觀點地產網8月28日下午五點半左右，香港雨聲淅瀝，位於中環的四季酒店四樓還湧動著一群媒體人的身影，他們有些三五成群，普通話、粵語有時還夾帶著幾句英語的交談聲此起彼伏。
媒體集聚在一起，自然是為了捕捉新聞。這一天，香港上市企業佳兆業要就中期業績接受來自投資者和媒體的審視和提問。
佳兆業管理層一行六人落席就坐後，這場業績會也正式開始。這時候，大部分的媒體都會發現，臺上的六人之中，除了該公司主席兼執行董事郭英成、獨立非執行董事饒永、高級顧問譚禮寧、行政總裁兼執行董事麥帆之外，有兩位高管的職務都帶有“財務”二字。
一位是坐在臺上最裡邊的財務部總經理吳建新，另一位是坐在最外邊的首席財務官劉富強，後者在6月11日才從德意志銀行轉投佳兆業。
安排兩位財務大臣坐鎮，也從側面顯示出佳兆業在這場業績會中多次提及的“今年最重要的任務是降負債”。
兩年前重組成功演繹再次歸來之後，佳兆業的財務報表上淨負債率一直居高不下，2017年末是300%，半年之後下降至258%。在中期業績會上，佳兆業稱短期目標是減至200%以下。
郭英成表示，在國家“降槓桿、去負債”的政策背景之下，佳兆業也非常重視債務問題，上半年也降了一些負債，“下半年要提高銷售，還會進行多方面的合作，賣掉一些不是重心的資產來降低我們的負債”。
提高銷售、加速回款成為降負債的首要手段。不過，從上半年的財報來看，1-6月份，佳兆業累計合約銷售為253.19億元，與去年同期相比增長僅12.7%，在同行50%乃至100%的增速裡，步伐顯然有點緩慢。
郭英成坦誠，上半年銷售增長還是有點慢，一方面是貨量不多，另一方面是在一線城市裡面，受到限價、限貸的影響。不過他續稱，下半年的貨量會比較大一些，特別從9月份開始，“希望能夠把經營、銷售目標給補回來”。
據麥帆現場介紹，下半年佳兆業的可售貨值為831億，主要集中在三季度末四季度推出。其中，位於深圳的四個舊改項目深圳坂田佳兆業城市廣場、佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場、佳兆業鹽田城市廣場提供的可售貨值為437億，而深圳百靈達項目、廣州舊改項目、上海徐行振項目合計能提供394億元的貨值。
除了提高銷售、加快回款，在項目層面上進行股權合作以及出售非核心資產，也是佳兆業降負債的手段之一。郭英成表示，資產的合作與買賣，無論項目也好或者在哪裡也好，有適合的佳兆業就會去做。
“我們做商業的，不是買就是賣，我覺得無論在哪裡，只要是價格OK的，都可以。”
目前尚未知下半年佳兆業能減掉多少負債，不過在7月份已通過一場收購，間接地讓自己背上了70多億元的負債。
觀點地產新媒體瞭解到，7月11日，佳兆業通過旗下子公司海南羅勝特投資接盤中弘的如意島項目。
雖然公告顯示上述交易價款僅為14億元，但種種複雜的交易款項背後，最終佳兆業需支付7300萬元現金，並承擔如意島74.61億元債務。
業績會現場，談起為何這場收購，郭英成頗有情懷地表示：“雖然我祖籍是潮汕地區，但我是在海南長大的，對海南島有比較深的感情。”
“正好有這個機會，中弘股份想賣掉這個如意島。”郭英成續稱，佳兆業是在債權人同意、有政府支持、有城市規劃這三個條件都具備的條件下，才續做這個交易的。
“海南島的發展，未來看會更好一點。”郭英成坦誠，佳兆業是想推動如意島收購的，但現在不明朗因素還比較多。
以下為佳兆業集團控股有限公司2018年度中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司下半年會加快資金週轉，具體的措施是什麼？今年上半年匯兌損失很高，造成淨利潤率的下降，有做對沖措施嗎？為什麼今年上半年合同銷售增長會只有一成左右？
吳建新：三個問題，一是下半年加速資金週轉的方法，圍繞著資金週轉，我們會做以下幾方面工作：一是加快資產銷售，二是加大回款力度，今年回款比例是達到85%，比去年75%提高了；三是在保證質量的同時，加快工程建設的速度，以及提高去化速度。
第二，匯兌損失，匯兌損失的確從上半年來看，報表體現了負向的增長、有負向的利潤虧損。目前來說佳兆業沒有對沖的計劃，但是根據下半年的匯率變化，我們會積極採取相應措施，如果有需要的話會及時跟進。
第三，上半年的合同銷售同比只增長了10%左右，這是跟整個市場的大環境分不開的。在國家宏觀經濟政策的作用下，在房地產銷售的趨嚴管理的政策下，佳兆業還可以保持10%的增長，在業內來說算是比較不錯的了。
上半年推貨相對少一些，下半年9月份以及第四季度是推貨高峰期，因此下半年的合約銷售會有比較大的增長。
饒永：銷售為什麼只增長一成？這是符合穩健政策。因為有大環境影響還有自身的調整結構、資產結構、負債結構。在國家宏觀政策、調控政策嚴厲之下，可以達到一成的增長已經是不錯了。
現場提問：去年上半年收入保持高速增長，但每股盈利有比較明顯的下滑？非控股權益也有明顯的增長，跟現在合作是相關的嗎？融資成本有明顯提高，未來情況會不會有所變化？
劉富強：在每股盈利來講，去年有股權激勵，所以總股本增加了，每股盈利有下跌。第二個問題，我們也有其他合作伙伴或開發商合作，所以在那方面，如果項目有盈利的話，也有一些非控股權益。
關於融資成本，今年平均8.4%，境外8.8%，境內8.1%，比去年下降了一點點，也不是差太遠。下半年融資環境比較緊張，但佳兆業在5月份也拿了AA+中誠信證券評級，所以我們在除了銀行或者非銀行的融資之外，也可以多渠道做不同的融資。
現場提問：請問郭主席，之前有跟中弘做收購如意島的動作，請問是否有跟中弘王老闆商討，現在整體市場以及填海項目的調控都非常嚴格，對於如意島計劃怎麼樣？大概什麼時候可以進入佳兆業的銷售裡面？
郭英成：關於房地產特別是下半年，整體都很不錯，為什麼上半年佳兆業銷售只增長10%？首先上半年的新貨不多；二是在一線城市裡面，受限價、限貸的影響，所以銷售增長還是比較慢的，下半年貨量會比較大一些，特別在9月份開始，貨量是很大的，所以也希望能夠把經營、銷售目標給補回來。
在國家大政策下，根據企業實際情況，我們也在去槓桿、降負債。上半年由300%降到250%左右，這還是做到了。所以下半年要提高銷售，還會進行多方面的合作，賣掉一些不是重心的資產降低我們的負債，希望把負債控制在合理、安全的水平。
關於再融資問題，我們上半年和下半年的融資，還是比較順暢，雖然整個行業都非常緊，佳兆業以相對謹慎的態度來看待下半年。
關於融資成本問題，從整體上來講，這是在漲的，尤其房地產這個行業，不過也看到國家出臺相關政策都是以穩為主，尤其房價不能漲得太過，這方面佳兆業也是響應國家政策，遵守國家政策。
關於投資海南島，我是在海南島長大，我對海南島有比較深的感情。雖然我祖籍是潮汕地區，但很小的時候就去了海南島。
關於如意島，正好有這個機會，中弘股份想賣掉這個島，我們要具備三個條件情況下，比如說債權人同意、有政府支持、有城市規劃，具備這三個條件、我們才會做、才能做這個交易。
我們也很想參與這一塊，但是海南島的發展，未來看會更好一點，我們希望能夠推動收購，但是不明朗因素還是比較多。
現場提問：今年降負債降到多少？在下半年或者明年初的拿地策略怎麼樣？會不會拓展在大灣區以外的地方多一些？
劉富強：負債我們是繼續持著現在的進展，目標退到200%以下。
拿地方面，我們當然有現金預算，希望可以拿全年240億投資，但會根據每個項目本身的回報、項目負債而調整，決定買不買。
除了大灣區之外，我們在長三角、大北京環地區等佈局，都會根據在當地的供貨、土地儲備來進行調整。
郭英成：全國所有的地產開發商都在講“大灣區”，但大灣區要發展還是要有一個過程，現在國家在加快步伐。
佳兆業在大灣區的部署、發展已經二十年了，尤其在廣州、在深圳、在中山、在惠州、在珠海，有70箇舊城改造或產業的項目發展，所以在這方面的土地儲備是相當不錯。
當然來講，下半年還是有很多挑戰性，希望遇到有合適的東西，要先研究，現在的發展都是以現金流為主、以工程為主。
現場提問：在宏觀調控、融資環境緊縮的背景下，佳兆業對健康、足球、文體等多元化業務的進一步的佈局策略是什麼？是否會有所調整？
郭英成：關於多業態，因為佳兆業有一大板塊是城市更新項目，尤其在深圳、廣州，每一塊大的地裡都有教育、醫療、科技等產業，還有地產，包括商業、酒店等。
這一塊能夠在未來帶來更大的貢獻，當然佳兆業的主業還是以地產開發和城市更新為主。
現場提問：剛剛提到出售非核心資產，哪些才算是非核心資產？公司主要做舊城改造項目，會不會因為做了太多這些項目，導致增長放慢，現金回款也慢了？最後想請問，您兒子投資康宏失敗，會不會也影響到您自己的個人時間，或者心情方面會不會都會有影響？
劉富強：淨負債方面，主要還是時間，我覺得是很樂觀的，可以看到我們是有明確決心，是要降到200%。
非核心資產沒有一定的定義，出售資產，主要看合作方或價格，如果是部署大灣區的，我們會更加謹慎出售。
郭英成： 至於舊城改造，很多人看到都是負面，但對於佳兆業來說，是在挖礦的。
因為在深圳、在廣州拿一箇舊城改造是不容易的時候，很多時候都需要經過招投標的，因此我們覺得舊城改造是公司最有核心競爭力的一個板塊，現在也保持良好發展，每年都會貢獻100萬平方米的土地，給地產公司進行開發。
關於我兒子買康宏的事情，我覺得老爸支持兒子也很正常的。我精力很充沛，一天可以工作18個小時，如果你加一些時間給我也可以。最主要是可以學習、最主要是有錢可以賺。
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