8月28日，佳兆業(01638)發佈2018年中期業績。無論是在盈利增長，還是在降負債去槓桿，公司都有亮眼表現。
從盈收來看，上半年佳兆業的盈利能力大幅提升，總收益同比增長75%達150億元人民幣(單位下同)，毛利為47億元，同比增長66%;淨利潤為22億元，同比增長24%;核心淨利潤為19億元，同比增加66%;毛利率保持在32%的行業領先水平。
值得一提的是，上半年佳兆業的債務結構持續優化。佳兆業表示，降負債是公司今年的重要任務，通過一系列有效措施，公司將淨負債率由2017年底的300%降低至現在的258%，大幅下降了42個百分點。反映佳兆業短期償債能力的速動比率，由去年底的1倍上升至目前的1.4倍，也顯示該公司的償債能力進一步提升。另外，公司現金比去年年底增長24%，達到263億元。
佳兆業管理層在當日召開的業績發佈會上向智通財經APP表示，會繼續採取降負債、去槓桿措施，以期淨負債率能夠達到合理水平。
根據佳兆業行政總裁麥帆的介紹，公司目前土地儲備建築面積約2216萬平方米，其中大灣區佔比接近60%。集團土地儲備的貨值近3800億元，其中大灣區的土儲貨值近2500億元。
在舊改拓展方面，佳兆業積極佈局大灣區土地市場，舊改項目佔地面積近2700萬平方米，同比增長91%。其中深圳舊改項目儲備佔地面積近1000萬平米，佔37%;廣州接近600萬平米，佔22%;中山接近700萬平米，佔26%，這些項目預計可以為集團提供逾萬億的貨值。
另外，佳兆業舊改項目集中供貨供地期已經來臨。下半年，佳兆業在深圳的四大舊改項目：坂田城市廣場、龍崗未來城、平湖佳兆業廣場、鹽田城市廣場陸續進入供貨期，總貨值約440億元。此外，2018年全年有5箇舊改項目供地，2019年有5箇舊改項目供地，上述14箇舊改項目，位於深圳為主，廣州、珠海、上海各有一個，總貨值近1300億元。
值得注意的是，麥帆指出，下半年，佳兆業的可售資源約830億元，可售面積約520萬平方米，預計銷售均價每平方米16000元。從推盤的時間來看，主要推盤集中在三季度末及四季度;可售貨值按城市劃分，一線城市約佔38%，二線城市約佔61%;按區域劃分，大灣區項目佔60%，長三角佔15%。下半年集團將推出17個全新項目，主要位於深圳、廣州、珠海、中山、鄭州、成都、武漢等地。
以下為智通財經APP整理的佳兆業中期業績會問答實錄
提問：一、公司下半年會加快資金週轉，具體的措施是什麼?二、為什麼今年上半年合同銷售的增長只有1成左右?
吳建新（佳兆業財務部總經理）：董事局一直要求我們財務工作要把降負債、去槓桿作為重要的工作之一。所以，圍繞著資金週轉，我們會做以下幾個方面的工作：第一，加快我們的沉澱資產以及大宗資產的銷售。第二是加大我們回款的力度。我們今年的回款比率是85%，比去年的75%提高了。第三個措施，在保證我們質量的同時，也加快我們整個工程建設速度以及存量去化速度。
上半年的合同銷售同比只增長10%左右，這是跟整個市場的大環境分不開的。在國家宏觀經濟政策的作用下，在房地產銷售的趨嚴管理的政策下，佳兆業還能保持10%的增長，在業內來說還算是比較不錯的。我們的推貨節奏也是上半年推貨相對少一些，下半年9月份以及第四季度是我們的推貨高峰期，所以下半年合約銷售會有比較大的增長。
提問：去年下半年公司收入保持高速增長，但是看到每股盈利有比較明顯的下滑，為什麼？公司非控股權益有明顯的增長，未來的情況會是怎麼樣?公司融資成本明顯提高，未來的情況會不會有所變化?
劉富強（佳兆業首席財務官）：因為我們去年有一些股權執行了，之後總股本增加，所以為什麼每股盈利有下跌。
第二是關於非控股權益方面，我們也有一些項目合作，比如在跟一些其他的合作伙伴或者開發商，所以在這方面有盈利的話，會有一些成本。還有融資成本，今年平均也是8.4，境外是8.8，境內是8.1，比去年上漲一點點，其實也沒有差太遠，現在的融資環境比較緊張，但是我們在5月份也拿了AA+的中誠信的評級，所以我們除了非銀行的融資渠道之外，還可以做多渠道的融資。
提問：公司一年內到期的債務合計183億，請介紹一下還債的計劃以及是否會做新的融資來進行償還債務?請問郭主席，因為我們之前有跟中弘收購如意島的動作，現在對於整體的市場以及對於填海的項目的調控非常嚴格，請問公司目前對於如意島的計劃是怎樣的?它大概什麼時候能夠進入到佳兆業的銷售裡面?
劉富強：我們現金是263億，短期負債是183億，所以我們的現金是足夠去還短期負債的。第二，我們下半年預測要還112億，因為有部分已經還了。我們也有132億的銀行的承諾金額已經可以拿到，所以在融資、還款方面我們已經有所準備。
郭英成（佳兆業主席）：關於今年的房地產，特別是上半年我們看起來都很不錯。剛才提到為什麼上半年我們的銷售只增長10%，因為首先上半年新貨不多，第二是在一線城市受限價限貸方面的影響，所以銷售增長還是比較慢的。下半年貨量會比較大一些，特別是在9月份開始，貨量很大，希望能夠把我們今年銷售目標補回來。
關於國家大政策，從十九大後，降槓桿、去負債，作為一個企業，我們這方面也是跟著國家走，也跟著我們企業的實際情況，也跟著行業的實際情況，去槓桿、降負債。上半年公司非常重視負債問題，我們做到了一些，降到250%左右，我們希望下半年經過銷售、回籠資金和多方面合作，能賣掉一些不是核心的資產，來降低我們的負債。希望負債控制在合理安全的水平。
關於再融資問題，我們上半年的融資還是比較順暢的，雖然偏緊，明顯看到整個行業都非常緊，我們也會相對謹慎的態度來看待我們的下半年。
關於融資成本問題，從整體上來講，它是在漲的，特別是房地產這個行業，我們也看到國家出臺了相關政策都是以穩為主，特別是房價不能漲得太過，也不能不漲，我們也是響應國家的政策，遵守國家的政策，特別是我們在中國的任何一個城市發展，到現在為止，我們還沒有出現過行業違規或者違法的問題，這點我們是做得還不錯的。特別是在品質、質量、服務這塊，我們覺得我們還是有相當不錯的競爭優勢，我們希望能夠繼續保留。
關於投資海南島，我也是在海南島長大的，我對海南島懷著比較深的感情，但我本人不是海南島人，我祖籍是潮汕地區，我很小就去了海南島。有這種機會，中弘股份想賣掉這個島，我們要具備三個條件情況下，比如債權人同意、比如政府的支持、比如城市規劃支持這個島的規劃，基本三個條件符合我們的條件情況下，我們才能夠做這個交易，我們也是真的很想參與這塊，但是海南島的發展我們是看未來，未來會看得更好點。短期來說，海南島還沒那麼快，我們希望能夠推動收購，但是不明朗因素還是比較多。
提問：公司講到去負債，你們的目標是去到多少呢?請問下半年或者明年初的時候，拿地的策略是怎樣的?會不會拓展到大灣區以外的地方?
劉富強：負債方面我們是持續現在的進展，目標是去到200%以下。大灣區買地方面，我們以現金為王的原則，所以下半年我們當然會有現金的預算，但是要根據每個項目本身的回報和負債去調整，來決定買不買，當然大灣區是一個很重要的佈局，我們不會放過。根據我們在當地的供貨以及土地儲備做調整。
郭英成：我補充一下，大灣區方面，我們行業方面，全國所有的地產開發商都在講大灣區，這是事實。但是大灣區的發展有個過程，另外，大灣區的發展非常快。關於大灣區的佈局，我們有優勢，特別是在深圳、廣州、中山、惠州、珠海，我們有6、70個項目參與其中，所以我們會加快建設速度，所以在這方面的土地儲備我們是相當不錯的。當然下半年還是具有挑戰性，首先我們的發展是以現金為王，以穩為重。
提問：剛剛你們提到上半年入帳的主要是來自一、二線城市，但是你們的毛利率也有一點點下降，下半年你們覺得毛利率大概在什麼水平?你們下半年有沒有那麼多的一、二線城市項目入帳?會不會影響你們毛利率的表現?
吳建新：我們上半年的毛利率是32%，去年年底的毛利率是27%，去年年中是33%，所以按照我們統計的數據，我們年末的毛利率會維持在30%左右，入帳金額可能是在400億出頭。一、二線城市還是我們的重要結轉的主要來源，基本上和上半年報表是保持一致的。
提問：剛剛管理層提到下半年去負債、降槓桿方面會加強項目庫存的合作，包括沉澱資產的出售，想問一下股權合作主要是拿出什麼樣的項目，還是針對所有的項目?請問郭主席，在宏觀調控和融資環境緊縮的背景下，下一步對佳兆業包括生化、健康、科技、文體、足球這些多元化的進一步佈局和策略是什麼?是否會有所調整?
郭英成：其實做一個企業，去槓桿、降負債是必然的，特別是目前這種環境，我們會以審慎的態度來看待增長，當然我們是想增長，因為我們增長是以有良好的儲備在大灣區，特別是在宏觀調控之下，主要的問題是有沒有優質的土地、有沒有優質的城市貨源，這是非常重要的。比如說在一線城市我們在看現在的剛需還是非常大的，面積不大的90平米、70平米的這些剛需需求是非常大的。所以宏觀調控最大的因素是有沒有優質的土地儲備、有沒有優質的房子可以賣。
關於降負債，我們會繼續推動，繼續降到我們行業的基本要求，降到我們自己理想的基本要求。特別是降到我們的資金的安全要求為準，就看我們自己的運營能力，因為每個公司都不一樣，希望從產品品質、質量、服務這塊，包括我們的銷售價格，包括我們所在的區域城市來說，我們化解風險沒有太大問題。反過來說，我們有很大的機會，因為現在很多人找我們合作，我們也會找人家合作，大家做到以財務管理為主，因為現在從金融環境來說，銀行也好、金融機構也好，要跟地產開發商做生意，確實有很多政策限制，我們也是採取跟有錢人做生意，這點我們也很明顯看到了，不是買，就是賣，大家都是非常好，有錢人也想跟我們合作，我們不夠錢的時候也會找一些有錢人合作，大家也看到這個問題。我們這塊會在高端客戶方面加強。
關於多業態，因為佳兆業是個城市更新公司，很大一個板塊是城市更新項目，特別我們在深圳、廣州。因為每塊地裡頭都有教育、醫療、科技產業、地產、商業、酒店等等，我們多業態的整合，我們發現我們還是在發力的，特別在文體這塊，因為它是輕資產，現在我們希望這塊未來能給公司的品牌、給公司的利潤帶來增長。特別是健康這塊，因為我們收購的都是相對比較成熟的，都是以A股為主、以港股為主，帶有業務來的，我們這塊發展能夠在未來當中為集團發展發力，為集團發展帶來更大的貢獻。當然我們的主業還是以地產和城市更新為主。
提問：去年佳兆業曾經宣佈預計三年內打造十萬間長租公寓和五萬個聯合辦公的卡位，但我看到目前的數量，長租公寓是3700多個，工位是8600多個，距離目標還有比較大的差距，這主要是什麼原因造成?之前定的目標是否還能夠如期完成?
郭英成：新產業、新業態，首先，我們有一個目標，1-3年，希望這個目標能夠完成，但是在完成過程中間我們會看到，整個市場能不能接受，市場能接受的話，我們有這種能力來打造。關於聯合辦公和長租公寓，從開展以來，我覺得開頭是非常好的，特別在管理、在服務這塊做得還不錯，我們希望1-3年，假如我們有能力，市場能接受，市場能夠有需求，我覺得我們完成這個目標還是有可能的。
提問：請問負債率降低至200%，是至今年年底還是到明年?公司提到會出售一些資產，會不會涉及到大灣區的地塊?城市更新舊改項目會不會拖慢公司的現金回款?
劉富強：負債率方面時間沒有很明確的目標，因為下半年會比較緊張，所以針對現金流和環境去控制負債，但是我們是有明確的決心要減到200%。
最重要的是出售資產是看合作方和價格，如果合作方是符合我們的佈局要求，我們就會出售。
城市更新方面，年期就比普通的項目要長，土地的成本比較便宜，所以盈利比較高，這是比較長遠的看法，最近兩年可能現金回款不能很快，但是相對來講公司有這麼多土地儲備，在資產組合的角度來看，每一年都有這麼大規模的項目，對公司來說，在現金流、盈利方面都會很健康。
郭英成：我補充一下。負債率我就不講了，我們有既定的目標，我們要繼續努力。首先負債要看看我們的銷售和回款速度，這塊我們正在努力。資產合作和資產買賣方面，如果有好的我們就會做，特別是估值合理的話，我們做生意的不是買就是賣。
至於城市更新很多人看來覺得負面，但對我來說，我覺得我們是在挖礦山，在深圳、廣州做城市更新項目沒那麼容易，很多時候要招投標，我們業務板塊比較多，特別我們有健康板塊，文化體育板塊、足球板塊，每塊裡面我們都可以參與投標，我們有這麼多板塊的優勢，那麼我中標的機率也會高一些。剛才講到拿一個片區來做沒那麼容易，所以它是未來公司的核心競爭力其中一個板塊，同時現在保持良好的發展，每年都會為公司貢獻100萬平方米左右的土地量。
提問：之前說分拆物業公司上市，現在有沒有具體的時間節點?主要通過什麼方式上市?
劉富強：我們6月25號已經在聯交所掛網了，掛網的期限是6個月，所以我們也是計劃在年底之前上市。
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