今年4月,海南发出全岛限售令,全面限制全国各地蜂拥而来的上岛客户购房,一时间海南各大售楼部人去楼空、门可罗雀。
8月,住建部又约谈了海口、三亚的政府主要负责人,再次强调打击投机炒作、坚决遏制房价上涨。
众所周知,1993年海南的房地产经历过一次严重的泡沫危机,那么本次封岛之后,海南的楼市会不会一夜回到25年前?
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一、1993年海南房地产泡沫的4大背景原因
1、经济背景:高通胀。
1991年之后,中国出现了一波高通胀,年通货膨胀率达20%以上,在此背景下,很多人需要避险和保值增值的资产配置。
2、住房制度:低需求。
90年代初,中国刚刚经历过改革开放带来的经济复苏走向繁荣期,民众基本刚刚解决了温饱问题,住宅并未充分市场化,城市化进程刚刚萌芽,因此,整体市场缺乏有效的市场需求支撑。
3、供求失衡:炒楼花。
90年代还处于福利分房时代,很多人买房并不为了自住,当时大多数人买房只是为了炒楼花,很多项目尚未开工,仅凭一张图纸就能被预定一空,所以二手倒手转卖行为盛行,这种击鼓传花的游戏,导致最终泡沫破裂时很多人留在手里的只有一张烂尾了的图纸。
4、金融环境:零风控。
当时银行机构并未具备完善的风控体系,开发商只要拿到了地皮,就能轻松从银行获得大量的银行贷款,开发商又拿着贷款,再去圈更多的地皮,如此循环反复,最终,给中国大地留下了数以万计的烂尾楼,银行成了接盘侠。
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二、当前的海南楼市现状对比
1、经济稳定。
当前中国整体经济增长持续趋缓,但总体而言,经济增长动力依然存在,而虽然与美国的贸易战一定程度上引发人民币贬值幅度较大,但国内总体物价和通胀水平尚没有出现大幅上扬趋势,因此,避险情绪尚未形成,总体经济面较为稳定。
2、需求强劲。
当前中国已经成为世界第二经济体,随着生活水品的提高,人们旅游、度假、养老的需求真实存在,这正是支撑海南楼市的需求基础,因此,海南的购房人群虽然来源于全国各地,但并非90年代初的纯粹为了炒楼花,而是有强劲需求支撑。
3、炒楼被限。
与90年代国家放任不管的政策有所不同,当前海南政府对于房地产的开发、销售、限购限售环节做了严格管控,炒楼花行为已无法生存,更不可能出现像90年代初的一张图纸就可以多次倒手的现象。
4、风险可控。
限制发债、暂停开发贷、严控资金流入房地产……政府和银行已经制定了一系列风险控制措施,因贷款滥发、炒地皮等现象哄抬市场价格的行为已不存在。
可见,当前海南楼市的现状和市场供求关系,已经跟25年前发生了翻天覆地的变化,海南楼市的支撑并非90年代初那般薄弱、混乱,因此,谈海南楼市风声鹤唳、泡沫风险尚为时过早。
但是,海南地产百花齐放的时代可能会面临调整:一些不具备核心资源优势、相对较为偏远的项目,在此轮调控中,必将遭遇严峻考验!
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