号的高区火炬路北、丹东路东金猴圣海名居项目南侧地块楼面价才是6629元/平,难道房价还要涨?

其实,影响房价最直观的数据就是地价,今天我们就从楼面价谈谈房价。

楼面价与房价的关系

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格,即一个项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

房价除了包含楼面价之外,还有土地契税、市政配套费、建筑成本、财税管理费用等方面的费用,而这些费用只有楼面价和地价可以通过计算得出具体数据,其余费用在

每个项目上均存在很大的差异,无法算出一个具体的数据,只能给出大体范围

房价=地价(30%)+建设成本(40%)+财税管理费用(含企业所得税,10%) +预期利润(12%)+其他(融资、管理和营销等,8%)

地价=楼面价+土地契税+市政配套费

威海的市政配套费是按建筑面积每平方米255元收取。小区内的基础设施,先由开发公司按国家规定标准自行配套,工程验收合格后,再按建筑面积每平方米50元返还给开发公司。

我们以信泰竞得地块为例,它的楼面价是6670元/㎡,总建筑面积83074平米。

土地契税=土地出让价(即楼面价)×3%,即该项目每平米土地契税为200.1元。

信泰的项目地价=楼面价+土地契税+市政配套费=6670+200.1+255=7125.1元/平

即,信泰的地价成本是7125.1元/平。若根据上面房价的计算公式,粗略估算,房价应该达到2.3750万。

但是,此处的占比只是一个大概比率,实际浮动比较大,有的时候楼面价能占到开发成本的50%。

开发商拿地的理想时机自然是楼面价足够低,利润足够高

2016年9月,原三角地块土地(威土经挂字〔2016〕5-1号、威土经挂字〔2016〕5-2号、威土经挂字〔2016〕5-3号)在威海国土局资源局进行拍卖,威海华府置业(公司法人为济南恒大西区置业有限公司)以总价格25.38亿元拿下三地块,楼面价估算为2931元/平米。这三个地块就是现在的恒大海上帝景,现在房天下网站上报出的均价是16100元/平

一般情况下,成本如果足够低,开发商在市场不好的情况下可以无底线降价,少赚或不赔钱能回笼资金即可。如果楼面价过高市场又不好,那么开发商就不赚钱。

得优质土地者得天下

虽然信泰地产拿到的两地块综合楼板价达6670元/㎡,溢价率达102%,但是一块只有五家房企报名竞价,另一块只有四家,这是什么概念呢?我们来跟之前的竞拍对比一下就清楚了。

6月4日,高区火炬路北、丹东路东金猴圣海名居项目南侧住宅和商业供地溢价率127%。有领地、中海、碧桂园、华润、新城、中梁、中南、金猴等11家品牌房企报名角逐,经过了600多轮竞价。

3月12日,经区百胜源地块18小时竞价2034轮,溢价率超过114.91%,参与竞价的也有碧桂园、恒大、华发、中海等多家一线房企,最终威高竞得。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

该地块周边成交案例图

信泰地产竞得地块虽高,但并没有之前3月威高地王和6月金猴地王那种火热竞价的场面。现在楼市调控异常严格,房价唯稳大局不能动,地价已经上去了,这个时候拿地,利润不会那么大。例如本次成交中的环翠区羊亭镇海峰路南、悦美亭置业北(威土经挂字〔2018〕4-1号)商住用地就是底价成交,折合楼面价771元/平。仅有威海市环翠区城市发展投资有限公司1家报名,由威海市环翠区城市发展投资有限公司底价获取。离该地板跟蓝城桂花园项目相邻,蓝城桂花园目前在房天下网站的报价是均价8200元/平。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

环翠区嵩山街道徐家疃村西地块折合楼面价1275元/平,也是仅有威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司1家报名底价获取。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

总的来看,此次成交地块的楼面价基本都在正常范围内。另外值得注意的是经区滨海大道南、金诺路东地块一(威土经挂字〔2018〕4-6号)商住用地3.73亿元成交,总建面23.72万平,容积率1.9。成交价3.73亿元,折合楼面价1571元/平,溢价率0.5%。威海广安城市建设投资有限公司3家房企报名,由威海广安城市建设投资有限公司3.73亿元获取。该地块处东部滨海新城,楼面价相对较高,说明滨海新区的发展比较稳健。

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

经区拍出个地王房价就要涨?楼市可没那么简单

信泰地产竞得地块虽然会相对抢手,主要是因为该地块可以说是经区目前地段最优的,不管什么时候,硬通货就是硬通货。

而硬通货也仅能代表自身,综观整个土拍结果,威海的房价不会暴涨。

楼市纷纷扰扰 真相帮您探晓——

这里有房地产市场上的热门事、奇葩事、搞笑事,

更有无人知晓的背后事……

这里以购房者视角,犀利角度热侃楼市,

这里是全国首家房产裸评频道,

不代表开发商,不维护代理商,

旨在大众群体中广泛探讨,

寻找更多真实的,有态度的声音,

我们做的不过是有什么说什么,

威海草根老张侃房帮,

话语柔顺,观点犀利,

嬉笑怒骂看不一样的楼事!

希望以上的内容是否对您今后的购房及生活是否有帮助。欢迎您及时给我们意见和批评,您的建议和批评猜我们侃房帮前进的动力。

威海房产怪咖老张,混迹房产圈20年,喜欢探索房产背后的问题,观点犀利,善于将一件事情外衣层层剥离直指核心,开辟全国首家房产裸评频道老张侃房帮,本频道由15位资深房产专家组成侃房帮棒棒团,旨在拨开纷扰的楼市乱相,探晓楼市背后的真相。如果您有任何购房困惑,都可关注老张侃房帮寻求帮助。


分享到:


相關文章: