長期以來，集體土地徵收中，地上物補償歸對應權利人，土地補償歸村集體，是慣常做法，在各地徵地補償安置方案中也都會予以明確。這種操作是將補償對象限制為所有權人。而實務中，很多企業主經過一系列審批，使用集體土地建設房屋，並取得房地產權證，在這種情況下，如果按照前面的做法，土地補償歸村集體，未到期的使用權益損失由土地使用權人自行承擔，這對土地使用權人來說是有失公允的。本文結合一則案例，討論徵地時土地使用權人能否主張土地補償。
2007年，上海A公司競買取得集體企業B公司的房屋，在競買協議中明確約定，標的僅指地面建築物，並不包括土地。後鎮政府積極請示、報批，相關部門批准A公司使用其購得房屋所在土地。2008年，A公司取得《房地產權證》，權證上土地狀況為集體土地批准使用。2014年所在地區進行徵收，徵收單位對A公司房屋進行評估，其中房屋、土地分別估價，A公司認可評估結果，與徵收單位簽訂拆遷補償協議。後B公司及村委會向法院起訴，主張土地補償應歸B公司及村委會所有。法院經過審理，認為A公司依法可享有土地補償權益，遂判決駁回訴訟請求。
本案中，B公司及村委會認為，A公司在競拍時，被明確告知標的不包含土地，其房地產權證記載土地使用權來源為“集體土地批准使用”，故該土地使用權歸屬和性質均未變化。當係爭房屋動遷時，係爭房屋及土地使用權的價值實現了貨幣化，根據權利義務相一致原則，應對房屋、土地予以區分，A公司不應享有土地補償款。
我們認為，這種觀點是經不起推敲的。《土地管理法》規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。可見，集體土地依法可用於非農業建設，且經政府部門登記、發證、確權後，這種建設用地使用權，具體包括佔有、使用、收益權利，應當獲得保護。
土地使用權人主張土地補償的權利基礎有別於土地所有權人。一個是經過依法批准設立的建設用地使用權，一個是法律賦予的集體土地所有權，二者均有權主張各自對應的土地補償份額，不是非此即彼的關係，更不能否認土地使用權人主張補償的權利。舉個通俗的例子，普天之下，莫非國土，國家將國有土地使用權在一定期限內轉讓給公民、法人、其他組織使用，提前收回土地的依法給予補償，並不因國家是所有權人而否認使用權人的權利。換做集體土地也是一樣，因此我們說集體土地使用權人依法可主張土地補償權利。
本案的另一個重要參考意義在於，從司法角度確認了集體建設用地使用權的貨幣化計算方法。本案對於土地使用權是採用市場比較法進行評估，即：
集體土地使用權的價值=國有出讓土地使用權價值-土地使用權出讓金-其他費用（審批、辦證等費用）
約合160萬/畝，基本能客觀反映涉案土地的真實市場價值，也使得徵收更顯公平公正。
這種計算方式也是我們一貫主張的，其背後的法律參照為《城市房地產管理法》。該法規定，以劃撥方式取得土地使用權的，經批准予以轉讓房地產的，應當依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。這種參照適用方式也得到越來越多的認可。
結合集體經營性用地入市的新環境，我們認為，試點區域內集體土地使用權的價值的確定，還可以一定範圍內同用途的集體經營性用地招拍掛成交價為基礎，按剩餘使用年限進行折算。此種方式計算的土地使用權價值更具有市場性。
實務經驗及司法案例都表明，徵地時，土地補償並不是當然歸村集體的，企業應當審查自身權利憑證，不要錯失土地補償這項重大權益！
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