如果说，南京楼市从去年开始降温，那今年可以说是到了冬至。
8月8号下午，赵先生正在北京南站等待去往南京的高铁，这次，他要与已经三年没有见面的儿子相见。这天距离北京奥运会已经过去整整十年，北京正在下着暴雨，一直不停。
他们俩这次要完成家里的一件大事。“我请了半个月的假，即使南京房价再贵，也一定要把房子落实了，毕竟儿子也到了结婚的年纪，没有房子肯定是不行的。”赵先生在电话里说。
经过了15、16年的大热，现在投资置业房产或许已经不是最佳时机，但对于赵先生这种刚需者来说，买房的机遇好像从来没有和自己契合过。
而就在9天后的七夕节，南京首场“竞自持”土拍落下帷幕。江浦G36、G37、G38三块涉宅用地纷纷爆冷，没有达到最高限价，且地价相较于以往每平米直降近万元，跌10194元/㎡！
这既在情理之外，也在意料之中。
前几天，南京省委常委、南京市委书记张敬华在总结上半年的工作时提到，南京坚持房地产市场调控不动摇，积极完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
那么在政策调控下，2018上半年南京房地产市场究竟如何？
Point 1
从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”
分析上半年，在“房住不炒”调控精神指导下，全国各地房地产调控政策发布创造历史新高，累计楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。
有专家预计今年下半年楼市调控力度将全面超过上半年，那么楼市是否真的要凉凉？
“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家层面政策出台后，南京自然是要首当其冲，站在排头兵的位置。
今年，南京限购范围扩大至六合、溧水、高淳；加大楼市监管力度，规范市场秩序，开启公开摇号购房模式；严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场等。
政策调控下的南京房地产市场，在今年上半年，逐渐呈现出平稳发展、理性回归的趋势。
2018上半年南京新房成交均价为25673元/㎡，环比去年四季度微跌了0.5%，今年以来南京新建商品住宅价格月环比指数均未上涨。
较于新房市场，更能反映南京的楼市情况的二手房市场表现也较为明显。目前南京二手住宅挂牌均价达25953元/㎡，较去年同期的25914元/㎡相比没有明显涨幅，挂牌均价的上涨在金三银四成交旺季后逐渐归于平稳。
再放眼土地市场，2018年上半年，包括溧水、高淳在内，南京成功出让地块62幅，其中仅有1幅地块达到最高限价需要现房销售，楼面地价大部分集中在2万元/㎡之内。土地市场的冬至也到了。
看来，2018年上半年南京真的停涨了。
Point 2
停涨or涨停？
7月31日中共中央政治局召开会议，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
一盆冷水之后，次日A股和港股市场遍地开满西蓝花。
根据同花顺数据，A股市场截至上午8月1日收盘，整体下跌了1.08%。在个股市场，房地产开发板块的126只个股中，有92只早盘下跌。
其中，7只股票跌幅超过4%，另有7只股票跌幅超过3%。港股市场的新城发展控股跌幅更是达到了7.95%，紧随其后的融创中国，下跌6.27%。
金融研究院首席经济学家管清友和首席研究员朱振鑫表示：房地产作为一个市场化产业，没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围，一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调，这次也不例外。
政策之下，利润不减。据了解，新城预期截至今年前六个月，该集团归属于公司权益持有人的合并净利润将较去年前六个月增长至少200%；
蓝光发展发布的2018年半年度业绩预增公告显示，公司2018年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为5.5亿元到6.5亿元，同比增加约94%至129%。
一方面开发商疯狂赚取利润，另一方面政府不断出台房价遏制政策。可能会产生一种错觉，即调控高压之下房企业绩仍大涨。
那么目前的南京房价，究竟是政策指导下的停涨还是市场机制的涨停？
实际上，正是由于目前市场过热政府才会调控，反映到数据表现上就是先好后坏。
政策调控反应具有滞后性。换言之，很多房企的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的，而结算的时候可能是深度调控。
张化东分析，未来房企利润率会逐步收窄。这一方面是因为政策调控，另一方面是因为地价的上涨，但是利润总额变动不定，如果销售增长幅度快于利润率的降幅或者地价下跌的话，利润总额还是会增长的。
据了解，南京上半年新房成交均价环比去年四季度微跌了0.5%，但同比却上涨了12%，自去年限价以来，南京新房价格涨势已经相对平稳。
Point 3
无问东西，下半年究竟剑指何方？
其实与其他城市一样，南京楼市也是南京大妈们的楼市。如果说财经专家是在靠理论和政策分析楼市，那她们就是靠双腿去实践解读楼市。
“我从去年观察到现在，一家家的去跑，感觉今年过年后房子就没涨起来，而且好位置和配套的楼盘也越来越少了。”家住秦淮区的蔡大妈说。
最近她正在和她的老友们商量下半年如何继续投资南京楼市。在广场舞之余，房子已经成为他们聚集一起的主要话题。
谈到下半年走向时，蔡大妈说，“我感觉下半年房价估计仍然不会上涨，虽然不是投资好时机，但我仍然看好南京市场。城北和城东下半年开盘较多，位置也不错，我准备再入手一套。”
据不完全统计，今年下半年南京预计将有36家纯新盘上市，其中与区域房价并肩的高价地项目约计4家、以及放风价高出“区域限价”的楼盘更是多达18家。
其实像南京这样的城市房价抗压能力较强，即使涨停之后，下降的可能性也不大。
在国家政策面前，这些城市房价保持平稳是大方向，会有微调，但幅度不大。根据每月国家统计局公布的房价数据显示，年初至今，虽然南京新房价格环比连跌了6个月，但整体南京的跌幅并不明显，所以不少区域新房价格基本与去年持平。
南京涨停之后，开发商在理性拿地，刚需者在伺机出手，投资客在适时观望。
并且自6月份以来，南京二手房的挂牌均价已经是连续7周上涨，报价一直呈上升态势，尤其是河西、江北等热门板块房源。市场人士认为，热点区域的价格抗性并不大，交易量依然有所保证，而主城的老旧小区、周边的非热门地段，二手房报价则基本持平或有所回落。
对于购房者来说，2018上半年停涨之后，下半年是不是买房的最好时机，主要还是根据自己的购房动机和需求。
虽然未来南京有楼盘降价是大概率事件，但南京房价大跌几乎没有可能。
只要土地财政依然存在，房地产仍有机会。经过这一轮波折后，长期来看，未来南京房价仍然还会涨。当然，未来房价何时能再次上涨，关键要看政府什么时候放开限购限贷政策。
“现在南京房子稳定下来了，不过像我这样的刚需者，即使在涨那也要买，至于以后是涨是跌，那我也关心不到了。”赵先生说。
在2018年上半年房价收入比偏离度报告中，南京的房价泡沫达到35.7%，仅次于厦门的41.6%。南京目前还没这么高的杠杆率，房价没有“过快”上涨。
所以停涨之后，南京究竟怎么做？
张敬华表示，在房地产市场方面，要强化房地产调控主体责任，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
向东或者向西，我们拭目以待。
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