经区拍出个地王房价就要涨？楼市可没那么简单房產頭條網

房价会怎样，不仅要看地价

本月中旬，侃房帮报道了《威海大量土地挂牌出让，楼市供不应求现状或将改观》的消息，昨天这十五宗地块的出让结果出来了：13宗地块成交，2宗地块流拍，成交地块中2宗位于环翠区，1宗位于高区，6宗位于经区，4宗位于临港区，总建面达93.89万方；2宗流拍地块均位于临港区，总建面22.60万方，都是用于仓储的商服地块。

这其中尤为引人注目的是经区齐鲁大道南、黄海路东侧两宗地块（图中4-4和4-5两块红色地块），这两块竞争尤为激烈，引来多家房企竞争，最终由信泰地产成功竞得，两宗地块综合楼板价达6670元/㎡，溢价率达102%。

一时之间舆论哗然，毕竟6月份为金猴地产赢得地王称号的高区火炬路北、丹东路东金猴圣海名居项目南侧地块楼面价才是6629元／平，难道房价还要涨？

其实，影响房价最直观的数据就是地价，今天我们就从楼面价谈谈房价。

楼面价与房价的关系

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，即一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

房价除了包含楼面价之外，还有土地契税、市政配套费、建筑成本、财税管理费用等方面的费用，而这些费用只有楼面价和地价可以通过计算得出具体数据，其余费用在

每个项目上均存在很大的差异，无法算出一个具体的数据，只能给出大体范围。

房价=地价（30%）+建设成本（40%）+财税管理费用（含企业所得税，10%） +预期利润（12%）+其他（融资、管理和营销等，8%）

地价=楼面价+土地契税+市政配套费

威海的市政配套费是按建筑面积每平方米255元收取。小区内的基础设施，先由开发公司按国家规定标准自行配套，工程验收合格后，再按建筑面积每平方米50元返还给开发公司。

我们以信泰竞得地块为例，它的楼面价是6670元/㎡，总建筑面积83074平米。

土地契税=土地出让价（即楼面价）×3%，即该项目每平米土地契税为200.1元。

信泰的项目地价=楼面价+土地契税+市政配套费=6670+200.1+255=7125.1元/平

即，信泰的地价成本是7125.1元/平。若根据上面房价的计算公式，粗略估算，房价应该达到2.3750万。

但是，此处的占比只是一个大概比率，实际浮动比较大，有的时候楼面价能占到开发成本的50%。

开发商拿地的理想时机自然是楼面价足够低，利润足够高。

2016年9月，原三角地块土地（威土经挂字〔2016〕5-1号、威土经挂字〔2016〕5-2号、威土经挂字〔2016〕5-3号）在威海国土局资源局进行拍卖，威海华府置业（公司法人为济南恒大西区置业有限公司）以总价格25.38亿元拿下三地块，楼面价估算为2931元/平米。这三个地块就是现在的恒大海上帝景，现在房天下网站上报出的均价是16100元/平。

一般情况下，成本如果足够低，开发商在市场不好的情况下可以无底线降价，少赚或不赔钱能回笼资金即可。如果楼面价过高市场又不好，那么开发商就不赚钱。

得优质土地者得天下

虽然信泰地产拿到的两地块综合楼板价达6670元/㎡，溢价率达102%，但是一块只有五家房企报名竞价，另一块只有四家，这是什么概念呢？我们来跟之前的竞拍对比一下就清楚了。

６月４日，高区火炬路北、丹东路东金猴圣海名居项目南侧住宅和商业供地溢价率127％。有领地、中海、碧桂园、华润、新城、中梁、中南、金猴等11家品牌房企报名角逐，经过了600多轮竞价。

3月12日，经区百胜源地块18小时竞价2034轮，溢价率超过114.91%，参与竞价的也有碧桂园、恒大、华发、中海等多家一线房企，最终威高竞得。

该地块周边成交案例图

信泰地产竞得地块虽高，但并没有之前3月威高地王和6月金猴地王那种火热竞价的场面。现在楼市调控异常严格，房价唯稳大局不能动，地价已经上去了，这个时候拿地，利润不会那么大。例如本次成交中的环翠区羊亭镇海峰路南、悦美亭置业北（威土经挂字〔2018〕4－1号）商住用地就是底价成交，折合楼面价771元/平。仅有威海市环翠区城市发展投资有限公司1家报名，由威海市环翠区城市发展投资有限公司底价获取。离该地板跟蓝城桂花园项目相邻，蓝城桂花园目前在房天下网站的报价是均价8200元/平。

环翠区嵩山街道徐家疃村西地块折合楼面价1275元/平，也是仅有威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司1家报名底价获取。

总的来看，此次成交地块的楼面价基本都在正常范围内。另外值得注意的是经区滨海大道南、金诺路东地块一（威土经挂字〔2018〕4－6号）商住用地3.73亿元成交，总建面23.72万平，容积率1.9。成交价3.73亿元，折合楼面价1571元/平，溢价率0.5%。威海广安城市建设投资有限公司3家房企报名，由威海广安城市建设投资有限公司3.73亿元获取。该地块处东部滨海新城，楼面价相对较高，说明滨海新区的发展比较稳健。