文|AI財經社 李介
編|鹿鳴
8月28日，佳兆業集團公佈了其截至到2018年6月30日的中期業績報告。報告信息顯示，上半年佳兆業實現合約銷售額253.2億人民幣，同比增長12.7%；實現總收益約人民幣150.28億元，同比增長75.0%。公司毛利47.37億元，同比增長約65.7%，但是毛利率則減少1.8%至31.5%。
佳兆業集團今年的業績目標為700億元，在房企紛紛進入追求千億規模的當下，這個目標並不算苛刻。但半年已過，佳兆業的合約銷售額為253.2億元，年度目標完成率僅為36.17%。對佳兆業來說，下半年並不輕鬆。
增速緩慢，押寶舊改項目
佳兆業也有一顆衝擊千億規模的心。2015年，佳兆業的財務問題集中爆發，成為首家美元債券違約的中國房地產企業，且多家金融機構向法院申請查封佳兆業資產，公司一度停牌。接盤佳兆業的融創董事局主席孫宏斌則在事後公開表達了對佳兆業的不滿：“剛剛接觸時，佳兆業披露的每股淨資產約4.5港元，我收購價格是每股1.8港元，總共約3億美元，但走進一看，佳兆業每股價值幾乎為零。在我看來，佳兆業債務混亂，根本理不清。”
掙扎兩年後，情況終於有所改善。
2017年3月，在剛復牌的佳兆業在上年業績會上，提出了3年達到千億的目標。雖然前六個月佳兆業的銷售規模同比增長12.7%，但這個速度同行業對比就顯得十分緩慢，很多一二梯隊房企增速都在50%以上。對於中型房企來講，要想彎道超車只有增速更快。
佳兆業集團主席郭英成認為上半年銷售增長是比較慢，一方面原因是貨量不多，此外在一線城市裡受到限價、限貸的影響。但他認為下半年的貨量會比較大，希望能把銷售目標補回來。
根據財報信息，佳兆業的合約銷售均價同比增長了10.6%，達約每平米17880元人民幣。公司認為這是得益於其深耕日益火爆的粵港澳大灣區市場，報告期內來自該區域的銷售額佔了55%，其中深圳市場貢獻達37%。
佳兆業高層介紹，下半年佳兆業的可售貨值為831億，主要集中在三季度末四季度推出。其中，位於深圳的四個舊改項目總貨值超過440億，包括深圳坂田佳兆業城市廣場、佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場、佳兆業鹽田城市廣場等。漫長週期的舊改項目終於陸續投入市場，佳兆業似乎還有完成銷售目標的可能。
佳兆業在業內以“舊改之王”著稱，在2018年3月的業績說明會上，佳兆業高層表示集團手握佔地面積2400平方米的舊改項目，主要分佈在廣州、深圳、珠海、中山，粗略估計的貨值有1.5萬億。
舊改項目雖然利率更高，且成本較低，但開發週期長，需要不斷注資且資金回籠緩慢，無法利用行業盛行的高週轉策略。並且因為房地產行業的調控頻繁，所以舊改項目更是面臨很大的政策不確定性。對佳兆業來講，雖然手握1.5萬億的的舊改項目，但半年營收只有150億左右，現金壓力不小。
在中報會上，郭英成表示雖然外界對舊改項目多有負面看法，但對佳兆業來講，是在挖礦，並且是公司最有核心競爭力的一個板塊。
從經營活動產生的現金流量淨額來看，佳兆業2018年前六個月為-34.31億元。而2017年年報中的經營現金流為-18.02億元。這顯示佳兆業面臨著不小的現金壓力。
負債高企卻接盤中弘海南如意島
自復牌以來，佳兆業的負債率一直居高不下。根據財報信息，截至6月30日公司負債共計1823.03億元，資產負債率達84.96%。如果從房企常用的淨負債率的角度來看，佳兆業更是高達258%，雖然比2017年末的300%有所下降，但是依然遠超於行業平均水平。2017年房企的加權平均淨負債率為88.73%。
佳兆業則在業績會上多次提及今年最重要的任務是降低負債，短期負債是將淨負債率降低到200%以下。集團主席郭英成表示為了降低負債，下半年不僅要提高銷售，還要賣掉一些不是重點的資產。但哪些屬於非重點資產，佳兆業表示沒有確切定義，主要看合作方或價格。但如果是部署大灣區的，公司會更加謹慎出售。
近日，已淪為“仙股”的中弘股份頻頻吸引人眼球，先是發佈公告稱與涼茶企業加多寶集團簽署債務重組協議，後又被加多寶打臉稱並無此事。然而就在不久，債臺高築的佳兆業先做了中弘股份的“接盤俠”。
7月12日，中弘股份發佈公告稱擬出售全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司100%的股權，接盤方為羅勝特投資有限公司，後者為佳兆業間接控制。雖然公告顯示的對價款只有14億元，但經過一系列債務重組後，佳兆業需要付出7500萬的資金，並揹負74.61億元的債務。
在房企都在紛紛降負債之際為何還要舉債購買如意島，業界始終困惑。而海南省如今對填海以及房產開發等都有非常嚴格的管制，可以說是舉步維艱，經常有聲音質疑佳兆業是否“玩火自焚”。
在中期業績會上，郭英成解釋稱自己在海南島長大，對其有比較深的感情。而正好有這個機會，中弘股份想賣掉如意島。他表示要具備債權人同意、政府支持、有城市規劃三個條件才會做這個交易。
財報顯示，佳兆業集團的融資成本從去年同期的1296萬元大幅攀升到6.24億元，漲幅為4716.0%。佳兆業在財報中解釋稱，這是由於人民幣與美元的匯率變化所導致。復牌之後，為獲得資金擴充規模，佳兆業進行了多次以美元計值的境外融資。這對負債累累的佳兆業來說無異於雪上加霜。
此外，值得注意的是佳兆業在物業銷售的收益由2017年同期約人民幣78.67億元增加至人民幣139.85億元，增幅約為77.8%。財報中解釋稱增加乃主要由於截至2018年6月30日止6個月交付的總建築面積增加。
公司本身負債累累，但物業板塊營收良好，這也導致佳兆業想要把物管拆分後在港股單獨上市。6月22日，佳兆業集團發佈公告稱，已向聯交所遞交表格，申請佳兆業物業股份於聯交所主板上市及獲准買賣。上市形式為將物業股份單獨拆分，獨立上市，股份發售的詳情則暫未敲定。
如果進展順利，佳兆業物業有望在今年登陸港股。今年以來，房企的股價在近年以來已經經歷多次大跌，但港股的物業板塊卻表現驚豔，漲幅良好。分拆上市後，佳兆業物業有望為高負債的母公司帶來更多資金流。
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